2026年起，建成年限达到或超过28年的老旧小区，将全部按新规处置。 这批房子大多建于1998年房改之前，建设标准普遍不高，如今正集中面临墙皮脱落、水管老化、电路过载、没有电梯等问题。
“十五五”期间，全国将新开工改造城镇老旧小区11.5万个。 同时完成50万套城市危旧房改造。 2026年，中央预算内投资城市更新专项安排资金970亿元，惠及约800万户居民。 另有1600亿元超长期特别国债用于地下管网改造。
这次新规最大的特点是不搞一刀切。 根据小区的实际情况，主要走三条路。
第一条路：全面改造翻新
这是大多数老小区的归宿。 改造涉及燃气、供水、热力、道路等配套基础设施的全面更新，防水重做、管线全换、电路升级。 这些费用以财政拨付为主，业主基本不用掏钱。
加装电梯被纳入了国家补贴范围。 2026年安排2000亿元超长期特别国债资金支持设备更新，其中就包括老旧小区加装电梯。 许多城市还推出了“共享电梯”模式，前期业主不用出资。
改造后的小区还会增设停车位、充电桩和适老化设施。 公共空间和配套设施也会同步改造，改善群众的居住条件。 改造完成后，老小区的居住品质会有明显提升。
第二条路：原拆原建
有些老小区基础条件太差，改造解决不了根本问题。 《城市更新“十五五”规划》已将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”上升为国家战略。
北京丰台区马家堡路68号院2号楼，73户筒子楼居民和17户平房居民一起搬上了带电梯的新房。 西城区三里河一区28号楼成为原拆原建试点，54户居民在原址住进新房。 北京有业主分享，60㎡左右的老楼原拆原建，自付部分约47万元就能在核心地段住上新房。
上海徐汇区田林路65弄旧住房拆除重建项目，总建筑面积约7万平方米，8栋8层至11层住宅，1044户居民全部原址安置。 广州花都区集群街2号项目，25户居民自筹资金866万元完成改造。 哈尔滨也在2026年初出台了危旧住宅自主更新原拆原建新政。
第三条路：拆迁补偿
极少数位于核心地段、严重影响城市规划的老小区，会走拆迁这条路。 补偿标准涵盖房屋补偿款、搬迁费、临时安置费等多个方面。 以成都为例，临时安置费每月每平米约34元，搬家补助每户约3000元。
不过拆迁已经不是主流。 国家的原则是“留改拆并举，以保留利用提升为主”。 城市更新片区拆除建筑面积不能超过总面积20%。 未来更多老小区将走改造和原拆原建的路子。
老小区最大的底牌是地段。 名校本部、三甲医院、地铁站、菜市场——这些配套，远郊的新盘再等十年也未必能配齐。 以前老小区唯一的短板就是房子破旧、没有电梯。 现在政策把这块短板补上了。
城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。 对于手里有老房子的朋友，建议多去社区问问，了解小区被纳入了哪一批改造计划。 也和邻居们多商量，原拆原建这类模式，最需要的就是大家的共识。
曾经看不上的老小区，正在迎来属于它们的时刻。
你身边有房龄超过28年的老房子吗？ 欢迎在评论区聊聊它们的变化。