未来5-10年，楼市将由普涨转为分化，二手房成交占比已经超过了新房，新房供应也将逐渐减少。买房子不只是看能不能涨价的问题，更是要问能否住得好的问题、卖得掉的疑问等等。
近二十年来，许多人将房价的持续上涨当作购房的前提。这个前提是正在发生变化的，即楼市普涨时代已经结束，市场不会简单地转向单边大涨或者全面暴跌，在供需、城市以及住房功能方面都将出现分化的情况发生。
普通家庭最需要解决的问题就是房子能不能满足居住的需要，以及将来会不会出现流动性的问题。最先发生变化的就是交易重心，以前的房地产市场是以土地出让为中心进行活动的，现在则以楼盘销售为主要形式展开工作。过去新房市场一直依靠持续拿地、新建楼盘扩张来获取资金支持，在购房时也会先看开发商、新项目等。
近几年来，二手房成交比例不断增大，超过了新房的销售数量，在市场上形成了一个以二手住宅为主的新的格局。未来十年内，各大城市的新房供应量会逐渐减少，并且很多城市的交易主要依靠二手房来完成。
定价方式也会随之而变，以往新房的价格都是开发商定的，同一小区、同一片区的二手房价格也成了参考。如果新房子和周边二手房行情有明显差别，则会受到市场的影响。
购房者不能只看样板间、装修以及宣传配套，还需要对房屋的流通性、房龄、物业服务以及周边生活条件等进行比较。老旧小区挂牌时间过长或者成交困难，在未来卖房的时候不再只是地段的问题，房屋品质和物业管理同样会影响是否顺利卖出。
城市之间的差距还会继续扩大。人口流动、产业基础等都会对住房需求造成影响。一线和强二线城市都市圈有较多的就业岗位，人们的流入是不断发生的，优质的地段住房需要更多地得到支持。
部分普通三四线城市以及县城则会遇到人口外流、供给过多、空置房源增多等状况，住房流动性会逐渐减少。全国统一行情很难再出现，同样的房子放在核心都市圈和人口持续流出的县城里，未来可能会遇到完全不同的市场环境。
买房只看单价高低，忽略了城市产业、人口、公共配套设施等对于长期需求的影响。住房本身的用途也会随之变化而改变。“在很长一段时间里，很多家庭把房产当成保值增值的投资品来持有，并期望通过多套房产生收益。”
对于未来5到10年来说，房子的金融属性将会消失，居住性会成为主导因素。房屋并不是没有成本的资产，物业费、维修费、改造费用等都会长期存在，其特点又和汽车这样的耐用消费品有类似的地方。
依靠买房快速增值的方式已经不适合所有的住宅，只有少数地段、品质好一些的房产才具有较强的抗通胀能力，大多数普通住宅都难以再次出现大幅度升值的情况。
因此，自住房应该以舒适度、使用需求为主而不是预期涨幅为标准。手里有多套闲置房产的家庭还面临着持续的持有成本和变现难度加大等问题。借钱加杠杆购买多套房产，在需要资金的时候会出现房子难以迅速出售的情况，使房产不再是默认稳赚的资产了。
会形成更加清晰的住宅供给层次，即有商品房、保障性住房和商品房屋三种类型。“房地产发展新形态”是由保障性和商品房两种类型的住宅共同组成的。过去的住房供给以商品房为主，造成年轻人和新的市民居住压力大一些
未来，保障性租赁住房、共有产权房等保障性住房还会不断扩容，主要服务对象为年轻人以及低收入群体，价格会比商品房便宜。商品房则会更多地满足改善型需求，在建筑质量、绿色节能、小区配套、物业服务和适老化设计等方面成为好房子的重要内容。
销售制度也在不断地改进，现房销售会渐渐地普及起来，从源头上降低购房者所处烂尾的风险，住房选择也因此更加分层。刚需年轻人可以用保障性住房来解决居住问题，有置换需求的家庭可以选择品质更好的商品房，“两套体系”承担不同的功能，“所有人都集中购买商品房”的压力被缓解了。
放到家庭决策里，刚需自住要与收入以及长期居住计划相适应，月供不能超过家庭总收入的很大一部分，通勤和成熟的配套比单纯的面积更重要。
置换家庭把流通性摆在首位，物业好，房龄合适，配套设施齐备的房子会更有利于以后使用和交易的需求无学区、配套差、房龄老的高层住宅转手难度大。
不论哪一种需求，都应当重视就业、人口流入以及公共服务，不能因为房价便宜就做出决定。楼市转型不会短时间内完成，市场还会慢慢吸收现有的房源，各地也会根据各自的供需情况来调整政策，并且保持市场的平稳发展，防止出现大的波动。
现在是不是要买房子，主要不是看预测的统一涨跌，而是有没有真实的居住需求，收入是否稳定，房屋是否适合长期使用。未来买房应该同时考虑地段、品质、物业等各方面因素，不能只依靠以往上涨的经验来适应新的市场变化。