9月20日19时，浦东北蔡开云·艾尚里四期102套房源认购率达到206%，触发积分。链家截至9月19日的新房日均成交单量环比提升16%、同比提升38%。同一周里，绿城悦海棠二批281套收到1364组意向，越秀天屿147套收到371组。数字都在涨，但不是每个盘都好卖。
9月18日，开云·艾尚里四期启动认购，推售102套，其中4套联排别墅，98套建面约80至143平方米洋房，覆盖三房到四房。项目整体均价约9.23万每平方米，94平方米三房主推约8.5万每平方米，700万起。截至9月20日19时，认购率206%，达到触发积分条件。6月该项目三期84套认购率超220%，入围分41.42，是浦东内中环今年较早的积分盘。
北蔡这个位置能热，先看价格对照。项目方和中介常把同板块在售价拿来比，部分口径列浦发莲园约9.5万每平方米、绿城逸庐约9.88万每平方米；开云四期94平方米三房约8.5万，洋房整体约8.88万。比价时要看户型、楼层、装修和得房率，不能只比备案均价。项目容积率1.2，5至6层洋房为主，13号线华鹏路，部分楼栋实景准现房，94平方米三房主打低总价切内中环改善。
9月其他触发积分的盘，路径不完全一样。青浦徐泾绿城·悦海棠二批281套，均价约6.28万每平方米，认购1364组，认购率约485%，入围分68.19。嘉定新城象屿金茂·满嘉二批135套，均价约57231元每平方米，部分统计认购约480组、认购率361%，入围分66.52。浦东森兰越秀·天屿首开147套，均价约7.3万每平方米，371组认购、认购率252%，入围分48.98。青浦重固保利虹桥和颂·璟园108套，后期统计认购约180组、约167%；宝山杨行金茂·锦棠92套，167组认购、认购率182%，9月14日开盘售罄。
认购率高不等于最终去化好。认购率看的是意向组数和推售套数，开盘去化看实际交钱选房。小盘102套到206%，和大盘281套到485%，反映的蓄客厚度不同。买之前看三个数：推多少套、收到多少组、最终开盘卖掉多少套。再对照入围比，内环内常见1比2.5，中外环常见1比2.0，外环外常见1比1.8，远郊或新城部分项目1比1.3，具体以案场公示为准。超入围比才按基础分加社保分排序，基础分看家庭、户籍、无房、购房记录，社保分从2003年1月起按月折算。
冷盘也有样本。浦东金桥TOD浦发上城三批次9月16日启动，推60套，建面约80至134平方米，备案均价6万每平方米，9月20日结束认购，整体比例接近1比1.3，案场定性为平稳。同期部分项目用折扣、送车位、送物业费、家电礼包促到访，说明供应增加后，客户不会只因金九两个字下单。
政策因素要单独算。上海8月21日起执行优化房地产措施，买新建现房可提取公积金付首付，提取不影响贷款额度计算。外环外二套商贷最低首付从20%降到15%，外环内二套最低25%，首套全市最低15%。
以旧换新到2027年3月31日，外环外买新建商品住房并网签备案，前后1年卖本市二手房，按新房贷款额1%补贴，单套最高5万；若卖出的二手住房在外环内，再加3万，合计最高8万。公积金还可支付契税、配套车位和储藏室，购房后按自然年提取。
这套政策对开云四期这类内中环盘影响有限，它不吃外环外二套15%和以旧换新外环外补贴。9月多数积分盘在森兰、徐泾、嘉定、重固、杨行，外环外低价位和置换补贴更直接。越秀天屿、满嘉、悦海棠的热度，既有产品力和总价因素，也有8月政策后两到四周的资格释放。
看盘用三张表就够了。第一张同板块比价表，列备案均价、主力户型建筑面积、估计实得面积、车位和装修标准，算实得单价而不是看宣传单价。第二张产品表，记容积率、层高、得房率、会所、架空层、交付标准，老规产品和新规产品同样建筑面积可能差一间房的使用感。第三张认购去化表，写推售套数、认购组数、入围比、入围分、开盘去化套数、退筹情况。开云四期102套和206%只说明意向热，最终看开盘选房结果；悦海棠281套和485%更能说明大盘蓄客深度。
把盘名发来，按这三张表填完，热不热会清楚很多。