2025年全国物业撤场项目173个，其中近65%是物业公司主动不干了。到了2026年，光上半年35个主要城市就有110个住宅项目撤场，八成以上是万科、碧桂园、龙湖这些头部品牌。业主还没来得及赶人，物业自己先跑了。
物业撤场不是小打小闹的事，也不是个别小区闹矛盾。中指研究院、克而瑞物管的数据都摆在那，2025年真正被业主赶走的物业只有10.7%。剩下的全是物业自己算完账，发现亏得太狠，选择止损走人。
物业费收缴率在行业里有条公认的线：85%才能保本。低于70%就开始赔钱，低于50%完全没法运营。可眼下很多小区的真实收缴率，常年卡在50%到60%之间。
业主不缴费的理由五花八门。楼道没扫干净、电梯偶尔故障、邻居太吵、车位被占、墙面渗水。每一条都合理，每一条也都让物业收不回钱。
但物业自己也有问题。摊子铺太大，服务质量跟不上，该修的拖、该换的等。有的项目为压缩成本，安保换成快退休的老人，保洁从每天变成隔天，公共设施坏了半年没人看一眼。业主花了钱，看不到服务，心里自然有气。
公共收益也是个大坑。电梯广告、快递柜、车位管理费，物业全自己收了，从不公示明细。业主问起来就是一句“都有成本”，这笔账到底进了谁的腰包，谁也说不清。
还有开发商留下的烂摊子。房屋漏水、墙体开裂、车位不够，业主分不清该找谁，一股脑全算在物业头上。物业既没权限也没资金去修开发商留下的坑，只能接骂收不到钱，两头受气。
成本还在涨。物业是个纯靠人堆起来的行当，保洁、保安、维修、绿化，哪样离得开人。近几年人工、设备、水电、垃圾清运每年涨8%到12%。物业费却几乎一动不动，大多数小区十几年没涨过价。一提涨价，业主立马全体反对。收入固定，成本往上蹿，利润从薄变无，最后变成亏本买卖。
万科物业在行业内算是龙头，2026年上半年主动撤出的全国项目就有139个。不是他们不想干，是算不过账。龙湖、金科、碧桂园服务也在批量退盘。头部企业都在做减法，把收缴率低、矛盾多、常年亏损的盘全部砍掉，集中精力做好那些优质项目。
很多人觉得物业走了挺好，省钱了。但现实是，物业撤场后小区环境崩得很快。垃圾没人清，楼道异味弥漫。绿化带杂草疯长，蚊虫扎堆。安保没了，外来人员随意进出，治安隐患直线上升。
电梯维保断了，停运没人修。消防器材过期也没人换。公共照明大片不亮。住进去的人生活品质下降，想卖房的人发现房价开始走低。长期无人管理的小区，在二手房市场会被归类为劣质房源，买家不认、中介不推，资产缩水是明摆着的事。
更麻烦的是，新物业很难找。现在行业里对矛盾多、收缴率低的小区已经形成了共识：接手就是亏钱。撤场没人接盘，小区陷入无人管的瘫痪状态，业主自己看着也难受。
业主和物业的关系不是一天变成这样的。每一条拒交物业费的理由，背后都对应着一次服务的缺席或一次沟通的失败。每一次服务缩水，也都在推动业主往拒交的方向走。
物业撤场这个结果，不是谁单方面作的恶，也不是哪一方能独自改写的。当业主觉得“我不交费是因为你没服务”，物业觉得“我没服务是因为你不交费”，这个死循环就锁死了。