跟朋友聊天，他问了一句：现在的楼市，到底在重复哪一年的剧本？
有人说2015年，利率低、首付低、限购松，等着风来。有人说2008年，低谷够久了，该出政策强刺激了。也有人往坏处想，说像日本1991年，担心这一轮调整之后彻底没戏。
我把这几年的数据和文件翻了一遍，感觉最像的，既不是2015，也不是2008，更不是日本。是1998年。
1998年7月，国务院发了一份文件，叫《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，文号是国发〔1998〕23号。核心就一件事：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。福利分房没了，房子变成商品，自己买。这不是调利率、调首付，是把规则整个换了一套。
今年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》。里面有几条硬规定：预售门槛统一提升到“主体结构封顶”，以前各地标准不一，有的盖到几层就能卖，现在不行了。购房人付的首付款、贷款，全部存入资金监管账户，竣工验收之前动不了。新出让土地的项目，优先选择现房销售。
购房人的钱到不了开发商手里了。以前是钱先给，房子后建，中间出什么事，买房的人扛着。现在钱锁在监管账户里，房子建完才放款。规则变了。
全国新建商品住房现房销售的比例，2022年是13.9%，2025年到了32.4%。2026年上半年，全国二手房成交面积占比第一次在半年尺度上超过了50%。市场自己在转，新政把这个趋势定下来了。
有人可能会说，这不就是2015年那种放松吗？利率低、首付低，看着像。但2015年那会儿，棚改货币化安置往市场里灌了大量资金，城镇化率还有空间，哪儿都能涨。现在城镇家庭户均住房已经超过1.5套，政策说的是“精准化解风险”，不是“大水漫灌”。
2008年也不像。那年是外面金融危机，国内紧急救助，房地产当火车头拉经济。今年的基调是“稳定房地产市场”，政治局会议的原话是这七个字，放在“切实筑牢安全屏障”下面。一个是打强心针，一个是换发动机。
日本1991年更不一样。当年是泡沫吹到极致，猛然加息刺破，硬着陆。我们这边是主动去杠杆好几年了，现在做的是制度调整。
跟1998年比，有一个场景很像。那年是亚洲金融危机之后，内需不足，市场观望。现在是行业去杠杆几年之后，情绪也在低位。1998年一份文件出来，老模式淘汰，新房企起来。现在高风险房企在出清，拿地的主力换成了稳健的央企和国企。
不同在哪？1998年城镇化率才33%左右，后面是普涨。现在城镇化率接近70%，涨的不是所有地方。北京上海8月出了政策，北京非京籍五环内社保从2年降到1年，上海外环外二套首付从20%降到15%。核心城市在动，三四线的去化周期还在60个月以上。
上海普陀区的许国成，住合阳小区一套53平米的五楼旧房，爱人腿不好，爬不动楼。他先看中了一套新房，付了20万定金，旧房挂出去迟迟卖不掉，上家签约的日子一天天近。后来他把房子卖给区属国企，评估价210万，区保障房公司两周敲定意向，不到两个月完成签约过户。广州的陈先生，海珠区一套楼梯楼挂了快一年没卖出，参加“卖旧买新”试点之后，一个月搞掂了新房。
个人住房贷款期限从30年延到了40年。100万贷款、3%利率，30年月供4216块，40年月供3581块，少了大概15%。开发贷也改了，一个项目一家主办银行，资金封闭运行，首次还本安排在竣工备案之后。
高盛改了口风，说北京上海房价有望在2026年底率先企稳，市场会呈现“K型”分化。摩根士丹利说的是“L型”筑底，核心城市下半年环比改善，三四线继续承压。
许国成拿到房票那天，钥匙交出去了。老邻居还在附近，新房子在一公里外，一楼。