9月份北京新房网签增长18%，二手房成交比去年同期少600多套。
购房资格、公积金额度和房贷成本的变化，使观望三年的人为何转而选择主城改善盘?北京楼市9月出现一个不一样的数字，即新房成交同比增加18%。同一时期全国30个重点城市新建商品住宅成交面积下降5.5%。两组数字相加时的差距达到了20个百分点之多。只说金九银十四个字，就无法解释出北京在全国市场为何仍有压力时的情况，走出了另外一条曲线。
更准确的说法是，北京这轮增加的成交，并不是所有的房子都变好起来，而是一部分购房者把资金集中投入到了主城、靠近轨道交通、品质更好的改善型新房上。
9月1日至27日北京市新建商品住宅网签量为3876套，环比增长了59.9%。同期北京二手房成交数量为14073套，比去年同期少了很多。新房成交在增加的同时，二手房成交却没有同步回升起来的情况比较明显。
买房人并不是突然不看房了，在二手房市场里反复比较之后才把一部分需求转向了新房售楼处。
过去三年中，这批人并没有打算买房的念头。他们曾经看过的二手房、询问过挂牌价、认真计算过月供，但是从来没有真正下单。有人被购房资格卡住，有人觉得月供压力偏大，还有人担心买到房子后交付不确定。观望时间变长了需求没消失只是暂时压在市场里了。今年8月份开始政策连续性推动购房条件发生变化。
8月7日北京非京籍家庭五环内购房社保或个税缴纳年限由两年缩短为一年、公积金最高贷款额度提高到340万元，直接对应两类人的现实问题。
一类人先前拥有收入及购房能力，但由于缴纳年限不足而不能参加；另一类人已经符合资格，但是需要更高的公积金贷款额度来减轻商业贷款和月供的压力。
8月28日，多个部门联合发布文件推进现房销售制度改革，新项目优先选择现房销售。房子能不能按时交付是决定是否掏钱的重要条件。9月20日，《住房公积金管理条例》修订后实施。
财政部又宣布从10月1日起对首套刚需房贷实行贴息政策，贴息比例为一个百分点，期限最长五年，单户贴息贷款上限为100万元。该安排不是9月份已经发生的成交结果所导致的，并且会影响到之后购房计算的时间安排。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉测算出目前按揭贷款利率约为3.0%至3.1%，如果贴息一个百分点，则实际利率会降至2%左右，居民承担的利息成本会有明显的降低。
把所有的变化加在一起，购房者所面对的是一个新的账目：资格门槛低了、公积金额度高了、贷款利息低了、交付方式也变了。限购放开之后就是之前被社保年限挡住的人；公积金提额是减轻每个月的还款压力；贷款贴息是减少长期利息支出；现房销售则是改变购房者对于交付风险的认识。
当资格、资金和交付三个环节一起向前走的时候，原本处于观望状态的人才有可能从看房进入到签约。
但是这股需求并没有平均地流向各个区域以及所有的楼盘。中指研究院数据显示，9月份重点30个城市新建商品住宅成交面积同比下降5.5%，一线城市整体增长9%，北京增长18%，上海增长16%。
58安居客研究院统计显示，9月前7天，一线城市的新增成交套数比去年同期平均增长42%；而九个二线城市同期平均增幅仅为4.3%。城市能级不同导致政策承接能力、购房需求结构也不一样。
北京的表现更像是核心区域需求集中释放而不是整个市场同时升温。主城位置、轨道交通、居住品质和改善功能，成为购房者愿意重新出手的重要条件。
这类买家通常不是第一次接触房产市场。他们了解二手房价格如何谈，知道月供大概会占家庭收入的多少，也清楚远郊项目和主城项目在通勤、配套以及转手等方面的区别。
因此他所买的东西并不是简单的“新房”二字，而是经过反复比较之后认为某套房子地段、产品和总价仍然可以接受的。这里所作的判断同“楼市已经全面回暖”不是一个意思。
二手房市场变化也能说明选择过程。9月二手房带看、咨询比较多但是成交量并没有按照相同的幅度增长。“链家门店反馈称，整个9月份看房人数、咨询量上来了，但实际成交没有想象中那样火爆。”
带看增多、成交偏少说明买房人还在筛选。他们先通过二手房同区域价格比较了解，再对户型、楼龄、交通和总价等进行比对判断新房是否值得购买。当二手房价格谈判空间小或房屋状况差或者交易条件不满足时，一部分人就会转向新房展厅。
新的设计、配套、付款方式以及交付安排成了新的比较对象。这也解释了为什么北京新房成交增加而二手房却仍然承压。“两者的差别不是简单的此消彼长，而是同一组购房者在不同的市场间完成选择，即二手房负责比价和试探，新房负责其中一部分确定性较高的需求。”
全国30个城市的成交面积减少5.5%，市场底部的压力还存在；北京新房同比增长18%，核心城市、核心地段、特定产品仍有成交空间。两个数字并不矛盾，共同呈现出楼市分化的现状。
不能只看北京新房上涨18%就判断所有的项目都在变热，也不能只看30城下降5.5%就认为没有房子值得买。真正需要比较的是地段、通勤、总价、月供和交付安排是否匹配自己的家庭账本。
9月北京新房成交增加，说明一批等待了三年的人开始行动起来，并且他们的买单理由很明确：资格可以解决，月供能够承受得起，交付更加可靠，而且这套房子本身就很值得。
这轮变化的解答不是楼市全面回暖的问题所处的地方，在买房人最终对某些房子重新进行计算时所得到的是一个可以接受的价格。