近些年来，券商预测房价，信的人不多。研报一份接一份，有说见底，有说回暖，可房价还是跌了一年多。不过中信证券9月29日这份报告，值得认真读一读。不是说它一定准，而是它看多的理由和过去不一样。过去更多靠政策喊话和情绪修复，这一次，它把供给端的制度变革、需求端的政策补位，以及成交量先行回暖放在一起看。背后藏着的，是楼市分析逻辑正在切换。
先看中信的结论。它认为，到2027年春节前后，房价会在较大范围内止跌回升，市场景气恢复速度加快。这里要拆开理解。“止跌回升”不是房价突然大涨，而是先不再下跌，再一点点往上走。也不是只有北上广深在撑场面，而是一批城市逐步稳住。换句话说，它预测的是结构性修复，不是普涨行情重来。
从数据看，市场确实跌了很久。国家统计局70个大中城市数据显示，到今年8月，新房已连续下跌39个月，二手房连续下跌40个月，三年多没有像样反弹。8月新房环比下降0.2%，二手房下降0.3%。0.2%一个月看似不多，但一套200万元的房子，一个月账面就缩水约4000元。更麻烦的是预期：房价越跌，越多人不敢买，担心今天买了明天更便宜；买的人越少，开发商和业主越要降价。中信研报把这称为“价格惯性下行造成的悲观市场预期”。要打破这个循环，不能只靠喊话。
中信的第一个依据，是供给端已经落地。过去买房要先把钱交清，等两年才建好，资金有没有真正用于建楼，缺乏足够监管，于是出现烂尾楼。今年8月28日，住建部、央行、金融监管总局、证监会联合发布新规：主体结构封顶后才可预售，预售资金全部监管，新出让土地优先现房销售，个人住房贷款最长期限从30年延长到40年。简单说，就是房子建好了、看完了再买。买房人最怕的交付风险，制度上被基本堵住。中信研报明确说，现房销售政策“基本消除了交楼风险”。这属于供给侧改革，也是市场信心修复的地基。
第二个依据，是需求端政策还未出完。9月28日国务院常务会议明确提出，要“制定出台稳定房地产市场政策”。北京9月24日出台细则，上海9月28日跟进。中信认为，供给侧改革基本到位后，后续政策重点会转向补需求侧。两边都凑齐，价格才有底。这里要承认，8月数据并不好看。70城中二手房价格环比上涨的只剩3个，所有城市二手房价格都低于去年同期，连一向抗跌的北京也从持平转为下降。但政策往往不是在行情好转后认可成绩，而是在低迷时提前打预防针。去年12月24日北京新政后，《财经》今年2月报道，链家一中介负责的学区房小区房价上涨十几万，朝阳热门小区月成交从20套翻倍；截至今年1月，全国重点13城二手房成交量同比增长33%。但后来热度渐凉，年中市场重新走弱。所以单看价格，现在喊止跌确实早。但量和价要分开看。
成交量已经出现积极信号。贝壳数据显示，8月29日至9月27日，72个城市二手房成交额同比增长19.4%，扣除中秋假期数据偏差后，增速应在20%以上。今年1至8月，全国二手房网签面积5.49亿平方米，新房只有4.15亿平方米，二手房已相当于新房的1.32倍。量在价先，先有人看房、买房，价格才有可能稳住。另一个数据也值得注意：国金证券测算，去年12月百城租金回报率为2.39%，已接近2.6%的公积金贷款利率。租金回报接近贷款利率，意味着房子回归居住本质，价格离底部也就不远了。
怎么看中信的预测？过去几年预测被打脸的次数不少，但这次情况有所不同。我的看法是，三个底叠加，才更稳。第一，2024年9月提出“止跌回稳”，这是政策底，主要靠喊话，所以2025年房价仍可能继续下跌。第二，2025至2026年是制度底，828新规触动预售制度，北京、上海出台实施细则，交付风险被制度性压缩。第三，春节前后才可能出现市场底。前两个底出现后，市场预期逐步稳定，看房的人多了，房东不再急于降价，房价才可能反转。中信把时间定在春节前后，并非随意。春节本是楼市淡季，年后常有小阳春，下跌势头也差不多耗尽，所以明年年初成为一个观察窗口。
结语：止跌回升不是普涨年代回来了，它更像一个具体变化——房子好卖了一点。《财经》报道中有一句话：行情回暖后，达不到心理价位的房东会把房子下架，由卖转租。挂牌房子少了，看房的人就会着急。止跌，是从房东不再急于割肉、买家也不再一味观望的时候开始的。对一个等着卖旧房凑首付的家庭来说，房子止跌和再跌一成，差别非常大。对要买房的人，现房销售落地后，期房交付的顾虑确实小了。市场未必马上转暖，但逻辑已经和过去不同。