任泽平把房子分为四类，核心区次新房相比2024年低点上涨6%到8%，但是人口流出城市的多套闲置房去化周期普遍超过24个月，普通家庭是否要继续持有或者尽快处理，主要取决于什么？
小区门口的房产中介店，过去两年成为观察楼市情绪的一个窗口，有些人一天天地询问挂牌价格，听完就摇头；有的人反复砍价直到中介机构不再接听电话；有的人挂了一年半之后又突然撤牌。
房子到底要不要继续持有，还是尽快处置，已经到了每一个家庭的选择阶段了。同一个小区的业主们的想法也各不相同。有人认为市场价格会最终上涨回来，如果价格不合适就放手不管；
有人担心房屋变成负担，宁可降低预期也必须尽快卖掉；夹在中间的人最难受，卖了怕亏本，继续留着又怕被套住，家庭成员围绕这件事情展开争论。任泽平前几天发布的一篇长文把房子分为四类来回答“房子到底还能不能碰”和“手里的房子究竟是资产还是包袱”。
判断的前提就是楼市已经出现了明显的分化。国家统计局发布9月份15日的大中城市商品房成交价的数据时，指出一线城市的住宅新建商品价格上涨了0.1%，上海的新房价格比去年同期上升了3%，二手房价格连续六个月以上都是环比上涨的。
9月份第一周，四个一线城市的住宅销售量同比上升了42%，其中上海涨幅达到81%。但是另一方面又出现了全国住宅新开工面积同比下降了25.4%的情况，很多三四线县城的二手房挂牌三年还找不到买家。
新房、二手房、核心区与远郊区，以及人流入的城市和人流出的地区等难以用一套逻辑来评判。“适合继续持有的第一类”，就是人口不断涌入城市的中心地段品质房。
北京朝阳、上海内环、深圳南山的次新房，以及杭州武林、成都天府、南京河西等强二线城市的中心区位属于这类房产的代表。过去五年调整幅度最大的时候，这些区域大多下跌10%到15%，抗跌程度明显比远郊要好很多。
本年度核心区次新房开始出现上升趋势，与2024年低谷相比普遍上涨6%-8%。核心地段的供应量小，土地和成熟配套难以复制，人口仍然集中在这些地方上，并且房源的稀缺性比一般区域更明显。
为了短期波动卖掉这类房子，再转去租房等待低点，未必能得到更好的结果。第二类适合稳住的房子就是家庭自住房居的唯一住房。短视频中常见的“房价跌了几十万元”，容易使人们只关注到账面变化而忽略了孩子上学、老人就医和日常通勤等实际需求。
只要房屋可以满足居住的要求，家庭就没有紧迫的资金压力，价格波动并不会影响生活安排。8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布文件，规定房贷期限最长可以达到40年；
首套房贷利率降到3%左右的时候，也使得持有成本处于一个比较低的位置。对于自住家庭来说，所要考虑的，并不是房价是否上涨的问题，而是换房的成本、租房费用以及重新得到同样居住条件所需要付出的价格等等。
要着重考虑的是一种情况，即人口一直离开的城市所拥有的多种非自住房。东北、西北部分资源型三四线城市以及中部一些小县城的年轻人不断地向省会、大城市迁移，而本地家庭则同时拥有两套以上的房子。
真正难处的不是价格，而在于能否找到愿意接手的人。“人口流出型三四线城市”的去化周期一般都在24个月以上，“个别县城甚至达到36个月”。把希望寄托在“以后会拆迁”上，也有较大的不确定性。
“十五五”期间全国计划改造危旧房50万套，分摊到数百个城市后，具体落到某个小区、某栋楼的机会并不高。长期闲置、缺少租售需求的房产，持有时间越长,管理和服务成本也会越来越大。
第二类需要谨慎评估的是核心城市中的劣质资产。处在北京、上海并不意味着所有的房源都有相同的流动性。2021年到2026年间，北京远郊平均下跌40%，深圳远郊下跌42%，上海远郊下跌35%，和核心区次新房的表现相差达到了三十个百分点以上。
缺乏地铁以及产业支撑的概念盘，缺少电梯、物业保证的老旧住宅，户型明显不适合居住的次新房等都可能因为竞争而慢慢失去人们的关注。住宅产品标准的变化也会加大这一种差距。“没有地铁和产业支撑的远郊概念盘、没有电梯和物业保障的老旧住宅、户型明显不实用的次新房”这些地方在竞争中会渐渐地被遗忘。
新版住宅项目规范于2023年5月1日正式颁布施行，层高3米、电梯入户、隔音防水等均成为硬性要求。新房提高居住品质之后，老房子的短板就容易被比较出来，价格和成交速度也会因此而分化。
市场调整的重点不是整个市场的起伏，而是在于重新评价各个房屋的居住价值、稀缺性以及接手者的需要等各方面。“过去买房就是看谁最先进场，早买和晚买的差距会很大。”
但是也更加检验出城市的地段以及产品自身，以往所用的“闭眼买都能涨”环境已经发生了变化。现房销售逐渐扩大范围，好房子的标准不断推进，预售资金监管越来越严格，则会使新的旧的房屋之间的差别愈发明显。
好资产不一定可以马上出售给所有人，差资产也未必等着买主出现。回到中介店门口不断询价、砍价并撤牌的这些人身上，他们对于所有的房子来说并不都是可以卖出的或者都应该被坚守住的。
核心城市核心区住宅产品，要依据家庭资金状况来决定；唯一的自住房应该首先满足生活的需要；人口流出地区中空置的多套房以及缺少竞争力的远郊、老旧房，则应当尽快重新评价。
房产真正的价值，不但是体现在合同价格中，同时也是经过多年的使用之后是否还有人愿意去接手的。</think>房产真正有价值的地方，并不是仅仅体现在合同的价格上，而是在多年之后有没有人还会接下来。