玉林玉州龙船垌41幢6号5楼那套房子，建筑面积72.97平方米，两房一厅一卫一厨一阳台，6层步梯、每层一户，二拍起拍10.8万元，折下来每平方约1480元。 拍卖时间按玉州区法院一拍公告排过，一拍2026年8月24日10点到25日10点，起拍13.5万元、保证金2.7万元；二拍降到10.8万元后仍然没人报名。
楼看着像私宅，实际是不动产权证载明的自建房，权证号桂（2020）玉林市不动产权第0028439号。 总层6层，标的在5层，步梯，每层一户，楼梯偏窄。 公摊小，72.97平方米按使用感受接近不少电梯房90平方米的套内。 室内是装修房，不是毛坯，外立面比屋里旧。
宗地面积66.12平方米，分摊土地使用权11.02平方米，权利性质写的是划拨，不是国有出让。 房屋已抵押，目前还在使用中。 这两点会影响很多人算不算“捡漏”。
龙船里这一带配套不用硬凑。 龙船垌41幢往外用脚走，能到龙船商城、步步高南城百货、龙船菜市；周边有玉州区第五中学、玉州区直属机关第二幼儿园、东成小学、玉林市中医医院，还有人民公园。 老城日常买菜、上学、看病、坐公交都近，但老步梯5楼、窄楼梯、楼体外观老旧，这些也是看房时直接能碰到的。
10.8万元起拍不等于10.8万元到手。 玉林市本级个人国有划拨建设用地，因买卖、赠与、司法处置等发生使用权转移的，要补办出让并补土地出让金。 法院裁定或拍卖的，持裁定书、协助执行通知书等办协议补办，通常由买受人或按拍卖公告约定补缴；公告另有约定的按约定执行。
具体怎么核，按玉林现行规则分两档看。 宗地300平方米以下的，按具体宗地所在区域执行的基准地价，结合证载或规划建筑面积作容积率修正；容积率低于基准地价内涵容积率的不作容积率修正；再按区域因素、个别因素作正负20%修正，出让金按修正后地价的10%收。 宗地超300平方米的，300平方米以内部分按10%，超出部分按评估出让价与划拨价差额，差额低于出让价40%的按40%收。
龙船垌这套宗地66.12平方米，落在300平方米以下区间，但最后补多少不靠拍脑袋。 要先看土地用途是住宅还是混合、所在区片适用哪类基准地价、证载建筑面积对应的容积率、楼栋个别因素怎么认定。 玉林2024年城镇土地定级与基准地价更新成果2025年11月公布实施，2021年旧成果同时终止；个人产权历史遗留事项按2025年五部门处理意见走，2026年3月25日以后申请的按新规定执行。
除了出让金，还要先查拍卖公告里的税费承担方式。 司法拍卖常见写法是买方承担过户税费，或者买卖双方依法各自承担，具体以当次公告为准。 房子已抵押、仍在使用，要看是否清场、是否有租赁、欠不欠物业水电燃气。 自建房还要核对不动产权证、评估报告、规划用途，确认5楼这部分是有证面积还是后期加建、证载范围与现场是否一致。
同片区可以对照龙船里46幢202房。 那套83.54平方米，总层5层、在2楼，2025年12月21日起拍11.4729万元，8人报名，28次出价，最后14.4729万元成交，单价约1732元/平方米。 周边同样靠近龙船菜市、龙船商城、东成小学、五中、中医院。 它和龙船垌这套的差异在楼层、总层、土地性质、是否自建房、是否带租、证载范围：一个2楼、一个5楼；一个市场化商品房口径、一个自建房划拨；一个成交、一个二拍流拍。
看龙船垌这套，建议按这个顺序跑。
打开阿里拍卖或法院公告页，存一拍、二拍、评估价、保证金、起拍价、税费条款、清场条款、欠费说明。 一拍13.5万元、二拍10.8万元这两个数字都留着，后面看再拍是否继续降价。
去玉林市自然资源局官网地价信息栏，按龙船里所属区片查现行基准地价；再打不动产登记、土地利用窗口，报不动产权证号和第0028439号，问划拨转出让需要哪些材料、按什么口径补。 宗地66.12平方米、分摊11.02平方米、建筑面积72.97平方米这些数字直接报给窗口，比在网上问“大概补多少”更准。
实地看样重点看楼梯宽度、5楼爬楼体力、屋面是否渗水、卫生间排水、厨房管线、两间卧室实际开间、阳台承重、外立面裂缝。 一梯一户公摊小是优点，但步梯5楼对老人、幼儿家庭是硬约束；如果主要自住，爬楼频率比“单价1480”更影响体验。
向执行法院确认抵押解除、交付时间、占用人是否搬离。 房子已抵押且使用中，成交后不是付完款就一定能马上进屋。 若公告写不清场或有租赁，要把“何时能住”放在出价前问清楚。
把10.8万元起拍价单独列一行，出让金预估列一行，契税等过户税列一行，可能代垫的卖方税列一行，欠费列一行，简装或防水电路改造列一行。 没拿到自然资源局书面预核算前，不把出让金写成固定数；只按“基准地价修正后10%”这个口径做区间，避免误导。
老城低总价法拍不是只看总价低。 龙船垌这套有地段、有一梯一户、有72.97平方米两房格局、有二拍10.8万元的低起拍；也有5楼步梯、自建房、划拨补金、已抵押使用中、楼体外观老旧这些要单独核的点。 再拍若继续挂10.8万元，出价前先把自然资源局补金预核算、法院清场说明、评估报告证载范围三样拿到手，再决定报不报名。