2024年，我们走访了全国大大小小几十个城市，一个很明显的现象是「更极端的分化」：城市之间的极端分化，上海、广州、西安、成都、杭州、苏州、长沙、鄂尔多斯等等这些城市依旧火爆，但有些城市已经跌入最底部；楼盘之间的极端分化，即使是再差的城市，也有单项目卖二十个亿的爆款。如果你的项目卖不好，也要从自身找找原因，因为强者从不抱怨市场抱怨环境。当市场客户量有限、市场需求一般的时候，做好产品吸引用户是更好的出路。开发商们开始将更多的精力放在了“卷产品”的思路上。市场需求相对有限，客户逐渐精明且挑剔，如何通过创新产品来吸引目标客群？一个很不错的现象是，全国各地的规划政策也都出现了不同程度的放松，有了更多的创新空间，更有利于做出好产品。有的城市如福州西安鼓励做露台、做大阳台，有的城市鼓励做地上停车楼、半地下停车，也有的城市鼓励首层架空甚至全架空，全国各地出现了产品百花齐放的局面。总结了今年去全国各地看盘，看过的一些城市做产品的亮点，越来越多的创新设计与功能布局成为了各大房企争相追逐的方向，新的建筑形式和功能配置不断刷新着市场认知。希望对你有帮助。社区全架空的“双首层”空间布局，是一种挺有趣又实用的建筑设计理念，充分利用了垂直空间，首层做增值空间配套将商业、文化、休闲娱乐等设施安排在架空平台之下，更高效地利用土地资源。通过巧妙的景观设计，架空平台与地面层能够有机融合，形成一个连续的绿色空间，为业主提供舒适的环境。架空空间的设计也帮助缓解了城市中心区高密度住宅带来的拥堵感，创造出了更加开阔、舒适的生活环境。公共区域最大化：提升社交互动
即使绝大部分社区做不到双首层的设计，公共区域最大化的设计也应该重视。通过提升公共区域的面积和功能性，居住者不仅能享受到更好的休闲和娱乐设施，还能更好地进行社交互动。比如尽量多的做社区架空层，做每个楼栋连通的风雨连廊。城市甲板是绿城为公共区域设计的「新空间」，它是位于社区入口上方的一个巨型露台，上方设有顶棚，与社区4米的高差让它像一个位于社区上方的“空中甲板”。这个位置，正好位于社区的集中动线上，是个不错的社交、休憩的场所。在这个甲板上，业主们可以观赏城市景观，品茶会友，也可以举办一场音乐趴、儿童剧场，甚至来一个创意市集。再讲一个在四线小城的案例，现在卷四代产品的思路都是做大露台阳台，但实际上，我认为更应该多做公共空间。比如焦作有个四代高层项目远大世代上品，每两层都有个这样巨大的公共空间，对于居住者来说实在是太舒适了。
社区中央车站
现在很多高端社区都推出了「社区中央车站」的概念，其核心是负一层设置一个环岛落客区，一层做一个带挑檐的酒店式落客区。通过在社区负一层设置落客区、快递柜和临时停车位，解决了住户日常生活中的“最后一公里”问题。比如武汉绿城湖畔云庐的中央车站，这种设计让业主在能够轻松完成接送、取快递等繁琐事务，滴滴、出租车也能直接送到楼下，提升居住体验。
又比如前几天去看的西安保利天瓒，也在车库设置了中央落客区。这种设计本质上都是学习的星级酒店功能，也就是需要损失几个车位，但功能性、人性化考虑得很周全。
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地标式立面
现代建筑设计越来越注重外立面的创新，尤其是在豪宅和高端住宅项目中，地标式立面成为了许多开发商的追求目标。通过运用新型建筑材料和先进的设计理念，打造独具特色的建筑外立面，不仅提升了项目的辨识度，也让建筑本身成为了一种艺术表现。比如之前写过的河南最新的顶豪松苑，国际大师马岩松首个纯住宅作品，设计上看像绽开的云朵，用的FRP新材料，这应该是第一个把高铁车头上的材料用到住宅上的豪宅。前段时间去看的科技路金茂府，就是通过引入度假感景观和公共空间，为住户提供更为舒适、放松的居住体验。大面积的落地窗、私人花园、阳台空间的扩大、以及与自然景观的无缝对接，都在这些项目中得到了极大的应用。建筑与景观的结合，使得居住者每天的生活都像度假一般轻松愉悦。
叠墅独栋化、洋房花园化
叠墅和洋房在高端住宅市场中也受到了越来越多的青睐，传统的叠墅和洋房设计逐渐向独栋化、花园化方向发展。叠墅不再是简单的多层住宅，而是融入了独栋别墅的元素，注重私密性和空间感的提升。类似的，洋房则通过加入更多的花园和开放式设计，增强住户与自然的联系，创造一个更加舒适的生活环境。●●●3●●●
