2026年10月，一线城市的二手房带看、成交情况好转起来，从1到8月全国二手房网签面积增长了10.6%，首付、利率等购房政策降低门槛，但是对打算买房或者置换的人来说是机会还是局部回暖的短期信号？
每当金九银十来临的时候，就会有一轮关于房地产市场的舆论潮涌，马云几年前对于房地产市场的看法又被重新提起。但是眼前的回暖到底是整个市场的逆转，还是局部地区的暂时性变化？
先看交易端，1-8月全国二手房网签面积同比增长10.6%，二手房交易规模超过新房。市场主角正在转变，之前主要依靠新建商品房带动市场，现在置换、存量房流通更加重要，“卖旧买新”是需求释放的重要途径。
8月份70个城市房价数据出现分化，一线城市的住宅价格环比上涨，二手房价格保持环比正增长，二三线城市同比降幅持续收窄。进入9月之后北京、上海的改善型新盘到访量、带看量、成交数量增多，并且优质次新房房东不再接受大幅砍价。
政策端动作也很频繁。下调首付比例，降息，推行房贷贴息，提高公积金贷款额度和支持置换退税等举措都会使购房者的负担减轻、交易成本降低以及交房时间的不确定性得到缓解。
但是政策效果并不是所有城市同步释放。人口集聚，配套成熟的主城区的一线和强二线主城区，是由刚需与改善置换先带动成交的；远郊新区、配套不足的老旧小区以及人口外流的三四线城市和县城仍然存在挂牌量高、去化周期长、房源难成交的情况。
房价如葱也需要回到原来的语境里去。“8年后房子如葱”不是马云在公开场合说过的完整原话。2013年双11期间，他重点谈论的是电商对商铺、写字楼等商业地产的影响，并且也表达了对于经济过分依靠房地产的担忧。
之后一些内容把不同时期、不同对象的说法拼接起来，在2017年楼市高点阶段又被二次加工，最终变成了“住宅房价会全面大跌”的网络判断。这种说法和现实的关系，更加接近于“部分判断被放大，核心趋势被简化”。
房地产普涨、全民炒房以及高杠杆扩张阶段已经终结，房产价值开始出现明显的分层现象。核心城市核心区优质的住宅仍存在着稳定的需求，人口流出、产业薄弱、配套不足的远郊房源和部分老旧小区的流通性则越来越小了。
但是市场分化不等于所有房子一起下跌，也不等于全国住宅价格一起暴涨或暴跌。判断拐点不能只看一个月的成交量。供给端的行业调整已经发生，高杠杆、高周转的房企模式被改变，房企新开工面积回落，土地供应也开始根据库存状况调整，房地产从增量开发转向存量运营。
但是供给模式的变化就等于房价已经上涨了。成交拐点要满足新房、二手房一起平均每天不少于30天的成交量，挂牌量不再出现上升趋势，置换链条可以维持下去。
价格拐点的标准更高，不能只看个别优质房源涨价，而要看较大范围城市环比由跌转涨，并且持续一段时间、同比跌幅不断收窄。目前部分一线城市的中心板块有积极信号出现，全国统一的成交和价格拐点还没有形成。
政策可以减少首付、利息的压力，但是很难在短期内改变人们对于收入、就业的期望。城镇化中期以后，人口数量呈负增长的趋势，居民持续加杠杆的空间也就和以前不一样了。
政策的主要作用，就是托住市场、防止风险集中释放，满足刚需、合理改善需求，保证交付、购房者权益，不是重新制造全民投资买房的上涨预期。各地也会继续因城施策：库存高的城市侧重去库存，人口流入的大城市则更重视信贷和置换支持。
房地产企业以及政策制定者以及购房者的抉择也在发生变化。房企更加看重现金流的安全性，拿地变得谨慎，产品竞争集中到户型、物业品质、交付兑现上；购房者把交付风险、产权抵押房屋质量、通勤配套等放在价格判断之前。
刚需和改善型住房置换要根据自己的居住安排来决定，不能因为马上大涨就匆忙买房，也不能因为所有房子都会下跌而无限期观望。置换家庭应该先卖后买地保持平稳的节奏，投资性购房则会面对较低的租金回报、较高的持有成本以及较长的变现周期。
因此2026年10月的楼市可以被称为结构性筑底，而不是全国普涨式反转。商品房、保障房和保障性租赁住房并行发展，住房市场将从大规模新建转向城市更新、旧房改造、物业服务和存量运营。
马云没有说清楚过“房价如葱”，但是房地产回归居住属性、不同的城市和房源分层定价已经变成现实了。真正的房价拐点，并不是在舆论热词里，而是在持续成交、人口流向、收入预期和具体房源价值的共同变化之中。