房价真的能稳定吗?

对于一般百姓而言,房子无疑是事关尊严和幸福的基本要件,因此,2010年的房价能稳定吗?无疑是大家关注的焦点话题。

5日,住建部部长姜伟新在谈到房价走势时说:“是稳定的,肯定是稳定的!总理都说了,房价必须保持一个合理的程度,这是必须得做到的。”当记者再次向他询问未来房价是否能稳定时,他说:“能稳定,总理都说了,不稳定怎么行,肯定行!不行也得行!”

 

对于一般百姓而言,房子是事关尊严和幸福的基本要件,因此,2010年的房价真的能稳定吗?无疑是大家关注的焦点话题。

 

解读这个问题,需要先了解我国城市房地产业的三大方面背景:

 

其一就是地方政府的“土地财政”,自分税制改革之后,“土地财政”(这里统指卖地收入与各种房地产业的高税费收入),迅速成为地方政府主要的收入来源,也是无奈之举。从上世纪90年代末期开始,地方政府通过开放信贷,减免税费,以及享有“户口福利”等方式,抬升楼市,使中国的楼市进入上涨曲线,房地产业成为各地拉动投资和扩大内需的支柱性产业。

 

其二就是我国不可逆的城市化进程。按照一般的估计,大约到2020年,中国的城市人口将达到9亿,在这个过程中,城市化将呈现出不可逆的状态,资源向城市尤其是特大、大型城市集中,也是这一历史时期的必然,愈来愈多的人口,需要在城市定居下去,需要拥有房子。

 

其三,就是政府的保障性住房政策的推进,譬如此次政府工作报告上,中央财政今年拟安排保障性住房专项补助资金632亿,比上年增加81亿。计划建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,并扩大农村危房改造试点范围。

 

分析这三个背景:

 

第一个背景,使得土地成本成为房价的一个主要部分,09年3月的两会上,全国工商联房地产商会通过工商联向大会提交了一份《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》。报告称,在房地产开发企业项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%;在项目总支出中,流向政府的部分所占比例为49.42%;在开发项目的总销售收入中,政府份额占37.36%。

 

第二个背景:在这一历史时期,城市,尤其是大型、特大型城市,购房者的需求将远远大于住房供给,购房成为一种刚性需求。

 

第三个背景,则是一个增加住房有效供给的变量。但是,今年政府工作报告上,所提出的632亿资金安排,相对于每年规模数万亿的商品房市场,这种有效供给的增加,是微不足道的。

 

在这种情况下,得到的结论,可能是不尽如人意的:即便我国的大城市,房价已经远远超出了市民收入的承受水平;即便蜗居,已经成为许多人难堪的事实;即便很多专家学者,认为房价已经存在泡沫,但只要这三个大背景,没有大的改善,那么,房价还会继续涨下去,所谓稳定,也只是一种强行维稳,很可能是有心无力。

 

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·第2期:“国进民退”这个词用错了
·第3期:“无辩论 不两会”
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