文｜袁小丽
编辑｜刘鹏
8月28日，五部门连发8份文件，宣告房地产延续了三十年的“高负债、高周转、预售制”旧模式落幕。
其中，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，推动商品房从“期房销售”转向“现房销售”。但新规并非一刀切取消预售，而是鼓励和优先现房销售。
具体来看，新出让土地、未取得工程规划证的项目优先现房销售；已取得规划证的项目鼓励现房。继续预售的，须主体结构封顶才能卖，首付和按揭全进监管账户，并推行"交房即交证"。这意味着开发商不能再靠“图纸”吸金，购房者“看图买房”的时代正在终结。现房销售可以实现“所见即所得”，从源头上防范烂尾风险。
金融配套政策同步跟进：个人住房贷款最长期限由30年延长到40年，意味着在同等贷款金额下，月供可明显下降，减轻购房初期压力。同时，将房贷放款时点后移：现房在销售备案后放款，预售严格到竣工备案后放款，彻底终结了购房人“没拿房，先还贷”的模式。
为什么在当下全面推进现房销售？
同策研究院联合院长宋红卫分析称，2005年到2020年是我国城镇化快速发展的阶段，这一阶段，期房、预售制极大提升了住房供给能力，解决了大量人口快速有房子住的问题。但2020年之后，房地产市场逐步进入存量阶段，需求从“有没有”转向“好不好”，更看重产品品质和运营能力，这正是新制度出台的深层逻辑。
58安居客研究院院长张波也表示，“这一轮不是短期市场强刺激政策，而是面向房地产发展新模式的长效机制，政策落地对短期市场不会有太大影响，但能逐步修复购房者、行业和房企等多方信心”。
土拍分化折射房企投资审慎
房企高管判断新政会带来阵痛期
“新政对房地产发展是系统性重构”，它的影响链条很长，从土地市场到开发商，再到购房者，层层传导，而最先感受到变化的，正是土地端。
8月31日，上海迎来“828新政”后首场一线城市土拍。备受瞩目的普陀"真如之心"地块，三宗子地块连片组成，起拍总价150.19亿元，为上海今年迄今最高，最终仅中海地产一家报名，底价摘牌，溢价率0%。同日，松江泗泾一宗2.32万平方米的低密宅地，却吸引多家房企参拍，经29轮竞价，由国贸+星狮联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.4%，成交楼面价约2.5万元/平方米。
三天后，9月3日，北京迎来新政后首场土拍。顺义后沙峪温榆河生态走廊地块，容积率仅1.01，华润置地与金隅+懋源联合体两家报名。经172轮现场举牌加2轮线上报价，华润置地以82.993亿元竞得，溢价率17.37%。而同日计划出让的朝阳将台地块，却在临拍前因故暂停。
一线城市两场土拍，同时出现冷热交织的现象。业内分析，新政在预售要求、资金回款等方面的细则尚待明确，房企投资决策整体审慎。
新政落地对房企短期资金形成一定考验。8月31日，在新政落地三天后的华润置地中期业绩会上，总裁徐荣坦言，新政对公司现金流管理形成压力，部分在建项目的推盘节奏和资金安排需要调整。他判断，行业正从"高负债、高杠杆、高周转"转向"品质致胜"，融资端从"主体信用"转向"项目信用"，投融资、开发、销售、运营全链条面临系统性重构。
同一判断也出现在碧桂园内部会议上。9月3日，董事会主席杨惠妍表示，"过去依赖快周转、高杠杆的打法不再适用，行业经营逻辑被彻底改写。短期阵痛难免，中长期是行业走向成熟与稳健的重要契机。"
业内对此也有共识。张波认为，政策调整后房企会经历一段阵痛期，拿地节奏会阶段性放缓，但只要扛过这一段过渡期，市场压力会逐步减轻。
宋红卫判断，未来只会高周转的房企可能逐渐被市场出清，而能够沉下心做好产品、精准把握购房者需求的企业，才能在新格局中活下来。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则提醒，开发商不必过度焦虑，本轮政策改革强调“以稳为主”，各地推进现房销售的同时，开发贷等配套政策也会同步跟进，执行细则将陆续出台。他认为，无论是期房销售还是现房销售，归根结底拼的还是产品品质。
新政落地后，楼市活跃度回升
第一批“喊涨价”的楼盘出现了？
新政对市场端的影响也在同步显现。
随着政策利好持续释放，叠加9月传统旺季因素，楼市活跃度明显回升。8·28新政后首周末，安居客深圳平台房源浏览量环比上涨582%、线上看房热度明显回升；进入“金九”后，上海二手房9月5日网签1205套，较9月4日增长约89.5%，9月5日-6日周末合计成交2195套，显著高于前期工作日600套上下的水平。
需求升温的同时，供给侧开始跟进调整。