其实这也是很多大平层豪宅的痛点：很多大客厅大横厅界面视野非常好，但在转角处不可避免的会有柱子。有的项目解决方法是用镜面全包，但还是很难消解。绿城的解决思路是去掉这根柱子：运用结构悬挂体系，解放户型内部的结构墙和柱子。当把外围护结构的柱子取消掉之后，户内可以实现无柱景观视野，而且让空间变得更加开阔，大大提升了空间的实用率.上面这个图，能迅速理解「无界」的产品意义，通过结构的优化，真正实现了270度大视野IMAX级阳台。分户墙传统做法是直线型分户墙。分户墙两侧为相邻两户的起居厅、餐厅，冰箱、玄关柜等家具沿分户墙摆放。最近家里在做柜子，深刻感受到这个功能的实用性。我家的在直线型分户墙旁摆放家具，总会显得起居厅、餐厅的空间凹凸不平。尤其是冰箱，一般长度达到1米，宽度达到0.7米，摆放在起居室或餐厅显得很突兀。为了平整室内空间，将两户之间的原本笔直的分户墙变成深浅不一的“S型”，左右咬合，有深有浅，嵌入家具后刚好与墙平齐，使得起居室、餐厅的内部空间更加规整。
会所下沉庭院双采光设计
下沉庭院和双采光的设计为高端住宅的会所带来了更多的灵动性和采光效果。通过将庭院设计为下沉式，是现在大多数会所的设计思路，双采光设计使得住宅在不同方位都能获得足够的自然光照，不仅提升了空间的舒适感，还能最大程度地提高室内的采光效果。
比如这个，乍一看就是一个普通的灯罩，但实际上是一个导光管。白色的灯罩下方是一个通道，直接连通车库。白天自然光透过灯罩直接会投射在车库里，增加车库的亮度。晚上车库内的灯光也会通过导光管把灯光投射到上面的灯罩，配合园区里的地灯为园区照明，灯光更加柔和。西安的顶豪九曲松间的做法是，把层高做到足够高——房车和救护车都可以直接开进来，做一个足够美、足够实用的采光天井。●●●4●●●
四代建筑的优缺点
最近流行的第四代建筑确实能很大提升舒适性，比如这种25平的方形大露台，确实很爽然而，高成本、维护难度、隐私问题等挑战也成为了这种建筑形式的短板。比如有的设计规范里，要求有覆土，要做防水。比如大露台在南方确实爽，但在北方无法封窗，太靠北的城市有两三个季节没法儿用。由于奇偶层露台设置，有的项目从楼上往楼下看楼下的露台，一览无余。有的项目做法是做一个挡板遮挡视线。露台私密性上优化升级，在檐口和露台侧方设计隐私挡板，最大程度规避了奇偶户型之间的视线干扰，更好的保障隐私。南北向、奇偶错层挑高布局共享式超尺度露台，与户内空间分隔，对户内完全无遮挡。在推广四代建筑时，开发商还是需要谨慎考虑如何平衡建筑的美学、功能性和实用性，确保产品既能满足市场需求，又不至于过度奢华造成市场不适应。
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随着政策放松和市场竞争的加剧，楼市产品细节提升的趋势愈加明显，好产品已经成为高端住宅项目的核心竞争力。前段时间组织了西安研学营，和郑州自媒体矩阵一起去探盘西安，最感慨的就是西安的四代如火如荼，在给如何做「好产品」添砖加瓦。相信未来更多城市也会跟进各种规划上的宽松，未来也会有更多更好的产品出现。未来怎么做？这个时候，我们更应该多走出去看看，汲取先进经验。开发商们需要更加注重产品的品质与差异化，力求通过精细化的设计与施工满足市场上日益多元化的需求。你的房企是否有适合自己的战略、文化和机制？能否做好产品和服务？作为国内领先的房产垂直类自媒体，「地产观察」以推动行业进步为使命，我们提出了未来房企应该具备的六种能力和属性：
“好战略、好文化、好机制、好产品、好服务、好社区”
12月21/22日，「地产观察2024房地产领航者思想大会」将在郑州启幕。
分享内容将紧密联系「六好」房企，邀请新时代发展模式下具备可落地的内容及实战案例，探索房地产的未来发展。
比如，行业火了十年的麓湖生态城，背后成功的核心因素是什么？我们写过很多拆解的文章，这一次，我们请来了2011年至今全程参与麓湖建设的策划总监李雪伟，如何从好产品到好社区；
以及宁夏中房副总裁何斌，作为国内发展了42年，“最老” 的房企，背后付出了哪些努力？
只有战略、文化、服务和案例也不够，我们需要好产品的理念来刷新认知。
实效研究院的吴昊老师是国内最懂关系场的专家，我们会请他来讲讲，如何从需求角度出发做产品？
家是温暖的容器，从幸福生活角度如何考量？国内最懂国人厨房的，是方太集团，请副总裁江毅来说一说，如何设计一个最适合国人生活的厨房？
还有从设计角度来做的产品考量，我们邀请了徐辉建筑设计创始人徐辉做一个分享，成本可控下的设计美学赋能。
以及非常重要的一点，好产品是能否落地，如何落地？我们会请永威地产总裁罗金榜和冶都地产总经理赵亮做一个研讨会，讨论房企的战略定位，品质产品落地的管理细节。
这次的活动，将围绕“六好”关键词，为行业带来启迪和思考。这一次的活动，规模和力度也是空前的，我们坚信：行业需要深度思考，做难而正确的事。「地产观察2024房地产领航者思想大会」，邀请国内领航者房企和机构负责人深度对话，探索房地产的未来发展，共话“好战略、好文化、好机制、好产品、好服务、好社区”，敬请关注，欢迎咨询。iKanshuu
