在天津滨海新区响螺湾商务区的天际线上，富力广东大厦一直只存在于效果图中。它被规划为468米、91层、投资40亿元，头顶“响螺湾第一高”名号十余年。可今天站在集华道与庆盛道交口，眼前只有一栋48层、约180米的公寓楼；旁边围挡里，核心筒刚出地面便停工烂尾。效果图里的摩天楼与眼前的半截工程，构成了响螺湾最刺眼的对比。
开发商是天津富力滨海投资有限公司，母公司为广州富力地产。2005年富力香港上市后向外扩张，天津是重要一站。彼时滨海新区开发热潮正盛，响螺湾被寄予厚望，商务区规划密集，超高层项目纷纷上马。2008年前后，响螺湾以优厚条件招商，土地近乎“半送”。富力拿下A07、A09两地块，占地2.3万平方米，规划总建筑面积约40万平方米。这样的条件，在当时的市场环境下，足以让开发商心动。A07和A09也被视为富力在天津的重要布局，既承载地标野心，也承担销售回款的现实任务。
A07北塔48层、约180米，做酒店式公寓，2010年12月开工，2012年9月封顶，后更名“恒富大厦北塔”销售。相比A09，A07推进顺利，也成为当时响螺湾少数能快速回款的项目。A09南塔原规划468米、91层，地下4层，集5A写字楼、君悦酒店、高端公寓于一体。若按原方案建成，它不仅是响螺湾第一高，也会成为天津滨海新区天际线的重要标志。项目由GP负责设计操刀，塔楼沿竖向轴线盘旋上升，形如天然的贝壳或中国古代的卷轴，这一造型呼应了塘沽区作为中国重要贸易港口的历史文化背景。随着塔楼攀升，体量逐步收分，核心筒面积被精妙地缩减至最小，同时为各竖向功能区创造出独特的多层高中庭空间。这些室内中庭经过精心景观设计，为深进租户引入充沛自然光线。外墙采用高性能玻璃与金属板材，屋顶花园和绿化中庭兼具节能与视觉功能。从设计角度看，A09并非简单堆高，而是试图在功能、造型与城市象征之间找到平衡。
但这个项目烂尾的原因复杂，众说纷纭。有人指出其中一个因素是业态组合。当时地产界出现一个做法，以写字楼立项，拿政策和低地价，实际建成酒店型公寓，再按住宅价格销售回款。A07正是如此，1至6层商业，7层以上为118至173平方米精装公寓，本质是披着写字楼外衣的住宅。这种模式在市场上行期可以快速回款，也能支撑后续开发。但A09却难以照搬这种模式：写字楼回报慢，酒店是重资产，公寓需求又已被A07消化。换言之，同一地块内，A07已经提前吃掉了最容易变现的部分，A09剩下的是周期更长、资金更重、运营要求更高的业态。2015年前后，响螺湾写字楼市场转冷，这一套利逻辑便失效了。市场一旦转向，超高层项目的高投入、长周期和慢回报就会被放大，资金链压力随之显现。
更值得反思的是，超高层地标往往承载着区域雄心，却容易与真实市场需求错位。规划时看的是天际线和城市形象，建设时拼的是资金和速度，运营时靠的却是产业、人口和消费。三者若不能匹配，再惊艳的效果图也可能停在围挡里。响螺湾商务区曾汇聚一批高端项目，但在市场降温、企业入驻不足、办公需求收缩的背景下，部分楼宇的去化与运营压力逐渐暴露。A09的停工，不只是单个开发商的资金问题，也是区域开发节奏、业态配置与市场周期共同作用的结果。
2021年前后，富力陷入流动性危机并出现债务违约，这栋“响螺湾第一高”终究没了下文。从规划到停工，A09见证了响螺湾商务区从热潮到降温的过程，也为超高层建筑开发中的资金链与风险管控提供了值得反思的反面案例。超高层不是单纯的技术问题，更是资金、市场、运营和政策的综合博弈。效果图可以描绘天际线，但真正决定建筑能否落地的，是持续现金流、清晰业态和稳定预期。如今，围挡仍在，核心筒刚出地面的痕迹仍在，A09的未来却悬而未决。这个大楼未来还能建成吗？欢迎留言评论区。