9月1日，成都本地民营房企嘉禾兴宣布，自2026年9月15日起，旗下10余个楼盘在现有优惠体系基础上减少优惠2%，9月15日前已认购、签约的客户不受影响。价格调整理由是开发政策及市场综合成本上涨引发的常态化、合理化调整。
广州方面，保利海韵海报宣称，9月1日起全线产品上调2%，国贸学原上调1%，西关金茂锦棠也开启了“涨价倒计时”。
杭州未来科技城的保利天奕直接上调备案价。
南京、天津等城市也有楼盘借新政宣传“涨价”。
新政落地还不到两周，多个热点城市的部分楼盘就高调宣布涨价。不过，在业内看来，此番“涨价”更多是营销造势，而非真正提价，虽然新政拉长了房企回款周期，但短期内并不具备普遍涨价的基本面支撑。
张波就表示，“本轮政策并非短期市场刺激，不会直接推高房价。房价的走向根本上取决于市场供求关系，销售制度的调整本身对房价影响有限。”
近日，围绕主题“现房销售时代开启，房地产将迎来哪些变化？”，腾讯房产邀请58安居客研究院张波、同策研究院联席院长宋红卫、上海易居房地产研究院副院长严跃进三位房地产领域专家，就8·28新政后市场最关心的房价走向、房企转型、现房销售影响等问题，进行了一场深度直播解读。
以下是嘉宾部分精彩观点摘录：
问题一：现房销售制度，对整个房地产行业会带来什么影响？
张波：首先澄清一点，政策并非取消预售，也不可能取消预售。此前出现的房屋交付问题，根源不在于预售制本身，而是资金监管存在漏洞。
未来现房占比持续提升是大趋势。新规明确鼓励现房销售，一二线城市核心地块大多会对现房销售提出比例要求，位置越好、比例越高。
这次改革不是短期强刺激政策，而是为房地产发展新周期长效机制做系统梳理，明确销售制度怎么改，房企资金风险怎么防、购房者在房贷和交付环节的长期困扰怎么解。
政策的效果不会是第二天房价就涨，而是潜移默化、逐步释放。对购房者和行业来说，信心修复才是最核心的意义。
宋红卫：要正确认识现房制度改革，必须放在大背景下来看。
过去二十多年，期房制度发挥了巨大作用。统计局数据显示，2005年期房销售占比约57%，到2020年攀升至约89.8%。这期间正是我国城镇化快速推进的阶段，大量人口进城，期房预售制极大提升了住房供给能力。
2020年之后，市场供求关系发生重大变化，房地产发展新模式被提上日程，市场逐步进入存量阶段。发展阶段变了，制度必然随之调整。
这次8·28新政正式提出现房制度，并非凭空而来。在此之前，海南已在全省倡导现房销售。即便没有系统性推行，现房占比也已从2020年的约10%上升到2025年的32%。换句话说，即便政策不出台，现房占比提升本身就是客观趋势。
现房制度落地对行业有三重利好：
一是匹配了融资和税费配套政策，降低了开发商的转型成本。
二是契合了从“有没有”到“好不好”的需求升级，倒逼开发商打磨产品。
三是制度层面的系统重构，对过去资金监管漏洞进行修补和升级。
期房与现房是不同发展阶段的不同制度选择，现房时代的到来，是市场成熟后的自然演进，更是房地产发展新模式的必然要求。
问题二：对开发商带来哪些影响？
张波：政策出台后，开发商普遍感受到实实在在的资金压力。有开发商算过一笔账：一个25到28层的项目，施工周期约600天。原先预售节点在主体结构施工过半时，大约250天即可入市；若改为现房销售，需等到竣工之后，即开工后18个月以上才能销售。资金占用周期至少拉长半年到一年半，部分项目甚至更长。
但不同企业面临的情况不同。上市房企融资渠道相对多元；非上市企业则面临更大挑战。政策虽强调针对项目而非公司，但项目依附于公司主体，非上市公司的母体融资能力有限，这是现实担忧。不过，当前银行普遍面临放贷压力，更愿意向信用资质较好的企业放款，大型央国企反而可能获得更多资金支持。
阵痛期不可避免，一段时间内拿地减少是大概率事件，尤其是三四线和弱二线城市压力更为直接。但拉长周期看，情况会逐步改善，一旦首批现房项目回款进账，后续就是滚动开发，越往后压力越小。
宋红卫：这次政策影响最大的不是企业规模，而是开发模式。最受冲击的是那些只会高周转、习惯照搬产品设计的开发商。
未来的房地产格局，必将回归到具备创新能力、客户洞察力和资金实力的企业手中。资金实力不等于规模大。一些小开发商反而能在这一轮中脱颖而出，他们一年只做一两个项目，坚持自有资金开发，深耕区域、了解本地需求，在当地拥有良好口碑，现房制度对他们影响并不大。
从城市能级看，一二线城市增量地块多与城市更新相关，体量较大，未来仍以央国企为主，部分有实力的民企可通过拿外围地块或与头部企业合作开发的方式介入；低能级城市则更多由本土中小开发商主导，尤其是那些扎根区域、坚持产品主义、有匠心精神的企业。
问题三：房价会受到什么影响？
