8月28日，我国房地产行业迎来具有里程碑意义的重大政策调整。住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部门连发多份重量级文件，围绕商品房销售制度、房企信贷管理、资本市场融资渠道等推出一揽子改革举措，改革力度、覆盖广度均十分罕见。
多位受访专家表示，多部门同步推出的政策“组合拳”，是一场覆盖商品房销售、信贷管理、资本市场融资的全链条制度重构，将推动行业告别过去高杠杆、快周转的发展路径，为房地产新发展模式筑牢制度根基，助力推动房地产市场高质量发展。
完善商品住房销售制度 有力有序推进现房销售
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，未来现房销售将逐步成为市场主流，这将对房企的资金实力、项目管控能力与产品品质提出更高要求，加速行业优胜劣汰，进而推动房地产市场高质量发展。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，《通知》旨在落实国家“十五五”规划纲要提出的“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”精神与要求，构建我国房地产新发展模式、推进高质量发展。同时，完善商品房销售制度的核心在于有力有序推进现房销售。在现房销售模式下，新增的供应将彻底实现“所见即所得”，行业也将逐步告别“同质化竞争、低水平供给”。
建立主办银行制度 房贷最长可贷40年
个人住房贷款方面，市场关注度最高的是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。
“这是房地产金融领域的一项重大突破。其最直接的影响是降低每月应还本息，显著缓解购房初期的月供压力。”严跃进表示，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元；延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。
对于当前市场存在的部分顾虑，严跃进进一步指出，期限延长可能增加总利息支出，但其本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力。同时，40年并非强制还款期限，购房者后续收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操中具有充分弹性。因此，当前政策能让更多需求“敢贷、能贷”，是房地产金融精准施策的重要体现。
赵秀池直言，贷款期限延长是一把“双刃剑”，一方面降低了购房资金门槛，但另一方面贷款的总利息也有所增加。“此外，有可能还未还清贷款，购房人已经退休了，是否还有还款能力是需要考虑的一个问题。因此，购房人需要根据自己的具体情况作出借款期限的判断。银行也需要进行相应的制度设计，以防范金融风险。”
《意见》还对还款方式进行约束，提出“贷款期限在1年以上的，按月还本付息”。南开大学金融学教授田利辉指出，这实质上是禁止“先息后本”“气球贷”等前期只付利息、本金后置的做法，避免了贷款存续期内风险不断累积、现金流与债务偿付能力脱节的问题，确保居民在每一期都处于真实的还本付息压力测试之中，防止投机性购房和过度加杠杆。
构建多层次融资支持体系 拓宽房企资本市场融资路径
多部门政策合力 推动加快构建房地产发展新模式
同日，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，印发了《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》。
严跃进指出，金融监管总局多项政策与证监会资本市场支持措施形成合力，从银行贷款和资本市场两条路径同步发力，为房地产行业提供了多维度融资支持，这标志着房地产发展新模式在融资配套制度方面迈出了实质性步伐，有助于进一步稳定市场预期，促进行业健康发展。
“8月28日，住建部门、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，其核心关键词为房地产发展新模式。”严跃进总结道，无论是预售制度与现房销售的改革，还是商业银行贷款（尤其是个人按揭）的优化，抑或资本市场对房企融资的支持，其背后均以房地产发展新模式为统领，旨在助力行业转型。
赵秀池分析，本轮一揽子政策的核心信号有三：一是通过顶层设计进行制度重构，央行、住建部等核心部门同步发力，覆盖销售、信贷、融资全链条，不是短期刺激，而是为“十五五”规划提出的房地产发展新模式打地基。二是终结“烂尾楼”风险，核心机制是资金全程闭环管理。从源头保障“所见即所得，交房即交证”。三是倒逼行业转型，开发商必须靠产品和质量竞争，过去高杠杆、快周转的模式被彻底终结，未来行业发展将更稳健。
“从需求侧而言，系列政策将提振市场信心，释放刚性、改善性住房需求，有利于平衡供求关系，促进房地产市场回暖。”赵秀池说。（中国基金报2026年8月29日）