关于北京的学区,家长群中流传着“西城是高地,海淀是丘陵,东城是平原”的说法,剩下的,就是“洼地”了

东城、西城、海淀共有2250余个小区,其中约一半能够精准匹配到这张房价地图上,颜色越深,表示小区的房价越高

进一步抽象房价数据,算出单个六边形网格内的所有小区平均房价,再重新上色,可以看到,西城区整体颜色最深,67%的西城小区每平米均价超过10万,超过14万的占到10%

如果再把重点小学的位置标记出来……你能看出什么规律吗?

对,重点小学周围的房子普遍都非常贵。

文 / 吴嘉川*
数据分析及可视化 / 吴嘉川* 陈羽萱*
视觉设计 / 张家馨
开发 / 陈羽萱* 吴嘉川* 江栋科* 聂琳琳
数据支持 / 刘玉(腾讯房产)
数据来源 / 云房数据研究中心 京城学区房观察
监制 / 黄志敏*
编辑 / 常红晓*
*为共同出品方数据工场成员

学区房是个让人既爱又恨的词汇。中国大多数城市包括北京在内,小学入学都实行“就近免试入学”,因此哪个街道所在楼房中的孩子可以进哪一所小学或初中,都有明确划分。

学区好坏反应在房价上,这已经是不争的事实。最极端的案例是,相邻的西城和海淀区两处住宅,房价相差甚大,大到相隔一条街,却每平米能相差5万元。

/左右滑比较附近小区均价/

西城区裕中小学与海淀区民族小学仅1公里之隔,两校对口的居民小区房价却相差每平米5万元。据国内活跃的房产交易网站2017年4月二手房交易数据显示,对口裕中小学的裕中西里小区,均价为每平米14.6万元。一公里之外,对应民族小学的马甸西月季园小区房价是9.6万元。而裕中小学就位于北京“牛小”最密集的德胜学区内。

西城区是北京公立教育的高地,房价当然要高过其他区;但是,在同一个行政区内,房价差别会小一些吗?

答案是否定的。

在海淀区内,由于不同的学区,中小学升学率悬殊,房价差异也很大。比如,上地学区与清河学区,分别位于地铁十三号线上地站两侧。上地东里小区与怡美家园相对而望。前者对口的上地实验小学是家长心中的“牛小”。国内活跃的房产交易网站数据显示,4月该小区每平米均价为11.9万元;后者对口第二实验小学当代校区,小区房屋均价为每平米7.6万元。

/左右滑比较附近小区均价/

怎么解释这些相邻区域房价的巨大差异?

家长追捧学区房:赌一赌上好大学的概率

家长们追求的无非是一个环环相连的概率。当孩子进入了优质学区的小学,通过就近“划片入学”等因素,比普通学区的孩子有更多机率进入优质初中,进而享有更优质的教育资源,更有机会考上一个好高中,最终,考上好大学的机会也可能更大一些。

以一位购买西城区阳光丽景小区的家长为例,这位家长认为让孩子拿到一张进入北京顶级学区——德胜学区的入场券,耗资近两千万元,购买了这套属于德胜学区的学区房。该小区对口的小学正是“牛小”——育翔小学。在教育高地西城区,该学区内近七成以上小区,住宅均价超过每平方米10万元。

她的孩子最后考上一本大学机率是多少?是不是比其他区大呢?

除了优质小学,小升初也需就近入学。初中就近派位入学,再次激励家长购买优质学区的住宅,学区房继续推高。德胜学区内,对口共有8所初中,包括市四中、市七中、市八中、市十三中及其分校、三帆中学及其裕中校区、北师大二附中西城实验学校。这其中,除了市七中和北师大二附中西城实验学校,其他所有初中都在2017年北京教育考试院出台的《优质高中部分中招计划》中被划为“优质高中所属初中”。

优质,是家长最关心的。只要能进入大部分是优质初中的学区,就意味着在派位时有学生有更多机会进入优质初中,进而就更接近高中示范校。

2017年中考招生计划显示,西城区示范高中计划招收4735人,占全区实际报名中考人数的66%;东城为56%;海淀为33%。在北京主城区中,西城区初中生进入示范高中的机率最高。

也就是说,如同这位购置德胜学区房的家庭一样,西城区三分之二的学生能进入西城区示范高中,而相临的海淀区该比例只有3成。

更值得注意的是,中考报考人数比西城多两倍以上的海淀区,仅有11个高中示范学校,而西城区却有15个。

一位曾为购买海淀区还是西城学区房而纠结的家长说:“海淀学生多,在那边就是拼家长,你得疯狂报班。西城这边相对来说会稍微轻松一点,优质的中学和高中更为集中,学位多,学生少。”示范高中绝对数量多,让家长在购买学区房时对西城区趋之若鹜。

家长在乎高中示范校,是因为较普通高中而言,示范高校在高考中的表现更为优异。看2016年东西海三区所有高中示范学校的高考成绩单,其中北京市文、理科前10名的学校中,就有6所来自西城区,而它们都是高中示范校。从一本上线率上看,东城六至七成高中示范学校拥有百分之百的一本上线率;西城与海淀该比例约为三成。在公开一本率的海淀区高中示范校中,一本上线率全部高于90%。

家长追捧学区房:投资抑或投机?

“学区房”除了关键在“学区”,它还是个“房”,既是居住所需,又是投资标的。

我们将小区对应学区分类,比较不同学区内小区的二手房挂牌均价,以三区中涨幅最大的东城区景山、东华门学区为例,今年3月其每平方米均价已达2015年3月的8.7倍,仅次之的是安定门、交道口学区,房价也翻了四倍有余。西城区涨幅最高的是展览路学区,今年三月的学区内每平米均价已飙升至2015年3月的3.5倍。

在北京东西海三区拥有一套学区房,根据所属街道的划分,区分学区好坏之后,的确能够增加许多上好初中、好高中,进而增大上一本院校的概率。这个概率并不是百分之百,可买来的房子无论新旧都在增值。

许多家长们都觉得学区房的正确使用方式就是:“不要在意房子大小、周围环境,一旦孩子从这个学区毕业,就把房子卖掉”。他们知道,只要不同学区教育质量悬殊不改变,与自己一样有学区房需求的家长就一直都会在。

随着收入提高和家庭财富增值,家长们追求更高质量的教育,由此获得向更高阶层流动的机会,这是无可非议的;但是,由于大城市优质教育的整体短缺和区域严重不均衡,一些优质中小学周边的住房,正在成为争夺的焦点。

就目前而言,学区房已超越了其居住价值,超越了其阶层标签,正在成为资产投机的筹码。在中国,尤其是特大城市,正在经历巨大的资产泡沫化过程。而房地产市场将成为最大的泡沫。学区房则是这个巨大泡沫中最闪亮的一个。

学区房,不仅是城市原住民关心的问题,更是城市新移民融入主流社会的标志。作为城市新移民,能在北京、上海、深圳等大城市拥有一套学区房,这无疑是获得阶层安全感的最佳方式,更是在让家庭资产增值的快捷手段。

问题在于,围绕学区房的投机,对转型期中国意味着什么?是拉大了收入差距还是促进了社会融合?中国正在快速增长的城市中产阶层,能由此获得幸福感吗?学区房多大程度上成为社会阶层固化的标志?这不能不引发人们深思。




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