2027年前后，烂尾楼的风险会由新增转向历史项目收尾，但是房贷逾期进入诉讼和法拍一般需要一年甚至更长时间，法拍房还会存在占用、欠费、户口迁出等状况，普通购房者应该先防范哪一种风险呢？
近些年来，烂尾楼、房贷断供、法拍房成了很多购房者反复关注的问题之一，即期房迟迟不能交付怎样做呢？收入降低之后怎么应对每月的还款压力？价格低下的法拍房屋能不能购买呢？
按照目前的风险处置以及交易规则变化的方向，2027年之前这三个问题将会由集中暴露转变成存量风险收尾、纠纷协商增多和信息披露完善。这里要把握清楚的点不是房价会不会突然大涨大跌，而是普通人遇到具体问题时处理路径正在发生变化。
烂尾楼的处置已经有很长时间了。早期的一些项目是用专项借款来支撑的，先保证楼盘复工、交付等工作。经过长期施工、分类处理后，一些项目已经完成了建设任务，购房者拿到了钥匙
有的企业由于政策原因接手了原来的房地产开发，通过对规划进行调整、压缩建设成本等方式分批完成交房；还存在一些比较大的难度较大的项目进入破产重整。破产重整不是简单的把所有的项目都恢复到原来的状态，而是重新整理债权的顺序。
购房者所拥有的住房权益一般会处于比较靠前的位置，但是程序可能会经过较长一段时间才能结束，不会在几个月内全部完成。保交楼不意味着所有的烂尾项目都严格按照最初的宣传标准来交付。
重整项目的变更会带来园林、配套、建设项目调整，也会使交房时间延后，主要目的就是完成住宅主体的建设并实现入住。2026年到2028年间，一些存量停工项目将会集中进入交付或者收尾阶段。
这里要区分为存量和新增，存量是已经停工的楼盘，主要任务就是处理遗留问题，新增则是新开发的项目出现停工。随着预售资金监管不断加强，购房款大部分存留在监管账户里，并且按照工程进度来支付给建设单位使用本项目的建设资金，房企不能像以前一样随便抽走资金。
监管机制稳定运行之后，新建项目的资金挪用、停工概率将会降低，2027年后烂尾问题的重点将由历史项目收尾转向新的楼盘新增风险。
已经购买期房的人，不能只等着消息出现。工程进度以及住建部门公布的监管信息、项目债权申报及重整公告等都要持续关注，购房合同、付款凭证、发票和网签备案材料也要妥善保管好并做好备份工作。
楼盘停工同房贷还款属于两个不同的合同关系，购房合同牵扯房企，借款合同牵扯购房者与银行。在未有生效裁判改变还款义务之前单方面停止还贷会造成逾期、罚息、征信损害、起诉以及强制执行等一系列后果。
个别购房者通过诉讼改变责任安排的案例不能作为所有人适用的办法。房贷断供不等于把房子交给银行就结束。出现逾期后，会先经过催收阶段，之后可能会进入诉讼、获得判决、申请执行、评估和挂网拍卖等程序，在整个过程中需要花费一年甚至更长时间。
近年来，法院以及银行都在以延期还款、调整月供或者变更还款计划等方法来化解拍卖前的纠纷。到2027年左右，房贷纠纷的调解渠道将会更加成熟起来，但是延期并不是每一个人都可以申请的，是否能够办理还要根据借款人的收入状况、逾期情况、贷款合同以及银行政策来决定。
房屋被拍卖之后，债务也就不会自动消失掉。如果成交价不能覆盖剩余贷款、利息及相关费用，则差额部分仍然可以继续追偿。收入下降的时候，越早联系贷款银行、说明情况并准备证明材料，就越大可能得到延期或者调整还款方案的机会。
长期收入不能恢复的家庭，也可以对正常出售房产的可能性进行评估。主动处置比被动等待到期后再进入法拍要容易安排时间、交易条件，但是最终的结果还受当地市场情况以及房屋状况的影响。
法拍房变化主要体现在供给结构和信息透明度上。以前法拍房的来源很多，一部分来自房企债务纠纷，另一部分来自个人房贷、经营贷逾期。一些竞拍者只看起拍价，而没有考虑到房屋是否有人占用、长期租约、拖欠物业费和水电费甚至户口迁移问题。
不少地区要求拍卖公告中必须说明租赁、占用和欠费情况，竞买人获得信息的时间提前了，信息差就会缩小起来。这并不是法拍房没有风险的意思。部分地区的法院不能强制迁出原房主的户口，税费也会由买受人来承担。
加上过户费用、物业欠费、水电欠费，最终价格就会明显高于竞拍时看到的价格。有些房源还要求短期内付清全款或者不能办理按揭。竞拍前应当实地考察房屋，与物业联系询问欠费和占用情况，在辖区派出所咨询户口政策，逐条阅读拍卖公告，并提前确认贷款是否可行。
低价本身并不是一个安全的边界，折价也就意味着购房者自己要承担风险。烂尾、断供以及法拍房三者之间存在着一定的联系，楼盘停工会加大购房者的还款压力，而持续逾期又会把个人住房带入执行拍卖。
但是三者不会在2027年同时出现无限扩大。随着存量项目的陆续清产核资、房贷协商机制的不断完善以及预售资金监管常态化的到来，风险处置会由原先的集中爆发变为分类收尾。
保交楼主要指的是主体建设是否可以完成以及是否能够进行交付入住，而法拍房主要涉及的是权属、占用以及费用的问题，房贷问题又回到借款合同及还款能力本身。真正要提前准备的就是房价上涨下限