2026年8月昆明新房成交2270套，同比增14.3%，但1至8月只成交12261套，同比降30.2%。同月新建住宅均价11109元每平米，同比仅微涨0.36%，二手均价10513元每平米，同比跌6.72%。单月回暖和全年下行同时发生，看房不能只听中介一句话。
2026年8月昆明商品住宅成交面积28.53万平米，同比增长12.61%。 中指研究院统计，1至8月商品住宅成交面积157.1万平米，同比下降25.7%，成交套数12261套，同比下降30.2%。 一个月放量，改变不了前8个月整体收缩。
新房价格分两个样本看更清楚。统计局口径下，2026年8月昆明新建商品住宅环比降0.1%，同比降5.1%，1至8月平均同比降5.1%。 中指新房样本8月均价11109元每平米，同比涨0.36%，1至8月累计涨1.00%。 两个数字落差，来自样本结构差异，新规盘、核心盘占比高，会拉平整体均价。
二手房先看挂牌和成交。中指二手房版显示，2026年8月昆明挂牌均价9937元每平米，同比下降6.2%，挂牌套数64606套，较7月减少804套。 同月二手成交1179套，同比增长59.8%；1至8月累计成交7997套，同比增长16.05%。 成交均价8月为10513元每平米，同比跌6.72%，1至8月累计跌3.60%。
挂牌价和成交价不是一回事。卖家挂9937，真实过户均价10513，表面倒挂，实际来自不同小区、不同面积段和装修状态。买方谈价时，应让中介拿出同小区近90天过户3至5套的单价，再看当前在售套数，比只看手机挂牌均价更实用。
区域分化很明显。中指1至8月数据里，西山区、五华区新房成交均价同比分别降8.0%、6.9%；官渡、呈贡、盘龙分别涨6.7%、2.0%、1.2%。 官渡凉亭、呈贡核心多新规项目，户型得房、车位、公共空间更新，价格韧性更强。五华、西山部分老项目房龄长、无电梯、物业弱，只能靠降价换成交。
远郊另算一本账。第三方监测显示，空港新房约5083元每平米，嵩明约4408元每平米，晋宁古滇二手约5931元每平米，安宁部分项目约5045元每平米。 空港局部去化接近36个月，嵩明、古滇部分项目去化超过24个月。低价能降低首付门槛，但主城上班的人要把单程通勤、学校是否招生、医院距离、二手挂牌周期全部算进购房成本。
库存分狭义和潜在两套。截至2026年3月底，昆明住宅狭义库存427万平米，去化周期16.2个月，比重庆、成都、南宁同口径更短。 截至2月底，潜在有效供应约833至846万平米，去化约32个月。 狭义库存看已拿预售的新房，潜在供应看后续可形成住宅的体量，远郊压力主要在后者。
土地端也能看出开发商取舍。2026年7月29日，官渡凉亭KCGD2026-2号地块28.21亩，邦泰旗下昆明邦泽置业经过25轮竞价，以约3.2亿元竞得，溢价25%，楼面价6884元每平米。 2026年8月19日，相邻KCGD2026-1号地块34.87亩，四川正黄旗下遂宁正顺经过27轮竞价，以39947.09万元竞得，溢价26.3%，楼面价6873元每平米。 两宗地都靠近金马寺地铁站，周边有地铁3号线、4号线、6号线规划或已运营站点。
2026年9月11日，西山区滇池路杨家地两宗宅地合计约75.58亩，底价成交。KCXS2026-4号50.83亩，云南江郡以103540.71万元竞得，楼面约8488元每平米；KCXS2026-5号24.75亩，云南新郡以32298.75万元竞得，楼面约8898元每平米。
凉亭抢地、滇池路底价，说明房企只愿为地铁、城改、低容积、配套清晰的核心小块付出溢价，大体量或回款周期长的地块仍偏谨慎。
政策层面，昆明28条措施明确，商品住宅去化周期超过36个月的县市区暂停新增住宅用地供应；18至36个月区间按盘活多少、供应多少控制。 该规则不直接决定房价，但会减少远郊后续新增供应，存量房仍要按真实成交节奏消化。
刚需看房可把动作拆小。先定通勤半径，再查目标小区近90天成交套数和最低单价，随后对比同户型挂牌价。月供按家庭稳定月收入35%至40%倒推，不按售楼处最高可贷额度定预算。新规盘看合同得房率、车位比、学校移交时间；老破小看电梯、物业、划片稳定性；远郊只看目前已经开通的地铁、已经招生的学校和已经营业的菜场商超。
中介说再不买就涨，或者以后更便宜，都只是促单。把成交套数、均价、挂牌套数、近90天过户价四张表对完，购房人自己会知道这套房值不值。