同样是“金九银十”，今年广州楼市的关键词却换了。过去大家比的是谁折扣大、谁送得多，今年比的却是谁能拿出看得见、摸得着的现房。8月底中央层面明确推进现房销售后，广州市场推货节奏未减、价格总体平稳，但“现房”二字已经成为最大变量。规则之变叠加供应之变，让这个传统旺季不再只是价格战，而是一场关于“确定性”和“品质”的较量。
规则之变：从卖期房到优先现房
期房在中国楼市有三十多年的江湖地位。1994年《城市房地产管理法》确立商品房预售制度，此后预售长期是销售绝对主流。国家统计局数据显示，2020年全国现房住宅销售面积占比仅约10.2%，绝大多数购房者都是看图纸、等交付。预售制曾为房企快速回笼资金、行业高速发展立下汗马功劳，但也埋下了交付不确定的隐患。
2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。核心要求很明确：实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶，购房款全部存入监管账户；新出让土地和已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售，并实行备案管理、推行交房即交证。广东省住建部门随后部署“加快推进现房销售、实现所见即所得”。据公开报道，中国银行、农业银行等多家银行已开始执行“竣工备案后发放贷款”。这意味着，过去“图纸一挂就卖房、回款再拿地”的高周转模式，正在被制度性约束。
广州虽尚无现房销售具体细则，但先行动作不断。7月底，广州挂牌首宗“现房销售承诺制”住宅地块，承诺现房销售可分期缴纳土地出让金；住房发展“十五五”规划征求意见稿提出适时开展现售制试点；南沙“南十条”也明确推行现房承诺制。珠实地产旗下两盘更率先试水“竣备再供楼”：天河都荟执行竣工备案后发放贷款，颐德公馆推出“首付15%、网签后等竣备才开始月供”。有看楼者表示，只要先付首付，剩下的等交楼时再供，压力减轻不少。“所见即所得”正逐渐进入交易规则。
供应之变：现房与准现房成为营销主角
回看往年“金九银十”，广州楼市供应几乎清一色是期房：看沙盘、看户型图、看样板房，签约后等两三年才收楼，“看图纸买房”是行业常态。哪怕在去年，一些头部房企的热门新盘依然出现“一部平板电脑就能卖房”的现象，买家仅凭销售人员手中的资料就选房，首批单位很快被圈完。
如今，规则在变，供应类型也在改变。业内统计，这个“金九银十”档期，广州全市预计超过15个项目计划加推，130多个在售楼盘启动特色促销，其中现房产品受到市场追捧。9月12日，广船板块一个滨江大盘推售新一期单位，开盘当天去化率约86%，开发商报收6.5亿元。该盘畅销的原因之一，正是其推售的为准现楼。购房者不再只听说“未来会怎样”，而是能实地感受楼栋、园林、户型甚至采光。
现阶段，广州在售现房产品选择较多。珠实地产旗下珠江花城、天河壹品、云湖花城、西关都荟、海珠里等项目均有现房产品；广州地铁地产旗下云城上品、云平上品、云筑上品、珑璟台为已交付现房实景；天河区凯旋新世界、新城市领院等也是热门现房产品。对买家而言，现房最大的吸引力不是“新”，而是“确定”：交房时间确定、房屋质量看得见、社区配套可感知，不用再为交付风险提心吊胆。
部分房企表示，现房销售“有一定利好”。星河湾集团相关负责人称，现楼对买家是好事，目前该集团广州项目均为现楼或准现楼。番禺星河湾半岛五號在2025年已全部竣工交付、全现房在售，今年3月还出现金融行业买家一次性购入4套复式的大宗交易；黄埔星河湾半山年底即可收楼，以“准现楼”姿态应战金九。对这类企业而言，现房新政是利好兑现：多年坚持的品质投入，终于等来规则的认可。
当然，现阶段广州的畅销盘，例如1至8月销售排行前十的项目中，保利、越秀、华润、敏捷等旗下仍有不少是期房。买家之所以选择它们，除了认可产品品质，也对其交付能力持有信心。这也是一种“确定”，只不过这种确定建立在品牌信用和资金实力之上。
确定性成为硬通货
总的来看，这个“金九银十”与往年最大的不同，不是多卖了多少套房子，而是“确定性”第一次成为市场的硬通货。过去购房者最怕的是烂尾、延期、货不对板；现在，谁能拿出看得见、摸得着的“好房子”，谁就有晋身畅销榜的入榜券。现房销售推进，不只是交易规则调整，更是行业逻辑切换：从拼规模、拼速度，转向拼品质、拼交付、拼信用。对购房者来说，这是好事；对房企来说，这是新一轮淘汰赛的开始。未来，能留在牌桌上的，一定是那些把产品做实、把交付做稳的企业。