新的一周，继续关注北京新房市场网签情况。机构数据显示，2026年9月14日至9月20日，北京新建商品住宅成交787套，环比下降8.06%；成交面积9.63万平方米，环比下降2.92%；成交均价54424元/平方米，环比上涨6.75%；成交金额52.41亿元，环比上涨3.68%。这组数据呈现出一个非常典型的特征：量跌价升。成交套数和面积小幅回落，但均价和金额双双上涨，说明市场成交结构正在向高端改善项目倾斜。换句话说，不是买房的人突然变少了，而是成交主力从普通刚需盘转向了总价更高、单价更贵的改善型产品。这种结构性变化，比单纯的成交量涨跌更值得关注。
11个项目网签过亿。成交金额方面，11个项目上周网签金额过亿元，说明头部项目吸金能力依然强劲。其中，保利熙瑞以11套、均价11.72万元/平方米、总价2.42亿元的优势断档领先。该项目取证323套，目前已经网签87套，去化率接近30%，剩余房源约236套。保利熙瑞的领先，不仅体现在金额上，更体现在单价上。11.72万元/平方米的均价，远高于全市54424元/平方米的平均水平，直接拉高了整体均价。这也说明，北京高端改善市场的购买力依然存在，只要产品足够稀缺、地段足够核心，依然有人愿意买单。
紧随其后的是北清润府、嘉棠雅序。网签金额分别为1.57亿元、1.56亿元。套数方面分别是36套、21套。北清润府自8月15日取证以来，目前已经网签245套，总金额约11.01亿元，去化率接近40%。嘉棠雅序项目是5月27日取证，目前网签368套，去化率约67%，剩余房源177套。这两个项目的去化表现，说明只要价格合理、产品对路，市场需求依然存在。尤其是嘉棠雅序，去化率接近七成，在當前市场环境下已属不易。此外，融创壹号院上周新增4套网签，均价13.35万元/平方米，总金额1.38亿元。融创壹号院的单价甚至高于保利熙瑞，进一步印证了核心区顶豪项目的抗跌性和吸金能力。
开盘方面，上周六开盘官宣售罄的招商湖映天青项目披露了首套网签。网签的是一套119.48平方米，四室两厅户型产品，网签均价6.09万元/平方米，总价727.8万元。首套网签均价6.09万元/平方米，与项目此前宣传的价格基本吻合，说明开盘热销并非空穴来风，后续网签数据值得持续跟踪。此外，通州首开熙悦京晏项目昨天也官宣开盘，官宣海报显示，该项目首开成交508套房源。对于这个数据，身边的小伙伴都表示不太相信，坐等网签。这种“官宣热销”与“实际网签”之间的时间差，是当前北京新房市场常见的现象。开发商为了营造热销氛围，往往在开盘当天就发布海报，但真正能否转化为网签，还要看后续几周的备案数据。该项目隔壁项目北投和璟，目前的去化率约36%，已经网签了314套房源，网签均价4.03万元/平方米，剩余房源550套。北投和璟的去化率约36%，可以作为通州区域市场热度的一个参考。如果首开熙悦京晏真能实现508套成交，那将显著高于周边项目，但最终还是要以网签为准。
二手房方面，北京市二手住宅上周成交4257套，环比上涨19.55%；成交面积37.94万平方米，环比上涨31.64%。截至9月20日，北京9月二手住宅累计成交11535套。二手房成交环比大涨近两成，说明在“金九银十”传统旺季和新政效应叠加下，北京二手房市场活跃度明显提升。与新房市场“量跌价升”不同，二手房市场呈现出“量升价稳”的特征。刚需和刚改群体在二手房市场加速入场，因为二手房价格可谈、配套成熟、即买即住，没有交付风险。尤其是总价相对可控的房源，成交周期明显缩短。一二手房市场联动效应正在显现：新房高端项目支撑均价，二手房刚需项目支撑成交量，两个市场各走各的逻辑，共同构成当前北京楼市的完整图景。
综合来看，当前北京楼市有几个信号值得关注。第一，新房市场结构性分化加剧。高端改善项目去化稳定，甚至出现单价超11万、13万的项目，而普通刚需盘去化压力依然较大。第二，二手房市场活跃度提升。成交量环比大涨，说明政策效应正在从新房向二手房传导，刚需和改善需求在二手市场集中释放。第三，一二手房价格逻辑不同。新房均价受高端项目拉动，二手房价格则更贴近真实供需，以价换量仍是主流。第四，购房者心态趋于理性。无论是新房还是二手房，买家都更看重地段、品质、配套和流动性，而不是单纯赌涨跌。对开发商来说，未来推盘策略需要更精准，高端项目拼稀缺，刚需项目拼性价比。对购房者来说，当前市场选择较多，议价空间仍在，但优质房源成交在提速，遇到合适的不要犹豫太久。金九银十已经过半，接下来几周的网签数据，将决定这波行情是脉冲还是趋势。