老小区改造正在从"刷墙铺路"走向"原拆原建"。 2026年6月8日国新办吹风会上，住建部、发改委、财政部、自然资源部四部门联合解读《城市更新"十五五"规划》——这是我国首部国家级城市更新专项规划，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建。
"十五五"期间，全国将新开工改造城镇老旧小区11.5万个，改造城镇危旧房约50万套，带动十万亿元级投资。 钱从哪来，是所有人最关心的问题。
2026年中央财政拿出两笔真金白银：中央预算内投资城市更新专项970亿元，重点支持城镇老旧小区改造、城市危旧房改造，惠及居民约800万户；超长期特别国债1600亿元，支持燃气、供水、排水、供热等地下管网建设改造。 两项相加2570亿元。
但2570亿往11.5万个小区里一分，每平米能摊到的"免费午餐"非常有限。 中央的钱更多是"引子"，把地下管网这些看不见的里子先整明白，把架子搭起来。
规划里定了硬原则："谁受益、谁出资"。 按照这一原则，政府、市场、居民三方合理共担，是这次"十五五"城市更新投融资机制的核心。
地方政府专项债券可用于支持符合条件的城市更新项目，还能用作项目资本金。 社会资本端，基础设施REITs、资产证券化、银团贷款等工具全面放开，配套商业、养老服务、社区食堂这些能产生现金流的业态，让资本愿意进来。
落到具体项目，居民实际要掏多少？ 各地账本差异很大，但都有真实案例可查。
北京西城区三里河一区28号楼，54户D级危房原拆原建。 总成本11815元/平方米，政府补贴5786元，居民负担6029元——政府出约40%，居民出约60%。 60平的房子，户均出资约36万。 项目启动的先决条件是居民100%同意，最终54户仅用时77天就完成签约。
南京石榴新村探索的是"市、区财政+居民出资"3∶3∶4共担机制，政府承担60%，产权人承担40%，居民自筹部分控制在每平方米2800元左右，平均房屋建设成本每平方米7000元，远低于市场水平。 项目累计召开69场居民议事会，签约率达97%方启动重建。
包头东河区"土六栋"是内蒙古首批老旧小区自主更新试点。 156户居民原拆原建为带电梯9层新住宅，户均出资约18万元。 项目构建了"居民主体+政策减免+政府补助+商业反哺"的资金分担机制，配建约1000㎡临街商业，运营收益冲抵建设成本，2026年6月底回迁，实现"交房即交证"。
从这几个样本能看出一条清晰规律：房价有支撑的一线城市核心区，居民出资比例偏高；地方财政较强的地区，政府补贴比例更友好；商业反哺做得好的项目，居民负担进一步降低。
资金之外，真正落地还要闯两道关。
一是居民共识关。 原拆原建启动的先决条件是居民同意，一栋楼几十户人家，经济情况、诉求各不相同。 北京三里河一区28号楼经过近两年的前期准备和多轮沟通，最终54户仅用时77天就完成签约。
二是筹资关。 不是所有家庭都能一次性拿出几十万。 北京西城探索了"个人住房改建贷款"——原房贷不用结清，直接转成新房贷，解决"先还贷才能拆"的死结；包头土六栋156户合计自筹资金2806万元，同时支持公积金提取、住房贷款等多元筹资方式；南京石榴新村由南京建行提供"危改贷"产品，解决居民按揭需求。
自然资源部还为城市更新推出"五年过渡期"创新政策，有效降低更新成本；财政部同步实施税收优惠政策，符合条件的城市更新主体可享受现行有关税收优惠。
你家的小区如果房龄渐长，不妨去街道或社区问问：有没有被列入"十五五"城市更新重点范围？ 本地对危旧房自主更新的奖补比例是多少？ 允许不允许"共有产权"模式降低前期出资？ 算清楚旧房子估价和新房子预期价值之间的差额，答案也许比你想象的更温暖。