"828"现房新政预期将推动开发商商业模式、一二级土地开发节奏、资金运转模式的彻底变革。
短线我们认为对开发商偏利空，压力传导逻辑链条包括：1、短期现金流承压；2、资金周转率下降，项目IRR和投资回报率承压；3、选地、选项目的慎重带来的土地成交短期萎缩以及库存盘的销售受阻带来的对市场产生次级伤害。中长期，市场的供需格局会逐步改善，最终对房价形成支撑，最终活下来的开发商会在新模式下受益。
测算解析：1、首先直接冲击房企现金流：以上海模拟项目测算，累计现金流回正周期从封顶预售的16个月拉长至现房销售下的40个月，经营性现金流回血明显延后。2、盈利指标层面，上海、深圳、长沙各案例项目销售净利率小幅下行1-3pct；IRR 降幅显著，其中高能级城市下滑 10-17pct，低能级城市下滑36-50pct，项目容错空间被压缩。
房企：现金流承压、拿地更审慎。高杠杆、拿地较多、在建项目较多的大企业尤其民企，边际影响会比较大；原本低杠杆、自有资金、小盘开发的本土小房企受影响相对更小；现已出险企业活过来的可能性大幅变小。
房价：现房销售制度并不必然推动房价上涨。原因在于①新政对于供给下降的影响需要时间去显现。②开发商面临竞争下涨价还是保障现金流的囚徒困境。新规产品由于后续市场竞争骤然减弱，不排除部分项目存在提价可能；在待售新房价格未明显上涨的情况下，二手房缺乏大幅涨价基础。
地方政府：影响可能是①土地成交显著萎缩，土地财政进一步承压。②地价下降，但地价调整速度会滞缓于市场调整。③地方政府可能加大低密住宅的出让比重。
地产上下游：拿地的下行及装修标准的调整同样会对上下游产业链造成压力。
购房者：新政下的最大利好者。① 所见即所得消除交付风险。②中长期逻辑下，供需回归均衡的城市房价会形成底部支撑。
风险提示：政策落地不及预期、模型假设和测算误差风险、房企出险风险蔓延。