8月28日，三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，商品房销售规则由此改写。与此同时，多部门还推出优化房贷规则、放宽商业用房贷款等多项配套，形成本轮房地产政策组合拳。
其中，现房销售成为本轮新政焦点。按照新规，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶；新出让土地，以及已经出让但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。
同时，新政设置了新老项目过渡安排：8月28日前已经取得建设工程规划许可证的项目，实行预售的，预售条件仍按照原有政策执行。
政策发布后，市场上很快出现不同的声音，有观点认为：预售节点推迟，新房供应因此减少，势必带动房价上涨；也有观点认为，深圳目前库存仍高，大量在途项目已提前取得规证，新政的影响不会马上反映到供求和价格上。
新政落地满10天，恰逢深圳四个新盘刚刚集中入市。凤凰网房产以8月28日新政出台为节点，把臻华府、锦和玉鸣府、万星林花园和上宸瑞府在新政前后的备案批次放在一起对比，看看价格表现如何？
四盘新政前后价格对比：并无明显上涨
深圳四个新盘新政前后备案价变化
注：表中“新政前后”仅以8月28日为时间分界，并不代表价格变化由新政直接造成。不同批次在楼栋、楼层、朝向和面积上均存在差异，备案价也不等于最终成交价。
具体来看，臻华府整体价格基本横盘，6月12日批次的平均总价约521万元，整体均价约5.03万元/㎡；新政后9月3日新批次平均总价约500万元，整体均价约5.00万元/㎡。相比此前，整体备案均价下降约0.6%，基本保持稳定。
从具体面积看，约88㎡户型产品前后基本维持在4.7万元/㎡左右，而96㎡、115㎡产品则有小幅上调，说明更多是内部户型结构调整，并非整体涨价。
锦和玉鸣府5月29日批次平均总价约832万元，整体均价约5.58万元/㎡；新政后9月4日新批次平均总价约740万元，整体均价约5.41万元/㎡，备案均价较此前下降约3.0%。其中，约130㎡与新批次132㎡产品单价由约5.34万元/㎡降至5.15万元/㎡，137㎡与139㎡产品也由约5.65万元/㎡降至5.47万元/㎡，相近面积产品的降幅约3%左右。
万星林花园变化相对明显。6月12日首批批次平均总价约2047万元，整体均价约11.19万元/㎡；新政后9月4日新批次平均总价降至约1172万元，整体均价约10.08万元/㎡，均价下降约9.9%。不过，前后批次的面积段和产品结构差异较大，因此这一变化不能简单理解为同类房源直接降价，平均总价的大幅下降也与新批次增加小面积产品有关。
上宸瑞府则于新政后的9月4日首次取得新批次预售许可，共236套待售房源，最低总价约509万元、最高约854万元，平均总价约683万元，整体均价约6.32万元/㎡。由于目前没有此前批次可供比较，暂时无法判断其价格涨跌。
为什么房价没有马上涨？
事实上，此次新政真正影响较大的，是8月28日后新出让土地，以及此前已经出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目。对于大量已经取证、已经进入施工甚至销售阶段的存量项目来说，仍按照原有政策执行，短期推售节奏并没有突然改变。
普睿数智对深圳111个待供应项目进行梳理后认为，其中79个项目、约6.08万套已经取得规证或已经封顶，是2026年四季度至2027年的主要供应来源。
库存同样没有达到紧缺水平。截至8月31日，深圳可售商品住宅约4.79万套，其中现房未售约2.79万套、期房待售约2万套；以每月约3100套的去化水平测算，库存去化周期约15.4个月。
这意味着，开发商目前没有普遍“惜售涨价”的条件。相反，项目之间的竞争却还在继续，不同项目仍需要根据自身库存、客群和片区竞争情况调整打法。
普睿数智通过对深圳商品住宅供应推演也认为，深圳2026年四季度至2027年仍处于供应较高阶段。其中2027年可见供应约4.1万套，与2026年整体规模接近；真正明显的可见供应下降可能要到2028年才出现。
因此，现阶段如果仅仅因为“封顶预售”就判断深圳新房即将全面涨价，可能还为时过早。
新政真正的影响，可能还要再等一两年
当然，这并不意味着新政不会影响未来价格。
封顶后才能预售，以及现房销售逐渐增加，会明显延长部分项目从拿地到回笼销售资金的周期。开发商需要投入更多资金完成建设，项目的资金实力、融资能力、工程管理和交付能力都会变得更加重要。
与此同时，如果未来新出让土地和旧改项目供应不足，等现有存量项目逐步消化后，一些片区确实可能出现新房供应收缩。
在现有假设下，相关推演认为深圳真正明显的供应断层可能出现在2028年，此后供应减少才可能逐步给部分项目带来价格支撑。
但“供应减少”与“房价上涨”之间，仍然不能直接画等号，最终还要看购房需求、二手房价格、成交量以及各片区库存。
总结来看，短期开发商还要继续拼价格、拼产品、拼去化。至于封顶预售真正怎样改变深圳新房价格体系，答案可能要到供应结构发生明显变化之后，才会逐渐清晰。