广州2026年实行以需定供，并适时试点现房销售。白鹅潭万象城2026年9月完成地下车库分期规划核实，进入开业冲刺；西关培正小学芳信校区2026年9月开学。新世界·天馥在荔湾推76至139㎡现房和准现房，参考均价约37000至41000元/㎡，可作为主城自住样本看。
广州4月发布房地产平稳健康发展意见，提出年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地，并按去库存周期动态供地。 5月新闻发布中，广州市规划和自然资源局党组成员、广州市土发中心党委书记、主任黄钧业表示，广州库存周期基本保持在18个月以内，供地按需求区域均衡投放。 住房十五五征求稿再提稳步试点现房销售，配合项目公司制和主办银行制监管资金。
白鹅潭的变化先从商业开始。荔湾2026年9月1日通报，白鹅潭万象城地下车库完成分期规划核实，项目进入开业冲刺。 项目资料称整体商业及办公规模约24.8万平方米，包含购物中心和地标塔楼；具体开业日期仍以运营方后续公告为准。聚龙湾太古里一期2025年12月逐步开放，一期商业约5万平方米，二期计划2027年四季度亮相。
文化配套方面，白鹅潭大湾区艺术中心已启用，包含广东美术馆、广东省非物质文化遗产馆、广东文学馆。项目资料对其总建筑面积有14万平方米和14.4万平方米两种口径，实际以官方最终核定为准。 对日常居住来说，这类场馆的价值不在于“高端”标签，而在于周末看展、带小孩参加公共活动有就近去处。
交通部分，新世界·天馥项目资料称距离地铁5号线滘口站约200米，滘口为5号线始发站；第三方实测和楼盘资料均提到约12站、40分钟到珠江新城。 11号线石围塘站、规划22号线等作为区域轨交补充，实际步行距离和换乘效率要看具体楼栋与出入口。自驾走珠江大桥、如意坊隧道、洲头咀隧道分别适配不同方向，如意坊隧道目前按相关工程资料计划2028年开通，最终通车时间以交通部门公告为准。
教育是最容易高估的一项。西关培正小学芳信校区2026年9月开学，项目资料称按未来学校标准建设，西关培正办学历史约137年。 新世界·天馥销售资料将其作为就近入学配套宣传，但具体楼栋是否划入、每年招生人数、入户年限要求，要以荔湾区当年招生政策和小升初安排为准。买房时把“名校分校”当成确定学位，风险很大。
回到产品。天馥占地约4.3万平方米，总建面约24万平方米，规划6栋高层、约2028户，容积率约4.8，车位比约1比1.08至1比1.15。 在售76㎡三房、78㎡三房、88/89㎡三房、98㎡四房、108㎡四房、128㎡四房、139㎡四房。第三方和售楼资料给出的起点价：76/78㎡约278至320万，88/89㎡约320至350万，108㎡约399万起，128㎡约488至500万起，139㎡约549万起；均价约37000至41000元/㎡，一房一价。
108㎡做完整四房而不是紧凑N加1，对二孩或老人同住更实用。128㎡资料称五开间朝南、南向面宽约15米、南北双阳台；139㎡偏江景大平层，价格会随楼层和视野拉开。88㎡若做到客厅和卧室全南、南向面宽约11米，主城三房里属于紧凑但不憋屈的方案，但高层总户数和公摊要实地看户型图，不能只看宣传面宽。
交付状态要分开看。项目资料称A栋2026年3月交付，B、C栋2026年5月交付，D、E、F栋计划2027年5至7月交付；当前属于部分现房、部分准现房。 买现房可直接看公区、电梯、园林、精装品牌和墙体细节；买未交付楼栋只适合实地看同批已交付标准，再按合同写死交付时间、精装清单和违约条款。
价格层面，天馥不是白鹅潭最低单价，也不是顶级江景豪宅。它的位置价值来自滘口通勤、芳信校区就近、万象城和太古里商业辐射、大湾区艺术中心公共配套。若预算300至500万要主城三至四房，可把它和花地湾、石围塘周边新盘一起比得房率、物业、交付时间。若预算600万以上纯追江景，需要另看临江界面、楼间距和后期二手供应，不只在天馥一个项目里选。
看房时建议先查阳光家缘预售证和网签状态，再问清所购楼栋是现房还是2027年交付，最后把学校划片、地铁实际步行、万象城开业后人流和噪音分别列入决策表。配套没完全落地前，不按“全部建成后”的估值买房，按当前可使用的部分出价更稳妥。