严跃进：全面推行现房销售，购房者多了一个“所见即所得”的选择，随着市场活跃度提升，现房价格能获得一定支撑。不过，价格走势终究取决于市场需求。即使未来现房供应量增加，房价的涨跌也取决于产品品质，品质好的现房会有溢价，品质不过关的就得降价。现房、期房、二手房价格走势会逐渐分化，这不是统一的涨或跌，而是结构性的市场重构。
张波：大家关注房价很正常。但这个制度出台的首要目的不是影响房价，而是修复信心，让购房者买现房、放心收房，不再担心烂尾。房价变化是市场大环境决定的，供求关系是第一位的，销售制度本身并不直接影响房价。
问题四：贷款期限由30年延长到40年，对买房有何影响？
宋红卫：以100万贷款为例，等额本息还款，30年期换成40年期，月供减少600多元，但总利息增加约20万。短期月供压力降低，长期总成本上升，权利与责任对等，这笔账是合理的。
但重点不在利息本身，而在于给了购房者更多选择空间。贷款期限延长到40年，不代表必须贷满40年。当前刚需群体，尤其是大学毕业生和新市民，面临的核心问题是工作初期收入不高、还贷压力大，但未来收入有增长空间，收入提升后完全可以提前还款，对冲长期利息成本。
这次政策更大的意义在于与前期政策形成合力，降首付比例、下调贷款利率、优化公积金政策，再叠加还款期限拉长，有效降低了实际购房门槛。购房者可根据自身收入水平和职业发展预期，灵活选择15年至40年不等的期限。贷款并非越长越好，月供也并非越少越好，关键还是因人而异。
总体看，这次调整对核心城市新增人口，尤其是毕业生和引进人才，有直接支撑作用。
张波：从银行端看，此前银行对此类政策并不积极，2021、2022年甚至执行更严。但今年二季度个人住房贷款余额约36.3万亿，持续下降，而房贷仍是银行最优质的抵押资产。银行如今的压力不是收紧贷款，而是房贷受阻，各家都在争夺房贷业务。规模越小、话语权越弱的银行，操作弹性越大；大型银行可能限定35岁以下才能贷40年，而小型银行可能放宽到40岁。政策为银行提供了更大操作空间。
从购房者角度看。该政策的目的并非刺激房地产市场，也极少有人会因期限从30年延至40年就决定买房。我认为，其深层意义在于释放消费潜力，以100万贷款测算，40年期比30年期月供减少600多元，年节省超7000元。对贷款200万至300万的一线城市购房者，每月可节省1200元以上，相当比例将流入家电、装修等消费领域。政策的实际效应是通过降低月供压力改善特定人群的生活品质。
问题五：现房销售开启，购房者是买二手房还是等现房？
张波：一二线城市已进入二手房主导格局。以上海为例，8月二手房成交2.3万套，新房约7000套，二者比例约3.3:1。想在中心城区买一套40平方米的新房现房，几乎不可能，只能转向二手房市场。供应结构的变化，正使新房与二手房的客群分流越来越明显。安居客数据显示，全国范围内同时关注新房和二手房的用户重合率约19%，而上海仅8%，意味着超过九成购房者只看一类房源，两类客群高度独立。
宋红卫：新房与二手房的购房群体将更加分化，并非同一类人。一方面，预算约束和地段偏好决定了部分区域只能在二者中二选一；另一方面，生命周期阶段也在起作用，即将结婚、急于入住的刚需群体等不起现房，二手房或在售存量新房反而更匹配他们的需求。
所以，买现房还是二手房，取决于个人生命周期、居住偏好、预算约束及地段选择，不能简单认为现房制度推出后就应一律选择现房。
严跃进：对于当前有真实购房需求的人群而言，等待现房并不现实。此类购房者往往有明确的入住时间要求。从上海近期的市场表现来看，部分购房者正从二手房市场转向期房新盘，核心考量并非现房与期房的差异，而是性价比。随着二手房业主议价空间收窄、部分区域价格回升，新房吸引力逐步凸显。尽管新房总价略高，但配套更新、品质更优，综合性价比更突出。因此，做买房决策时，本质上是新房与二手房综合性价比的权衡，而非在期房与现房之间纠结。
问题六：现在是买房的好时机吗？
宋红卫：当前确实是刚需和刚改群体买房的最佳窗口期。首付比例处于历史最低水平，按揭贷款利率同样处于低位，公积金贷款额度大幅提升后，部分刚需甚至可完全依靠公积金购房。
价格方面，新房与二手房经过此轮调整后出现分化，二手房性价比已经凸显，部分区域价格回落至合理区间。加上购房门槛、成本、条件全面放宽，综合条件确实有利。
张波：买房决策需结合城市、板块和房源类型综合分析。政策越宽松的区域，房价上涨节奏往往越慢。
我给购房者的建议是，如果是买大城市核心区域、核心地段、相对保值的房子，就不要错过9、10月份的窗口期；如果是想购买此前跌幅较大的老破小，目前价格也不会再大幅下跌，当下同样可以考虑。9、10月份市场整体信心和氛围较好，政策落地后也会释放更多积极信号，但前提是多看、多比，找到性价比更优的房源。