过去二十年，买房是普通人财富跃升的快车道
过去20年间，普通人想要财富倍增，除了创业，似乎只有买房这一条路最稳妥。国家统计局数据显示，商品房改革初期，也就是1998年到2000年，全国平均房价还不足2000元/平方米。可到了现在，全国平均房价动辄过万已成常态。2021年，全国平均房价达到10139元/平方米；2022年，虽然不少开发商陷入债务危机，全国平均房价仍旧高达9814元/平方米。正因如此，数以万计的人争先恐后涌入楼市。尤其在城市里，有钱就买房，没钱贷款也要买房，几乎成了一代人的信条。幸运的是，楼市发展也没有让他们失望。早期参与买房的人，几乎都实现了财富跃升；不少多套房持有者，更是凭借手中的房产实现财务自由，过上了让人羡慕的生活。那个阶段，房子不只是住所，更像一张通往财富增值的门票。
2021年之后，房价只涨不跌的预期被打破
只不过，到了2021年，这一切开始改变。根据房价行情网数据，2021年全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市按揭购房成本降至55.6万元，较2020年减少3.5万元，个别城市房价跌幅甚至高达30%到40%。所以，这个时候买房不能和过去比。过去买房购入价低，即便现在房价下行，也不过是少赚而已；但这两年买房的人，基本都是在赔钱。有人把原因归结为人口变化，有人说是收入减少。这两点不能否认，但我认为，它们并不是根本原因。人口变化确实存在，近5年新生儿出生率递减，人口老龄化加剧，可对楼市的影响不会那么快。出生人口要形成购买力，至少需要20年，所以人口变化短期内更多是心理层面的影响。收入减少也是事实，疫情3年，大多数人的收入或多或少受到影响，但对于动辄上百万的房子，能买得起的人，一般不会因为短期收入减少就改变买房想法；买不起的人，自然还是买不起。因此，人口和收入是影响因素，但不是决定性因素。
根本原因之一：政策调控，三道红线拧紧高杠杆水龙头
个人认为，造成2021年以来楼市下行的根本原因，主要有两点。第一是政策调控。这两年，大家看到最多的新闻之一就是房企暴雷。为什么房企集中在这两年出现资金问题？以前怎么没有？原因就在政策调控。2020年8月，国家出台“三道红线”新规：剔除预收款项后资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比大于1。看不懂没关系，只需要知道，三道红线的目的就是去掉房地产的高杠杆。在三道红线影响下，开发商的融资、贷款均受到限制。没了大量现金流，高负债的房企怎么可能不暴雷？房企暴雷，楼盘停工、交付延期、购房者信心受挫，楼市岂能不下行？过去房企靠高负债、高周转、高杠杆扩张，一旦融资端被收紧，整个链条就会迅速承压。这不是某一个企业的问题，而是行业模式走到了必须调整的关口。
根本原因之二：住房饱和，供应过剩已成事实
第二是住房饱和。央行数据显示，截至2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%，户均1.5套，超过40%的家庭拥有两套及以上住房。除此之外，国家统计局数据显示，截至2023年7月，全国商品房待售面积达到6.4亿平方米，同比增长17.9%，与2015年我国商品房待售面积峰值7.19亿平方米非常接近。以上数据可以明显看出，当前楼市住房饱和已经成为事实。用国家统计局原副局长贺铿的话说，现在的房屋供应过剩，14亿人都住不完。当大多数家庭已经有房，甚至有多套房，新增需求自然减弱。过去是房子不够住，现在是房子不少、买家变少、预期变弱。供需关系一旦逆转，房价就很难再像过去那样单边上涨。
未来楼市：回归居住属性，但城市之间会剧烈分化
综上所述，房地产快速发展的时代已经结束。就像经济学家马光远所说，未来房子将会逐步回归到居住属性。那这是不是意味着我国房地产未来就没有发展空间了？其实也不是。北大教授姚洋公开表示，目前老百姓还有改善住房的需求，有些人还没有房子住，还有一些人一家三四口挤在一套小房子里，这种改善需求需要释放。房价不可能永远涨下去，但房地产的金融属性仍会存在。不说增值，至少在大城市仍属于比较好的保值手段。但在一些中西部、东北地区，房地产现在连保值属性也没有了，房价不仅不会涨，甚至还会降。换句话说，未来楼市不再是“一起涨、一起跌”，而是城市与城市之间、地段与地段之间剧烈分化。人口流入、产业强劲、资源集中的城市，房子仍有支撑；人口流出、产业薄弱、库存高企的城市，房价可能长期承压。
5年后，200万房产大概值多少？
说到这里，我想起有网友曾提问：5年后，现在200万的房产大概值多少钱？其实，看看北大教授姚洋的观点就清楚了，很真实。简单来说，如果你手中200万的房产位于一二线大城市，而且是好地段，那5年后大概率会增值；即便不是好地段，只要不是特别偏的位置，几乎都不会贬值。可如果你手中的房产位于三四五线小城市，那5年后增值就不要想了，不贬值就谢天谢地了。但我估计，不贬值的概率几乎为零，大概率会贬值。原因不复杂：大城市有产业、有人口、有资源，住房需求更稳定；小城市如果缺乏新增人口和产业支撑，房子只会越来越多，接盘的人越来越少。200万在一二线可能只是普通住宅，在三四五线可能是大户型甚至多套，但价值不由面积决定，而由城市基本面和流动性决定。未来买房，不能只看价格，更要看城市、地段、产业和人口流向。
最后总结
过去20年，买房造富是时代红利；2021年以后，楼市逻辑已经彻底改变。人口变化和收入减少有影响，但根本原因是政策调控去杠杆和住房饱和供大于求。三道红线让高负债房企暴雷，住房拥有率96%、户均1.5套、待售面积6.4亿平方米，则说明市场已经从短缺走向过剩。未来房地产会逐步回归居住属性，但不会完全失去金融属性。大城市好地段的房子仍有保值甚至增值可能，三四五线小城市的房产则大概率面临贬值压力。5年后，200万房产值多少钱，答案不在房子本身，而在它所在的城市和地段。对此，你怎么看？