一小时75亿元。这是9月21日晚，海淀上地瑜海澐颂交出的首开成绩单。
总共509套、75亿元，按金额反推，单套均价约1470万元。一个总价门槛千万级的高端改善盘，跑出这个去化速度，在北京近期市场里并不常见。
9月12日拿证，719套房源一次性入市，拟售均价12.22万元/㎡，货值总计115.3亿元。到9月21日开盘，当晚认购509套，首开去化约70.8%。
这个盘为什么卖得动，值得拆开看。
先看价格。
瑜海澐颂所在地块于2025年12月23日出让，海开控股以84.56亿元竞得，住宅楼面价约6.96万元/㎡。加上建安精装和财务成本，可售成本大致在8.5万到9万元/㎡之间。
最终备案均价约12.22万元/㎡，缝差约3.3万到3.8万元/㎡。对比上地板块二手房参考均价约6.76万元/㎡，新房和二手之间拉开了一段明显的品质价差。
但更值得注意的是折扣方式。
项目把价格和付款节奏绑定：全款最低86折，低首付95折。以总价1200万元的房源计算，全款和低首付之间价差将近100万元。
这不是简单的降价促销。用全款客户锁定回款速度，用低首付客户保住基础去化量，价格分层的背后是对现金流节奏的精确计算。
再看供应面。
海淀上地板块近年新房供应极少。2025年海淀全年出让7宗涉宅地块，上地0702地块是年末最后一宗。2026年海淀计划住宅供地仅3宗，面积约18公顷，其中没有上地板块的新增地块。
7月7日，海淀四季青镇一宗地块进入预申请，起始价85.55亿元，这是海淀时隔6个月后首次供地。
时间线再往前推。2026年8月28日，北京发布商品住房销售制度改革实施意见，明确新出让地块优先选择现房销售，预售项目须完成主体结构封顶。这意味着此后拿地的项目，从摘牌到入市至少多出两年周期。
瑜海澐颂赶在新政前取得建设工程规划许可证，走的是预售路径。在上地这个本来就供应紧俏的板块，它成了短期内少有的新增选择。
产品层面，项目规划30栋4到10层纯洋房，容积率2.2，10栋楼首层架空。主力户型98㎡到179㎡，基础得房率约85%，叠加飘窗、南向弧形花池和北向设备平台后，综合得房率约88%到93%。
98㎡户型做出南向9.6米三面宽，楼王户型层高3.3米。这些指标放在海淀新盘里，有一定的竞争力。
把这几层放在一起看：上地供应空窗、预售政策即将收紧、价格贴着成本线走、得房率做出差异化。几个因素叠加，形成了9月21日晚那个509套的结果。
开盘两天后，网签录得6套，成交均价10.88万元/㎡。后续网签转化节奏，还需要继续观察。