泰国中文社9月22日报道，房地产信息中心（REIC）透露，曼谷及周边地区住房市场在2569年第二季度进入调整平衡阶段，开发商放缓推出新项目，推动待售单位减少10.2%，降至202,414套；而新销售量增长2.6%，受公寓市场复苏19.5%推动，与独栋别墅销量下降11.4%形成反差。其中巴吞他尼府部分地段的独栋别墅库存高企，去化时间长达490个月。
2569年9月22日，房地产信息中心（REIC）主任玛纳表示，曼谷及周边地区住房市场正进入转型时代。轨道交通网络扩展将繁荣扩散至外围地区，加上土地和建筑成本上升，使开发商必须更注重提升项目附加值，而非价格竞争。
与此同时，市场购买力分化加剧。高端群体仍青睐靠近商业区、使用面积大、具备健康与安全创新元素的房源；而中低端市场仍面临贷款拒批率压力。因此，后续项目开发必须与地段、价格水平和消费者购买力相匹配，并顺应智能家居、AI和ESG趋势。
REIC研究与创新部助理主任、代理主任诗提蓬表示，2569年第二季度对全国27个府的住房市场调查发现，共有359,433套在售单位，总值2.02万亿泰铢；其中曼谷及5个周边府共有214,083套，占全国59.6%，总值1.36万亿泰铢，占67.1%，反映曼谷及周边地区作为全国主要住房市场的地位。
曼谷及5个周边府市场在售单位较上年减少9.6%，降至214,083套，其中公寓85,249套，减少5.8%；独栋别墅128,834套，减少11.9%。新项目推出量减少15.6%，其中新推独栋别墅减少28.6%，新推项目总值减少51.9%，反映开发商放缓推盘。
不过，需求端开始出现复苏迹象：新销售量增长2.6%，销售额增长8.6%，主要受公寓新销售增长19.5%支撑；而独栋别墅新销售下降11.4%。累计待售单位因此减少10.2%，降至202,414套，总值1.28万亿泰铢，平均去化率升至每月1.8%。
按类型划分，公寓去化率为每月2.4%，预计消化剩余供应约需39个月；独栋别墅去化率仅为每月1.4%，去化库存约需67个月，清楚反映公寓与独栋别墅市场状况的差异。
巴吞他尼独栋别墅库存去化长达490个月
分府来看，巴吞他尼是独栋别墅库存信号尤其值得关注的地区。尽管市场整体在售单位减少12.2%，降至46,024套，开发商新项目推出量减少93.6%，但新销售量反而增长9.9%，主要受公寓销售增长70.2%推动。
然而，部分地区的独栋别墅市场仍存在库存风险。全府待售单位为43,708套，整体去化率每月1.7%，消化剩余供应约需57个月；而部分地段的去化时间远高于平均水平。
尤其是农瑟（Nong Suea）区域，独栋别墅去化率仅为每月0.2%，导致消化剩余供应需长达490个月；空銮（Khlong Luang）区域约需108个月，明显反映当地独栋别墅库存压力。
相反，空銮区域的公寓走势不同，销售量增长59.1%，去化率高达每月7.9%，消化剩余供应约需10个月，反映同类产品在不同地段的需求差异。
暖武里-北榄去化库存时间仍高
暖武里共有31,687套在售单位，减少9%，开发商新项目推出量放缓67.7%，使新销售量增长5.8%，待售单位减少9.6%，降至30,269套；但由于平均去化率每月1.5%，去化库存约需64个月。
公寓地段邦艾-邦布通-邦桂-赛内销售量增长59%，去化率3.3%，销售约需27个月；而邦艾-邦布通-邦桂-赛内及暖武里府城-巴革的独栋别墅销售时间仍高达约72-76个月。
北榄府有30,189套在售单位，减少14.4%，开发商新项目推出量减少45.1%，且无新公寓推出。尽管新销售量下降29.6%，但新增供应减少使待售单位减少13.7%，降至29,035套，去化率每月1.3%，销售约需75个月。
而邦披-邦波-邦绍通区域的独栋别墅销售量下降40.1%，消化剩余供应约需92个月；北榄府城-帕巴登-帕萨穆杰迪区域的公寓销售量增长18.2%，销售约需32个月。
龙仔厝逆势：独栋别墅销量飙升107.8%
龙仔厝府走势与许多地区不同：在售单位共11,169套，减少10.2%；去年同期没有新独栋别墅项目推出。而2569年第二季度新销售量增长107.8%，受独栋别墅推动，待售单位减少13.6%，降至10,427套，消化剩余供应约需42个月。
龙仔厝府城区域独栋别墅销售量增长168.7%，销售约需38个月；而甲吞邦-班佩区域公寓市场仍需关注，因销售放缓，去化率仅为每月0.4%，消化剩余供应需长达252个月。
佛统府有6,486套在售单位，减少14.6%，新项目推出量减少91.6%；新销售量下降32%，使待售单位减少13.8%，降至6,263套，但去化率仅为每月1.1%，销售约需84个月。
总体来看，地段差异明显。佛统府城及佛统-沙拉亚区域的公寓仍受大学区域支撑，去化约需15-48个月；而甘烹盛及邦兰-敦敦的独栋别墅去化率仅为每月0.5%，销售约需183-186个月。
玛纳表示，市场变化还反映曼谷从集中型城市向“网络城市”（Network City）扩展，多个地区出现副中心。关键因素包括轨道交通可达性、靠近就业中心、购物中心、医院，以及满足生活方式的完善配套。
与此同时，备受关注的战略地段包括拉玛九-拉差达一带的新中央商务区（New CBD），仍支撑办公楼和高端公寓；以及邦纳-素万那普机场-东部经济走廊（EEC）一带的东部商务区（EBD），承接工业、物流和大型项目扩张，并对开发豪华独栋别墅项目发挥作用。
上述情况反映，曼谷及周边地区住房市场正进入调整平衡期。放缓推出新项目有助于减少累积库存，公寓开始出现复苏迹象，但独栋别墅市场仍因地段和价格水平不同而差异巨大。因此，选择地段并让产品与购买力相匹配，成为未来项目开发的关键因素。
（编译：李程；审校：Ken；来源：泰国中文社thais.com）