过去二十年，房价像坐上了火箭
过去20年，是我国楼市高速发展的20年。这期间，不仅全国大多数城市容貌焕然一新，各地房价也如同坐上火箭，直插云霄。国家统计局数据显示，商品房改革初年，也就是1998年前后，全国平均房价还不足2000元/平方米。但到了现在，全国平均房价动辄过万已经成为普遍现象，房价涨幅约为4到5倍。像是一些经济发达、产业集聚、人口集中的一二线大城市，房价涨幅更是达到10到20倍，特别是一些大城市的核心地段，房价涨幅甚至达到30倍都不止。在这样的涨幅背景下，望房兴叹似乎成为普通人的常态。当然，不可否认的是，房价快速增长也确实给不少人带来了财富跃升。一些手握多套房的人，更是凭借手中房产实现了财富自由。我身边就有很多这样的人，原本大家都是出身农村，但就是因为10年前多买了两套房，现在的生活就发生了翻天覆地的变化，最起码不用再为了钱四处奔波，让人好生羡慕。
三道红线拉开转折帷幕，楼市由盛转衰
但大家也都知道，任何事物的发展都有周期性，房地产也不例外。房价不会永远涨，这是必然的。2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标要求，自此拉开了我国房地产由盛转衰的帷幕。根据房价行情网数据，2021年全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市按揭购房成本降至55.6万元，较2020年减少3.5万元。2022年，房地产行业同样不容乐观。克而瑞地产研究院数据显示，仅2022年上半年，百强房企累计业绩规模同比降幅就达到50.3%，有近八成百强房企累计业绩规模同比降幅高于30%，这在以前是不可能发生的。到了2023年，房地产行业依然没有走出低迷状态，无论是新房还是二手房，市场成交量均未见明显回暖趋势，相反，市场观望情绪愈演愈烈，大家都不着急买房了。从“抢着买”到“等着看”，市场情绪的转变，比数据本身更能说明问题。
楼市低迷的三个深层原因
为什么会这样？我认为有三点原因不可忽略。第一，现在我国住房总量已经明显过剩。国家统计局数据显示，截至2023年7月，全国商品房待售面积达到6.4亿平方米，基本等同于2015年棚改去库存之前的水平。第二，未来我国住房需求已经后备不足。一方面，近年来新生儿出生率逐年降低，人口老龄化不断加剧；另一方面，当前我国城镇化率已经超过60%，未来增长空间有限，指望农村人进城买房这条路就要行不通了。第三，老百姓手里没钱了，这一点也是最重要的。经历了三年疫情，大多数人的收入都受到不同程度影响，有些人甚至已经失业，手里没钱是事实。而且长期来看，未来我国经济发展会从高速发展转为高质量发展，普通人赚快钱的机会就少了。手里没钱，还怎么买房？这三个原因叠加在一起，就形成了当前楼市“政策暖风频吹、市场反应冷淡”的尴尬局面。
孙宏斌的判断：一二线中高端仍有空间
鉴于此，有人就问我：现在150万的房子，10年后还能值多少钱？在回答这个问题前，我想先提一个人，那就是融创地产的孙宏斌。虽然孙宏斌现在也是热锅上的蚂蚁，但他毕竟在房地产行业摸爬滚打几十年，有些看法还是值得我们参考的。孙宏斌曾表示，未来我国房地产行业仍然有很大发展空间。在孙宏斌看来，房子是消耗品，只要有人就会对房子有需求。虽然总体住房资源已经过剩，但大部分过剩的住房资源都集中在三四线城市，而且这些住房资源品质较差。随着时间的推移，人们对住房品质要求会越来越高。因此，孙宏斌觉得，未来一二线热点城市的中高端住宅需求会越来越大。也就是说，站在孙宏斌的角度来看，未来一二线热点城市的房地产仍然有较大发展空间，特别是中高端住宅，或将得到大多数人追捧。而像住房资源已经过剩的三四线城市，房地产可能已经没有多大发展空间了。
150万的房子，10年后值多少？
综合来看，如果你手中150万的房子位于一二线热点城市，那么10年后大概率不会贬值，甚至还有可能增值，实际价值一定高于现在的150万。但如果你手中150万的房子位于三四线城市，那么10年后，贬值可能难以避免，实际价值大概率会低于现在的150万。原因不复杂：一二线热点城市有产业、有人口、有资源，住房需求更稳定，中高端住宅更是稀缺；三四线城市如果缺乏新增人口和产业支撑，房子只会越来越多，接盘的人越来越少。当然，这也不是绝对的。即使在一二线城市，如果房子位于远郊、配套差、品质低，同样可能跑输大盘。城市内部也在分化，核心地段、优质物业、良好学区和便利交通，才是保值增值的关键。而在三四线城市，即便是市中心，如果人口持续流出，房价也很难独善其身。
最后总结
过去20年，买房造富是时代红利；2020年三道红线之后，楼市逻辑已经彻底改变。住房总量过剩、需求后备不足、老百姓手里没钱，这三点决定了楼市很难再回到过去的普涨时代。孙宏斌的判断提醒我们，未来房地产仍有空间，但空间不在所有城市，而在一二线热点城市的中高端住宅。150万的房子，10年后值多少钱，答案不在房子本身，而在它所在的城市、地段和品质。选对城市和资产，房子仍是保值手段；选错城市和位置，房子可能变成负担。未来买房，不能再用过去“闭眼入”的经验，而要用分化的眼光看市场。对此，你怎么看？欢迎评论区说出你的看法