8月20日5年期以上贷款市场报价利率3.5%，连续15个月不变。8月28日多部委调整房贷期限、现房销售和预售资金监管。8月百城新房均价17255元、环比涨0.15%，二手均价12527元、环比跌0.45%。政策在降门槛，价格和成交还在分化。
8月20日央行公布贷款市场报价利率，1年期3.0%，5年期以上3.5%。
多个城市首套商贷实际利率在3.0%至3.1%区间，首套公积金利率2.6%。
以100万元、30年等额本息计算，利率从3.5%降到3.05%，月供约从4490元降到约541元少算不对，重新算：3.5%月供约4490元，3.05%月供约4245元，每月少约245元，30年利息少约8.8万元。
8月28日央行、金融监管总局发布房地产信贷管理意见，个人住房贷款期限从最长30年延长到40年。
预售房屋要求单体建筑主体结构封顶，首付款和个人贷款资金进入监管账户。
现房销售按计划推进，预售放款更看重竣工备案，买房人先拿房再按节点还贷的规则更明确
北京8月7日调整限购，非京籍家庭买五环内住房，社保或个税年限从3年改为1年。
北京首套公积金贷款基础额度单人120万元、双人240万元，部分符合条件可上浮。
上海8月20日出台沪八条，外环外二套商贷首付从20%降到15%。
2026年8月21日至2027年3月31日，上海外环外买新房并在一年内卖出二手住房，按新房贷款总额1%给补贴，单套最高5万元；卖外环内二手再叠加3万元，单套最高8万元，总补贴盘子2亿元。
8月百城新建住宅均价17255元每平方米，环比涨0.15%，同比涨2.04%。
新房涨价主要来自上海、杭州、成都、天津等城市优质楼盘入市，不是所有小区都涨。
8月百城二手住宅均价12527元每平方米，环比跌0.45%，同比跌7.08%。
1至8月百城新房销售面积同比下降约10%，8月重点100城新房销售面积同比下降约7%。
1至8月20城二手住宅成交约99.8万套，同比增长6%；中指数据另计1至8月百城二手成交累计增长6.3%，8月同比增长7.4%。
8月上海新房成交面积同比增长16%，深圳同比增长32%；深圳二手房成交4398套，同比增长5%。
北京8月二手房成交13853套，占北京商品住宅成交比重约82%。
京沪1至8月二手房成交量均创近五年同期新高，但价格没有同步普涨。
8月一线二手住宅价格环比跌0.35%，二线跌0.54%，三四线跌0.41%。
100个城市里8月二手环比上涨7个，下跌93个。
买房人现在看的不只是利率，还有月供占收入的比例。40年贷款能降低月供，但总利息会增加，收入稳定的人未必适合拉满期限。
公积金政策也在放宽。国务院修改住房公积金管理条例，8月18日公布，9月20日起施行，提取情形从原有范围扩大到装修、物业费等，租房提取不再设家庭收入比例门槛。
北京支持存量房带押过户，卖房不用先凑钱结清贷款再交易，换房链路更短。
上海用外环外置换补贴和房票安置接住改善需求，成都、郑州等地也做了公积金首付比例、利息补贴和代际互助贷款，但各地标准不同，办之前以当地公积金中心和不动产登记窗口为准。
开发商拿地和新房供应不会因政策一天变多。8月土地市场溢价率约7.68%，土拍热度较前期回落。
现房销售、封顶预售、资金监管会延长部分项目回款节奏，房企更看重去化而不是随意提价。
二手房挂牌和议价仍影响新房定价。买方会同时比较新房首付、月供和同片区二手挂牌价，若二手价格继续下行，新房涨价空间会被压住。
不同城市动作不一样。北京放松五环内非京籍年限，上海侧重外环外二套和置换补贴，广州、成都、武汉等城市有首付和公积金优化，但具体条款差异很大，不能把一地政策套到全国。
刚需买房先看月供安全线，再看病症、学位、通勤和交付状态。改善换房先确认旧房挂牌周期，用带押过户和换购政策降低过桥成本。
投资买入不能只凭松绑消息判断收益，核心城市优质地段成交更稳，远郊和高库存片区仍可能以价换量。
8月政策密集落地后，市场更接近降成本、稳交易、防交付风险，不是单一方向吹高房价。新房价格因好盘入市继续结构性上涨，二手整体仍处回调，成交回温集中在部分核心城市。
售楼处咨询变多不代表备案价上调，中介带看增加也不等于所有房源议价空间消失。看网签量、挂牌时长、同小区近期成交价，比看单周人气更实用。
贷款面谈时让银行写明实际年化利率、加点数值、还款期限和提前还款规则。公积金贷款问清额度、缴存基数、家庭共用规则和补贴申请材料。
买房合同之外保留物业、车位、学校划片、周边配套等书面信息，避免只看样板间和促销话术做决定。