9月份淮南楼市出现明显的分化，前八个月住宅销售面积同比增长了9.3%，但是二手房挂牌均价同比下降了4.89%，同样的预算，在核心区和远郊能够买到的房子之间的差距越来越小，买房应该从价格、库存以及配套设施这些方面来考虑呢？
九月份的淮南楼市，就像十月的天气一样冷暖交替，商品房销售面积同比增长3.4%，住宅销售面积增长9.3%，但是二手房挂牌均价约4590元/平方米，同比下降了4.89%。成交有回暖的趋势，价格却在下跌之中。
先看全市大盘，9月份淮南二手房挂牌均价环比下降0.33%，一套100平米的房子，比去年同期的价格少近2.3万元。新房公示均价约为6994元/平方米，和上个月基本持平。
销售面积大，价格却没有随之上涨，市场更接近通过让价换成交而不是价格和成交一起走强的模式。开发端的变化又是另一幅图景。1-8月份全市房地产开发投资为55.07亿元，同比下降33%。
销售端有增量的时候，开发投资会减小很多，新的土地、开工以及项目扩建都是比较谨慎的做法。买房人看到的是一套房源、一套价格，而房企所面对的是一个库存、一笔资金以及之后的销售情况，并且这两边并不完全同步。
区域差异比较明显。田家庵区还是全市相对稳定的板块，9月份二手房均价约为4324元/m²，环比下降1.41%，新房均价约为6387元/m²，在8月份的时候为6387元/m²左右。不同项目之间的价格层次清晰，信达天境约7600元/平方米、民生淮河新城约6800元/平方米、协和嘉苑、东城国际等刚需项目的平均单价约为4253.59元左右。
观湖名居均价约6400元/平方米，主力户型为92平米三室。这个面积段被关注到，说明总价控制、功能齐全的刚性改善需求还存在。田家庵区1至8月份商品房销售面积为60.7万平方米，同比增长4.1%。
政治、经济、教育和商业等各方面都得到集中，从而使得核心区有更加稳定的居住需求。这里的房价并不是所有的项目都在同一个水平线上，预算、户型以及配套设施都不一样，所以实际的选择会有很大的差别。
大通区则更接近价格洼地。9月份二手房均价为每平方米3801元，环比下降1.22%。新房公示均价为6850元左右，但是由于少数高价项目的影响，实际在售项目的单价大多在3700到4300之间。
瀚城四期在售均价约为每平米 3700~4200 元，面积段为 83 至 120 平方米，主要面向首次置业人群。金丰易居东方城市花园附近二手房挂牌价约 3834 元/平方米，1公里范围内均价约为 3238 元/平方米。
大通区的矛盾也很直接，即房价低但是生活配套还需要一段时间来完善。田大南路沿线的教育设施正逐渐被补充起来，部分项目推出“学区洋房”的概念，起价约为4699元每平米。
价格选择有，但是学校、公交站、菜市场究竟有多远不能仅凭宣传来判断，还需要实地考察。西部城区调整压力更大。谢家集区9月份二手房均价约为2064元每平方米左右，环比微涨0.44%；
八公山区二手房挂牌均价约为16.28元每平米，1个标准间的价格为16万元左右。田家庵区同样总价下一套房的首付尚且不足一成之多呢？八公山区新房均价约4.1元每平方米，谢家集区仍有部分项目在售，但成交速度较慢。
西部市场承压，与产业转型、人口流动有关。新增购房需求不足，库存消化自然会更加缓慢。全市库存压力较大的地区还有潘集区以及凤台县等几个地方。产业、人口和购买力之间存在联系，在短期内如果新增的需求没有出现明显的改变，那么仅仅依靠降价是无法迅速改变区域市场状况的。
县域市场的表现不一样。潘集区9月份二手房均价为2156元/㎡，比上月下降了5.6%，比去年同期下降了11个百分点，在全市的二手房均价中排名靠前。凤台县二手房均价约5560元/平方米，环比上涨0.7%；
当地有相对独立的城区中心，本地就业、家庭购房需求给当地就业以及家庭购房提供了一定的支持。寿县二手房均价为5050元/m2，环比上涨了0.46%，新城区项目价格较高，成美铂悦府约7840元/m2,斌锋江山赋约6800元/m2。
毛集实验区二手房挂牌均价约为3764元/平方米，环比基本持平。县域市场的共同点就是需求大都来自于本地的家庭，外来投资性需求不明显。也就是说房价走势是由当地就业、人口以及家庭置业节奏决定的，并不能简单的用市区的表现来套用到县域上，也不能仅仅根据一个月的涨跌来判断长期的变化趋势。
政策端，公积金调整是今年淮南楼市的重要变量。4月1日开始执行的八项新政，把单职工最高贷款额度由原来的50万提高到70万，双职工从65万增加到80万。多子女家庭首次购房、购买绿色建筑等情形上浮最高可达到96万元。
贷款额度不再和账户余额挂钩，对刚参加工作的年轻人而言更加直接，因为账户余额少就不能自动限制贷款额度了，但是能不能达到上限还得根据个人缴存、购房以及审核条件来决定。
5月份淮南发放的公积金贷款为425笔、1.88亿元，同比分别增长了18.06%和40.3%，且两者之和大于零。产权满五年以上的房屋可以提取公积金用于装修，每平方米不超过2000元。5月全市办理装修提取达 824 笔以上，并且金额超过 1亿元。
购房者在使用这些政策之前，还需要到公积金中心确认适用条件、材料以及办理流程。库存是淮南楼市暂时绕不开的压力。截至8月末，全市商品房待售面积为123.51万平方米，同比增长了13%，住宅待售面积占全市商品房待售面积的72.34%。
按照每月平均销售面积为14万平方米来计算，住宅库存所对应的消化周期大约是5个月左右，而且库存分布不均。核心城区去化快于西部城区、潘集区等地区压力大，房源选择多、议价空间大。
因此，9月份淮南楼市并没有出现整体的上涨或者下跌的情况。核心区依靠配套以及人口来保持韧性，大通区用低价格来吸引首次置业的需求，西部及部分远郊仍然存在着库存和需求的缺口问题，县域则各自依靠本地市场进行供应。
公积金政策把部分家庭贷款门槛降低下来，但是库存还没有消化掉，价格短期也没有出现普遍上涨的趋势。真正的比较对象不是哪个区域看起来更便宜，而是自住需求、总价、通勤情况以及配套是否可以一同满足的要求。