王石最新判断：房地产调整还没完成，还会继续
房地产行业会一直存在，但有周期，当前房地产行业的调整还没有完成，还会继续。这段话是万科集团创始人兼董事会名誉主席王石在前不久召开的2023年亚布力论坛夏季高峰会上对当前房地产行业看法的描述。除此之外，王石还表示，目前内地城市人口居住的房屋中，商品房占比80%，而中国香港有一半的居住需求不靠商品房来解决。80%的人住在商品房中，这样的情况在全世界也是绝无仅有的。改革开放初期，我国城市人均居住面积是5平方米，现在大约是40平方米，是当时的8倍。也就是说，居住的基本问题解决了。任何行业，包括房地产，只要需求达到了顶峰，就会下降。
住房需求已见顶，城市化率增长空间有限
根据央行数据，截至2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%，户均1.5套，超过40%的家庭拥有两套及以上住房。结合王石给出的数据以及央行的数据，可以很明显地看出来，目前我国的住房需求已经基本达到顶峰。也就是说，未来房地产行业的下滑或将不可避免。更重要的是，根据相关机构数据，截至2022年，我国常住人口的城市化率已经超过65%，再加上我国人户分离的情况比较普遍，所以未来城市化率的增长空间已经非常有限。也就是说，靠农村人进城买房的这条路也行不通了。过去二十年，城镇化从30%冲到60%多，几亿人进城，那是洪水滔天般的需求。那时候房子是稀缺品，能抢到就是胜利。但现在，城镇人均住房面积早已超过40平方米，户均住房套数也超过了1套。物理意义上的“缺房”时代已经过去了。未来楼市的主战场，一定是从“有没有”转向“好不好”。
开发商将进入调整和洗牌阶段
鉴于此，王石预测：未来的房地产行业一定会进行结构性调整，现在的开发商也将进入调整和洗牌阶段。或许很多人都搞不懂什么叫作房地产行业的结构性调整，没关系，你可以理解为房地产行业的“全面调整”。也就是说，和过去的房地产模式相比，未来的房地产行业要有脱胎换骨的改变。事实上，在我看来，王石的确所言非虚，他的预言大概率也会实现。根据国家统计局数据，2023年1至8月，全国商品房销售面积为7.4亿平方米，同比下降7.1%；商品房销售额为7.8万亿元，同比下降3.2%。与此同时，新开工面积以及国内贷款额度也纷纷下降。坦白来说，房地产行业的各项指标下降，对我国经济的拉动是百害而无一利的。更需要明确的是，房地产行业的各项指标下降可不仅仅发生在2023年。过去两年，房地产行业的各项指标也基本都在下降，即便出现短期回调，比如2023年一季度，但整体走势还是以下降为主，这才是我们需要注意的。因此，现阶段我国的房地产确实需要调整，而且必须是“全面调整”，否则时间拖得越久，就会越难促进我国房地产行业的平稳健康发展。
土地财政依赖度居高不下，地方压力加大
其实，还有一点也可以从侧面验证王石的预言或成真。2022年，《中国首席经济学家论坛》曾发表过一篇文章，在这篇文章中提到，当前我国各省市自治区对土地财政的依赖度整体在25%到64%之间。其中，江苏省最高，约为63.54%；内蒙古自治区最低，约为25%。但随着房地产市场的持续低迷，房地产供求关系的萎靡，土地出让收入大幅减少，同比下跌了足足31.7%。不可否认，土地出让收入的减少，也就意味着地方财政的减少。地方财政没有钱，怎么搞建设？怎么更好地服务人民？所以说，房地产行业的“全面调整”迫在眉睫。过去多年，很多城市靠卖地维持财政收入，修地铁、建学校、扩新区，都依赖土地出让金。现在土地卖不动了，地方财政压力自然加大。这也倒逼地方政府从“卖地财政”转向“产业财政”，从依赖房地产转向培育实体经济。这个过程不会轻松，但方向已经明确。
普通人该如何应对？两个建议
在这样的背景下，有个很现实的问题：房地产行业的“全面调整”，我们普通人该如何应对？对此，我有两个建议，买房人要了解。一是不要再盲目买房了。现在来看，买房逻辑已经发生了根本变化。用经济学家马光远的话说就是：房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了，未来房子将会逐步回归到居住属性。也就是说，未来买房不再是稳赚不赔的买卖。所以，按需购买、量力而行才是未来房地产的正确打开姿势。过去闭眼买房就能赚的时代已经翻篇，未来买房首先要问自己：这套房子是自住还是投资？月供能不能承受？未来五年收入是否稳定？如果答案模糊，就要谨慎。二是作为普通工薪阶层，我们应该以存款为主，超前消费或者风险投资都不可取。不论是日常消费，还是买房，都应该视自身情况来决定，而不是盲目跟风。这个问题看似很简单，但很多人还是不容易扭转自己的认知。过去大家习惯了加杠杆、追风口，现在需要学会控制负债、保留现金流。手有余粮，心中不慌，这句话在楼市调整期格外适用。
最后总结
王石的判断正在被数据验证：住房需求见顶、城市化率增长空间有限、开发商进入洗牌阶段、土地财政依赖度居高不下。房地产行业的全面调整，不是短期波动，而是结构性重构。对于普通人来说，这意味着买房不再是一本万利的投资，而是需要精挑细选的技术活。对于持有多套房的人来说，优化资产结构、卖掉劣质房产，可能比继续持有更明智。对于刚需自住来说，遇到价格合适、配套满足、通勤可接受的房子，可以择机入手，但不要加过高杠杆。房子是用来住的，不是用来炒的，这句话正在以前所未有的力度照进现实。2027年起，房地产走势逐渐明朗，该不该买房、该怎么买房，每个人都需要根据自己的账本做出判断。对此，你怎么看？你是否赞成房地产行业的“全面调整”？欢迎在评论区聊聊你的看法。