7 月房价还在跌，8 月就有人开始数着日子等金九银十了。国家统计局刚出的数据，1 到 8 月全国新房卖了不到 5 亿平方米，同比少了 12.1%，销售额也跟着跌了 13%。但另一边，二手房成交居然在涨，前 8 个月网签面积 5.49 亿平方米，同比增长 10.6%。新房越卖越少，二手房越卖越多，这个 8 月的楼市，底层逻辑已经变了。
统计局城市司高级统计师杨彩芳在解读数据时说得很直白，8 月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 0.9%，降幅比上月收窄了 0.2 个百分点。具体到城市，北京、广州、深圳分别降了 2.3%、1.9% 和 2.3%，只有上海是涨的，同比涨了 3.0%。这个画面很清晰，四个一线城市里，上海是唯一还在涨价的。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，一线城市新房价格在 8 月环比上涨了 0.1%，这是今年 2 月以来连续保持正增长。他提到一个数据，一线城市 8 月成交约 154 万平方米，环比虽然降了 8.9%，但同比还是涨了 5.9%，在三个能级城市里是唯一一个同比正增长的。
58 安居客研究院院长张波说得更细。他认为上海之所以能扛住，是供给结构决定的。上海新房改善型需求，三房及以上的找房热度占比超过七成，新房和二手房之间存在明显的“正挂”格局，价格倒挂始终存在，好房子撑住了价格体系。而深圳走的是另一条路，以价换量很明显。8 月深圳新房成交环比涨了 9.3%，二手房环比涨了 6.3%，线上找房热度也同步上行。
长三角的几个强二线城市也在悄悄筑底。杭州、宁波、合肥的新房价格环比分别涨了 0.2%、0.1%、0.1%，涨幅不大，但相比之前持续的阴跌，已经是在向价格走平过渡了。
二手房市场还在修复期。8 月 70 个城市里只有 3 个城市的二手住宅价格环比上涨，比 7 月还少了 2 个。上海易居房地产研究院副院长严跃进说，这说明大部分城市的二手房还在以价换量。房东想涨价，购房者想降价，但市场上房源总量还是偏多，价格自然涨不起来。有些购房者干脆不看二手房了，直接转到新房市场。
百城二手房挂牌量在 8 月结束了连续三个月的攀升，251.07 万套，比 7 月少了点。但新增挂牌量同比还是涨了 8.3%，这说明抛压还没完全出清。挂牌时长 94.1 天，同比终于由正转负，意味着房子去化速度在改善。但购房者的观望指数依然很高，到了 61.0，大家做决策还是很小心。
8 月末出台的“828 新政”给市场递了一根绳子。住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合发文，叠加央行信贷新规同步出台。张波认为，这次新政的核心不是短期刺激需求，而是在用制度供给替代过去的依赖政策放水。市场正在从“政策市”转向以居住价值为核心的消费品逻辑。房价涨跌不再单纯靠政策来撬动，更多交给了真实的居住需求、产品力和市场供需来决定。
李宇嘉也谈到，现房销售新政一方面会在供给端收缩无效供应，减缓供地销售的周期，有助于供求关系好转。另一方面，新的预售和现房制度会带动供给侧改革，激发新的需求。开发商面对新的竞争压力，也会对旧库存做促销处理。
回过头看 8 月的房价指数，一线城市二手房同比降了 2.7%，但降幅比上月收窄了 1.0 个百分点。北京、上海、广州、深圳分别降了 3.5%、0.8%、3.8%、2.7%，降幅都在收窄。这个变化很重要，说明价格在往下走的趋势上踩了一脚刹车。
二三四线城市的新房和二手房价格降幅也都在收窄。说市场已经彻底回暖为时尚早，但连续几个月保持这一跌幅的走势，至少说明价格在进入一个相对平稳的区间。市场需要更多时间来消化库存，也需要更多时间让买家放下观望。
这个 9 月是“828 新政”后的第一个完整销售月。开发商推盘的节奏在加快，有些城市的高性价比楼盘开始吸引到访量回升。但二手房市场里，房东和买家之间的拉锯还没有结束，观望情绪依然浓厚。楼市正在经历一个从过去的强刺激驱动，向更依靠产品力、地段价值和真实需求来定价的转型期。这个过程不会太快，也不会太安静。