政策越放越松，市场却越来越冷
时间进入到2023年以来，我国楼市再一次让大多数人感到手足无措。一边是楼市利好政策层出不穷，比如降低首付比例、降低房贷利率、减免税费、降存量房贷利率以及实施认房不认贷等房地产新政全面落地，楼市放松力度前所未有。而另一边是二手房挂牌量激增、新建商品房越来越难卖、开发商资金链紧张等问题愈发严重，量价齐跌似乎已经成为当前楼市的一种常态。鉴于此，有不少人都迫切想知道，2026年起，该咬牙买房还是赶紧卖房？事实上，关于这个问题的答案，经济学家马光远早在2021年就解释清楚了。2021年，马光远在接受媒体采访时曾表示，当前，房地产作为中国最好投资品的时代已经结束了，未来房子将会逐步回归到居住属性。现在来看，马光远的确没有骗人。随着未来房子逐步回归居住属性，2026年起，咬牙买房明显变得不再理智，特别是在2023年楼市又释放了三个“新信号”的背景下，2026年起，该咬牙买房还是赶紧卖房？方向已经明确了。
信号一：供求关系发生重大变化，住房总量已经过剩
首先是2023年7月24日，中央政治局会议明确表示“我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化”，而且还指出要“适时调整优化房地产政策”，因城施策用好政策工具箱。具体是什么重大变化？国家高层没有明说，但我们心里都清楚。根据央行数据，截至2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%，户均1.5套，超过40%的家庭拥有两套及以上住房。国家统计局数据显示，截至2023年7月，全国商品房待售面积达到6.4亿平方米，同比增长17.9%，几乎达到2015年棚改去库存之前的水平。更重要的是，第七次人口普查数据显示，截至2021年，我国60岁及以上人口占比已经超过18%，相比2010年第六次人口普查，人口老龄化程度进一步加深。还有专家预测，到2025年，我国60岁及以上老人总数或将达到3亿人，占比21%，65岁及以上老人占比也将达到13.7%，届时我国将进入深度老龄化社会。而且，2022年我国新生儿出生人数已经跌破1000万人，约为956万人，达到1949年以来新生儿出生人数的最低水平。凡此种种，可以让大家更好理解“我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化”这句话。换言之，当前我国楼市住房总量已经过剩，未来新增购房需求已经所剩无几。
信号二：保障性住房供给扩大，商品房需求被进一步弱化
其次是2023年9月5日，自然资源部发文，决定在北京等40多个城市开展低效用地开发试点工作，聚焦盘活存量土地，增加保障性住房供给。其中，该文件提到将探索在推进城中村改造中建设一定比例的保障性住房，同时探索利用集体建设用地建设保障性住房。不可否认的是，2023年下半年以来，推进超大特大城市的城中村改造进入快车道，将城中村改造与建设保障性住房相结合，或将进一步拓宽保障性住房的筹建渠道，有效扩大保障性住房供给。我们都知道，现在不管是新市民，还是进城务工人员以及低收入群体，想要在城市中安身立命，购买商品房就不可避免。但随着未来保障性住房扩大供给，势必会进一步弱化商品房的购买需求。当更多人可以通过保障房、租赁房解决居住问题，商品房的接盘群体就会缩小，尤其是刚需盘和远郊盘，压力会最先显现。
信号三：二手房挂牌量激增，金融属性持续弱化
最后是2023年9月份以来，各地二手房挂牌量已经出现明显增加，比如北京，当前二手房挂牌量已经超过15万套。二手房挂牌量明显增加说明什么？很简单，说明现在房子的金融属性已经越来越弱化。如果现在手握房产还能像过去那样赚钱，谁又会把手中持有的房产卖掉？答案显而易见。除此之外，经历了三年疫情，大多数老百姓的收入基本上都或多或少受到不同程度影响，有些人甚至已经失业。在这样的背景下，楼市购买力下降在所难免。一旦买房的人减少，自然也会降低房子的金融属性，打折促销就会成为主流。过去是卖家挑买家，现在是买家挑卖家；过去是挂牌就有人问，现在是降价也难成交。这种转变不是短期波动，而是市场底层逻辑的重构。
2026年起，咬牙买房还是赶紧卖房？
综上所述，2026年起，该咬牙买房还是赶紧卖房？我相信大家的方向应该都已经明确了。对于手里有多套房、尤其是三四线城市房产的人来说，赶紧卖房、优化资产结构，可能比继续持有更理性。对于刚需自住、且资金和收入稳定的人来说，买房不是不可以，但要更加挑剔：选核心城市、核心地段、品质物业，避开远郊、老破小和缺乏产业支撑的区域。马光远说房地产作为最好投资品的时代已经结束，房子回归居住属性，这句话放在2026年看，只会越来越清晰。买房不再是一本万利的投资，卖房也不再是丢人的选择。关键是要认清自己手中的房子到底是资产还是负担。
最后总结
2023年楼市释放的三个信号，已经为2026年的选择指明了方向。第一，供求关系重大变化，住房总量过剩、新增需求不足；第二，保障性住房供给扩大，商品房购买需求被进一步弱化；第三，二手房挂牌量激增，房子金融属性持续弱化。这三件事叠加在一起，说明楼市已经告别普涨时代，进入分化调整期。2026年起，该咬牙买房还是赶紧卖房，没有统一答案，但有统一原则：自住看需求和能力，投资看城市和流动性。多套房持有者要重新评估资产，刚需购房者要更加谨慎挑剔。不要再幻想闭眼买房就能赚钱，也不要盲目恐慌抛售。看清趋势，量力而行，才是普通人最稳妥的选择。对此，你怎么看？欢迎评论区友善讨论。