2026年9月20日1年期贷款市场报价利率为3.0%，5年期以上为3.5%。100万商贷按3.0%做30年等额本息，月供约4216元、总利息约51.8万；按5年算月供约17969元。选短还是选长，先看月供占收入多少，再看能不能留出现金。
2026年8月后新办个贷，银行要给出综合融资成本明示表。住房按揭5年及以下利率上限按1年期贷款市场报价利率加0.5%，5年以上按5年期以上贷款市场报价利率加0.5%。这只是上限，实际首套利率常按当地政策和银行审批减点。
2026年8月全国新发放住房贷款利率加权平均值约3.1%。部分城市首套商贷可做到3.0%左右，具体看省级利率定价自律机制和借款人资质。
贷款期限方面，2026年8月28日相关信贷意见把个人住房按揭最长年限从30年放宽到40年。40年不是人人都要选，银行会看年龄、收入、房龄和还款能力。按3.5%等额本息算，100万30年月供约4490元，40年月供约3874元，月供少约616元，但总利息会明显增加。
年轻人刚工作，月收入1.2万，家庭其他固定支出5000元。按30年月供4216元算，月供占收入35%。选5年月供17969元，收入不够覆盖。此类情况先用长年限把月供压到可承受区间，再留6到12个月生活开支和月供作为应急金。
收入波动的人更不适合短贷。销售、个体、自由职业者某几个月收入可能只有平时一半。长年限月供低，断供风险小。若实在想省利息，可先按30年还，后续收入稳定再提前还部分本金。
高收入且收入稳定的人可以缩短期限。家庭月收入5万，30年月供4216元只占8%，10年或15年更省总息。但要注意，短贷省下的利息是账面成本，若手中现金有更稳妥的用途且回报持续高于房贷利率，长贷不一定吃亏。
2026年公积金首套5年以下含5年利率2.1%，5年以上2.6%；二套5年以下含5年不低于2.525%，5年以上3.075%。公积金利率低于商贷时，优先用足公积金。组合贷里先还商贷高利率部分，公积金部分可不急着提前还。
提前还款看合同。2026年8月1日起施行的个人贷款综合融资成本规定要求银行把提前还款可能产生的违约金、标准、收取主体写明，不藏费用。是否免收、满几个月免收，各银行和各合同不同。存量房贷按原合同执行，新办贷款以明示表和借款合同为准。
等额本息前期还的利息占比高。100万、30年、3.0%为例，首月还款里利息约2500元，本金约1716元；随着期数增加，利息逐月减少、本金逐月增加。刚还1到5年提前还，省息效果最明显；还到20年后提前还，省息空间变小。
提前还完有两种改法。选月供不变、缩短期限，总利息省得更多；选期限不变、减少月供，每月压力降得更直接。收入稳定、只是想少付利息，用前者。家里还有育儿、看病、失业风险，用后者。
首套房贷利息个税扣除每月1000元，最长240个月，且只能享受一次首套住房贷款利率对应的扣除。已婚可约定一方全额扣，也可双方各扣50%，具体以主管税务机关认定和借款合同为首套利率为准。选30年不自动给满240个月，按实际发生贷款利息的年度和实际期限申报。
年龄限制看贷款行。部分银行按借款人年龄加贷款期限不超过75岁审批，也有按70岁或其他标准。50岁申请人若按75岁上限，最多能贷25年；按70岁上限只能贷20年。想贷30年或40年，要提前问银行可受理年龄。
办贷款前拿三组数据对比。第一组按3.0%列5年、10年、20年、30年、40年等额本息月供和总息。第二组按实际银行报价再算一遍。第三组把家庭稳定月收入、固定支出、应急金目标填进去，月供按不超过稳定收入30%到40%初筛，超过就往长年限调。
面签时不只看利率数字。要问重定价周期、加点是否固定、提前还款最低金额、是否收违约金、个税扣除需要哪些合同信息。银行给出明示表后，逐项对利息、费用、提前还款条款，表里没写的不付。
手里有闲钱也不建议全部砸进房贷。先留应急金，再还高利率商贷，再考虑缩短期限。若闲钱仅够还3到5个月月供，先不提前还，保留现金应对失业、生病和房屋维修更实际。