从2026年10月1日起，符合规定的首套商业房贷贴息后利率下调至大约2%，比公积金贷款的利率低了两个点；以100万元为基准计算出5年的利息差为3万元左右，购房者应该选择哪一种方式呢？
过去三十多年，买房的时候用公积金的家庭不会优先考虑商业贷款。这个熟悉的选择开始出现变化，符合要求的新发放首套商业房贷，在贴息之后利率下降至2%左右，比五年期以上首套公积金贷款2.6%的利率低。
公积金第一次在利率上不再占优势，购房者需要重新算一笔账。该项变化是9月29日三部门联合印发的财金〔2026〕95号通知所确定的政策暂定实施一年的内容。它不是银行单方面降价，而是中央财政首次对商业性个人住房贷款提供贴息。
规则也有明确的门槛，即贷款必须用于购买首套住房，房屋面积不能超过120平方米，总价不能超过150万元。符合条件的贷款，财政按照贷款本金每年补贴1个百分点的利息补贴最长5年、单户最高可覆盖至100万元本金。
按照公布的测算，一笔100万长期住房贷款可以少交近5万元利息。目前首套商业房贷利率基本都在3%，减去一个百分点之后，最终结果就是2%左右的水平。
这个“2%左右”不是所有的房贷都可以享受的，也不是银行永久执行的新利率，是财政贴息造成的阶段性结果。政策期限、贷款金额、房屋状况都会对最后能够省下的钱数产生影响。
利率差为零点六个百分点，用到十万块钱的10年期贷款上就会产生巨大的差异了。根据计算，一年大约有6000元的差别，五年则会达到三万元左右的实际还款金额，并且还会受到还款方式、剩余本金和贷款期限等因素的影响。
这就足以使商业贷款与公积金贷款的比较发生变化。过去的一些职工为了得到公积金贷款资格，连续缴纳很多年，甚至接受组合贷、等待放款的主要原因就在于其利率低、还款较稳定的特性。
2024年全国住房公积金年报表明，全国实缴职工为1.76亿人，全年发放个人住房贷款数量大于230万笔、金额超过1.3万亿元。公积金长期承担着支持职工购房的作用，“利率更低”也是许多人持续缴存的重要理由。
现在由于财政贴息而使商业贷款比公积金低，因此人们又重新开始关注账户的价值了，并不是只看每月的月供，还考虑着缴存资金以后会怎样使用。但是商业贷款会出现阶段性优势的时候，并不代表公积金就没有意义了。
第一，贴息政策只对新买首套住房的人群起作用，面积、总价以及贷款本金也都有上限。已经办理过的存量商业房贷不能因为政策出台而自动享受补贴；
二套房、大户型以及总价超过150万的房子也属于这项安排所涵盖的内容之外的。因此，所谓的商业房贷进入“2时代”实际上适用范围很窄，不能直接套用于所有的购房家庭。
其次，利率变化不是一成不变的。2025年5月，商业贷款利率调整之后，公积金贷款利息也跟着下调到2.6%，这就表明两者之间的差距并非永久存在。目前商业贷款由于贴息低于公积金而引起后续公积金利率的变化仍然存在着一定的不确定性。
如果是保持原来的利率，那么短期中商业贷款价格上的优势会更大一些；当公积金的利率发生改变时，家庭的选择又必须重新进行考量了。公积的资金价值不光是它所具有的利息水平决定的。
自2018年9月20日起施行的新的住房公积金管理条例把提取情形从原来的6类扩大到9类，装修、物业费等支出可以提取，灵活就业人员也可以缴存。即使贷款利率暂时被商业贷款反超，账户余额也属于缴存人的资金，在使用上也会增多。
对于准备提前还贷的人来说，也不能只看“尽快还清”是否安心。2.6%的资金成本已经低于不少银行定期存款利率，把资金全部提前还进房贷是不是划算的，应该根据家庭现金储备、存款收益和未来支出来决定。
该项贴息政策所包含的人数很少，但是使房贷的选择产生了明显的变化，即从前只是根据谁的利率来决定选择谁的贷款现在又要看贷款是否符合首套、面积、总价、期限和补贴周期等条件。
公积金依然是主要的住房保障手段，但是“只要可以用公积金就一定是最好的选择”，已经不能简单地照搬了。真正需要关注的是，公积金利率是否发生变化，存量房贷有没有新的政策出台，并且一年贴息期满之后贷款成本又会怎样变动。
利率规则改变了，那么家庭房贷的账本也要按照新的标准重新算出。