深圳5月一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再破万。前5个月二手房多数月份站在5000套上方，8月二手录得5535套。全国8月末商品房待售面积75349万平方米，连续6个月同比下降，新开工面积同期下降24.8%。
4月29日深圳调整房地产政策，福田、南山、宝安新安街道定向松绑，公积金贷款额度上调。5月新房住宅网签4543套，环比增长34%。二手住宅网签5534套，同比增21%。福田二手住宅995套，环比增12%；南山936套，环比增17%。
成交结构没有只靠高价房。5月300万元至500万元总价段占二手刚需33.3%，1500万元以上占比从4月2.8%升至5月4.0%。8月深圳二手300万元以内占比31.1%，300万元至500万元占33.5%。低总价房源成交增多，也会拉低全市均价。
8月深圳新建商品住宅网签2589套，二手住宅网签4275套，一二手合计6864套，同比增8.5%。中介协会录得口径二手5535套，住宅5100套以上。新建里现售占比提升，1至7月一手现售网签占40.5%，8月约42.1%。买房人更看重能不能看到实体楼，预售等待周期长的项目去化更慢。
全国口径不一样。1至8月新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；销售额47470亿元，同比下降13.0%。二手房网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。新房缩量、二手放量，说明交易重心在往存量房转移。
库存数据在降。8月末商品房待售75349万平方米，同比降1.1%；住宅待售40083万平方米，同比降0.5%。待售3年以下面积5.48亿平方米，同比降4.2%。重点50城前三季度批准上市面积同比下降约两成，7至8月同比下降29%。
供地也在收缩。中指数据1至8月300城住宅用地推出规划建面2.4亿平方米，同比降21.3%；成交1.9亿平方米，同比降20.5%。8月单月300城成交规划建面2674万平方米，同比降18.3%。核心城市优质地块仍有高溢价，整体拿地规模在往下走。
8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发完善商品住房销售制度通知。新出让土地优先现房销售，已取建设工程规划许可证的鼓励现房；继续预售的单体建筑完成主体结构封顶，预售资金全额监管。北京9月24日落地细则，8月28日后新发布出让公告的住宅项目优先现房，新申请预售须封顶。
现房政策会改变房企回款节奏。预售阶段卖房，资金回笼早于竣工；现房要等到房屋首次登记后再销售，封顶预售也比过去拿地后早期预售更晚。短期新项目上市节奏会变慢，但8月28日前已取工规证、已在途的项目按原有规则执行，不会统一断供。
深圳新房库存要分区域看。8月末全市新房住宅库存约19549套，按当月预售住宅成交口径去化约13个月。南山、福田新房住宅可售合计约1101套，去化约7.4个月；坪山约60.8个月，大鹏约77.3个月。核心区新增土地少，外围库存压力仍在。
房价收入比也不宜只用一个平均值判断。深圳二手5月均价6.08万元每平方米，8月约5.78万元每平方米。均价变化受成交结构影响，核心区中高总价成交多会抬均价，低总价占比上升会压均价。看具体片区比看全市均价更接近真实买卖。
人口出生率影响长期住房需求，不直接影响当前挂牌和成交。深圳5月一手房36岁至45岁人群占比较高，二手购房人同样以刚需和改善为主。当前入市群体已经出生，短期交易量由收入稳定性、首付能力、贷款成本和置换需求决定。
豪宅成交不能代表全盘。5月深圳湾某项目加推78套，单套5150万元至7632万元，半小时售罄；中信信悦湾、深圳观潮5月入市当天售罄。同期远郊期房有项目开盘数月去化不到50%。高净值资金买核心资产，不等于外围新盘同步回暖。
普通买房人可先看月供占家庭收入比例，再看病种、学位、通勤和房龄。现房项目去深圳房地产信息平台查可售状态，确认无抵押、无查封，看竣工和配套；预售项目看封顶证明、资金监管账户和施工单位进度。不同片区分开看，不按全市涨跌做决定。