8月28日三部门规定预售房主体封顶才能卖，新出让地优先现房，首付款和个贷全进监管账户。央行和金融监管总局同步把开发贷改为主办银行封闭管理，现房个贷在备案后放、预售个贷在竣工后放。规则一变，部分城市热盘开始收回折扣。
8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。已取建设工程规划许可证的项目按原规则执行，新出让地以及已出让但未取规证的项目优先现房。继续预售的单体建筑要完成主体结构封顶，购房资金全部存入监管账户，竣工和配套达标后解除监管。
央行、金融监管总局同日出信贷意见。单个项目定一家主办银行，开发贷封闭管理，预售项目开发贷最长5年，现房项目最长7年。个人房贷最长从30年延到40年，偿债收入比上限从55%调到60%。现房销售在备案后放款，预售在竣工备案后放款。
成本账因此变了。过去项目出地面就能预售回款，现在封顶才准卖，现房更晚。克而瑞测算强二线30亿货值项目，旧预售股东自有资金峰值约10.2亿，新政后约16.9亿，股东内部收益率由约13.2%降到新预售或新现房约8.5%。中信口径下，传统预售、封顶预售、现房销售内部收益率约15.8%、4.8%、3.6%，净利率约6.0%、4.0%、2.4%。这不是所有城市统一涨10%至15%，但自有资金占用确实增加。
成都先有动作。9月1日嘉禾兴通知，9月15日起旗下10余个楼盘减少优惠2%，9月15日前已认购签约按原优惠。越秀天悦云翠、天悦云起、西部金沙鹭岛、和喜、正成红麓书院等跟进出优惠回收1%至3%。中旅投资成都柏宸沄启、青羊馥棠、金沙馥棠等9月7日起全系回收2%。
杭州是备案价上调。保利天奕9月1日新取14幢预售，含装修均价36538元/㎡，较上一批次约涨1000元/㎡。同板块建发招商元序传新楼栋每套涨40万至50万，当时处于审批阶段，不等于已落地。
合肥滨湖清澜玉华、玉湖云境群消息称9月7日起收回折扣、恢复原价。瑶海有楼盘传整盘现房、不打折，但属于个案，不能代表全市。天津建投奥体誉院海报写9月1日起涨3%，中交海河玺、金地海河玖里、体北金茂府海报写涨2%；部分信息来自项目海报，需看最终备案价。
广州保利海韵海报写9月1日起全线涨2%，国贸学原涨1%，西关金茂锦棠做涨价倒计时。业内反馈部分海报由渠道公司发布，不是开发商统一正式价格文件。上海保利都汇和煦、珺园、虹桥和著、璟岸新取证楼栋传统一上调约1%，目前公开材料以新推少量房源为主。
远郊和高库存没有跟涨。成都保利四川部分项目同期仍做首付分期、贴息、以旧换新。远郊去化弱的项目继续折扣走量。规则改了以后，有调价底气的通常是核心地段、封顶或现房实景、去化快、监管透明的盘；配套没落地、现金流紧张、二手折价大的盘，仍要靠价格换成交。
买房可少看效果图，多看三个动作。查项目取规证时间，判断是老预售、封顶新预售还是优先现房；查监管账户和主办银行，确认首付款、个贷进同一封闭体系；查封顶证明、竣工节点、学校名称和划片文件，不凭销售口头承诺定学校。
佛山千灯湖宏宇瓏熙按上述方法可逐项核对。项目在南海桂城千灯湖板块，广佛线南桂路站上盖，桂澜路一侧。在售建面约139、168、196㎡，层高3.15米，总规划约564户，容积率公开材料有2.4与4.0不同口径，以规划公示为准，车位比、物业费同样以最新官方资料为准。
样板间、下沉式瓏熙荟会所、公区大堂已开放。配建公办南桂实验小学，由南实教育集团管理，第三方材料写参考距离约50米、参考2026年9月开学，具体招生和划片以教育、住建官方公示为准。
价格方面，第三方测评给备案均价约36000元/㎡、成交均价约34000元/㎡，单套参考区间约32000至42000元/㎡，总价约450万至823万；另一楼盘页给参考均价31000至36000元/㎡。两个来源口径不同，现场应以一房一价和最新预售证为准。
封顶预售和现房销售把“能不能交、交成什么样”放在前面。购房者把监管账户、工程节点、实景配套、同板块二手价放在一起比对，比单独看收回折扣通知更有用。海报写涨2%或3%的，等备案价和认购价出来再判断；已取规证的老项目，重点看原有监管和交付时间，不因为新政名称自动加价。