手机银行点开提前还款，页面提示预约已排到两个月后。 有人打客服，对方说部分城市线下柜台还要再等，实际从申请到扣款接近三个月。 把存款从理财转出来，算完省下的利息，还是决定等。
2026年6月末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元。 前7个月居民贷款合计减少8271亿元，7月以房贷为主的中长期贷款减少1202亿元。 4月住户中长期贷款单月净偿还3408亿元，当月还出去的钱多于新放出去的钱。 排队不是个别网点的事情，背后是很多人同时在还。
早偿率更能看出节奏。 2026年2月以来，居民房贷早偿率维持在10%—15%。 2019—2020年这个阶段一般在5%—10%。 一次性结清占比也在上升，不只想少付几个月利息，而是要把月供彻底降下来。
算账方式很直接。 新发放个人房贷加权平均利率约3.05%—3.05%区间，部分统计取3.06%。 3年期定存利率普遍低于2%，新发生定存加权平均约1.28%，上半年银行理财平均年化约2.05%。 存量客户里，2021年前后办下来的，合同利率常见3.5%—5%，少数更高。 2024年10月存量商贷批量调到LPR减30BP，2025年1月公积金降息、部分存量商贷再调，但老合同和新发利率之间仍有价差。
同样100万元闲钱，买理财按2.05%算，一年收益约2.05万元。 拿去还4%的存量房贷，一年少付约4万元利息。 理财有波动，提前还贷是确定的省息。 利率差摆在手机银行试算页里，不用靠感觉。
有人把线上入口当第一选择。 部分银行把线上提前还改成每年1—2次，单笔最低20万元，预约后1个月起扣。 金额再大或想更灵活，转线下柜台，部分城市排队1—3个月。 银行不是不收钱，是按额度窗口放号，避免某个月集中扣款把按揭规模一下子削掉一块。
对居民来说，提前还的另一层动机是月供。 收入预期不稳时，固定支出越低压得越轻。 等额本息前几年利息占比高，早还本金能直接降后续利息总量。 选“减少月供、期限不变”的人变多，当期现金流比“缩短年限、月供不变”更实用。 家里有老人、孩子、医疗备用金需求的，会先把应急钱留下，只拿多余存款还。
银行这边是另一本账。 个人按揭期限长、有抵押、不良低，过去是稳收利息的核心资产。 客户提前结清，表面收回本金，实际失去未来十几年稳定息差。 2026年二季度商业银行净息差1.41%，环比只回升0.01个百分点。 存款端要付定存、活期利息，新发生定存加权1.28%不算高，但资产端再把钱投出去，新发房贷只有3.05%上下，其他稳健资产收益也不厚。 收回来的钱若补不到同期限、同安全度的贷款，息差只会更薄。
所以部分银行用预约额度、最低金额、限次来拖节奏。 拖不是不让人还，是让提前还款分散到不同月份，存量按揭规模别掉得太陡。 这种做法会改变客户体验，但不改变根本选择——只要存量房贷利率和理财、定存之间还有正差价，提前还就有动力。
居民部门整体也在降杠杆。 杠杆率从2024年一季度约62.3%降到2026年二季度约57.7%。 央行2026年7月国新办发布会用“居民主动适度去杠杆”描述这个变化。 买房方式跟着变，少贷、高首付、全款淘小户型二手房的情况变多。 二手房回款后先还旧贷，不再滚动进新房贷款，银行新增按揭进不来，存量还在流出。
银行现在找替代资产并不轻松。 小微、消费、科创都能放，但期限、抵押、不良成本和个人按揭不是一回事。 按揭提前还款后腾出的资金，若投到更短期限、更低利率的对公或零售产品，整体资产收益会往下走。 净息差靠存款重定价托底，可存款降了，客户仍可能把省下的定存利息拿去还房贷，形成新一轮提前还款。
政策层面已经在做分层。 存量商贷批量下调覆盖一部分高利率合同，公积金降息减轻部分月供，部分银行对剩余期限、重定价周期、加点未调的客户提供再协商。 新发利率降到3.05%附近后，老客户看到首页“新发3.05%、自己还按3.8%或4%扣”的对照，协商意愿会更强。 银行若只靠排队限制，不解决价差，预约页面永远满。
普通家庭做决定可以看三项数。 存量利率若仍在4%以上，闲钱无稳健替代、近期无大额看病上学支出，优先部分还；利率已降到3.1%—3.3%附近，先算理财2.05%、定存1.28%的差价，差得不多就不必一次性清空；等额本息已还超过一半期限，后期本金占比高、可省利息有限，留现金比还贷款更稳妥。 还要看合同违约金、提前还次数、单次最低额，部分银行线上1—2次、单笔20万，频繁小额并不划算。
提前还贷排队，一端是居民把“省利息”当理财，一端是银行舍不得长期高息资产流失。 36.29万亿元房贷余额还在降，早偿率10%—15%没有回到5%—10%的老区间，预约窗口和净息差1.41%会继续共存。 客户看手机银行试算结果，银行看每月扣款计划和再投放收益，两本账短期都不容易对齐。