2026年1到6月，上海二手房成交了14.7万套，同比增长13%，是近五年同期成交量的最高点。 但全市二手房基价同比下降了8.4%。 成交量在涨，价格在跌，这个剪刀差才是真实的市场。
2026年4月末，上海挂牌量约18.1万套，比高点少了2.7万套。 但行业里的人都知道，这2.7万套里只有三成是卖掉了，七成是房东自己撤牌了。 撤牌的原因五花八门：有的挂了大半年卖不掉，干脆不卖了；有的卖怕亏、买怕踏空，先撤牌观望；还有的算了笔账，发现租售比回温到2.5%到3%，比存银行定存还高，干脆转售为租。
从数据上看，2026年上半年上海二手房成交结构清晰地反映了这种心态变化。 300万以下的房源成交占比高达62%到69%，90平以下的小户型占了66%。 刚需在进场，但改善和高端需求在观望。 刚需房源成交量同比增长了33%，但500万以上的改善型成交占比明显偏低。
我认识一个做财务的姐姐，2026年年初想把手上的一套老房子卖了，给女儿换一套好一点的。 她看了半年房，越看越犹豫。 她跟我说：“我不是怕现在买贵了，我是怕我女儿将来卖不掉。 她一个人，将来要是想换工作去别的城市，这套房子就是她的包袱。 ”
她这句话，让我想起了一个变化。 以前人们觉得买房是投资，是资产增值的途径。 现在越来越多的人觉得，买房是一个消费行为，就像买车一样。 你买一辆车，不会想着它三年后能升值，你只会想着它好不好开、保不保值、维修贵不贵。 房子也一样，算的是使用价值，不是升值预期。
2026年2月，上海出台了新“沪七条”，从限购松绑、公积金提额到房产税免征，政策层面在试图激活市场。 3月到4月，上海二手房成交5.41万套，同比增长14%，创近五年同期高位。 政策效果是有的，但结构性的问题并没有解决。
更深层的问题是：心理价位与市场成交价之间的差距太悬殊了。 房东还在用2020年的高点当锚点，但市场已经重新定价了。 杨浦新江湾有房源去年底成交1200万，今年挂牌还挂1500万；中环某大型社区去年底成交850万，现在挂牌起步950万+；闵行非核心板块实际成交500万，挂牌接近900万。 差距太大，谈不拢，房东选择“不卖了”。
但这不代表抛压消失——只是从“显性挂牌”转为“隐性库存”。 这批撤牌房源随时可能重新入市。 一旦市场预期变化、房东心态松动，供给弹性还是很大。
从2026年4月开始，上海第一批限售次新房陆续解禁，二季度约1万套，四季度约1.6万套。 这些房源有几个共同点：买入价格不低，持有成本不低，房东心态不稳。 一旦形成抛压，会对同板块、同总价段房源形成明显的价格压制。 有分析认为，2026年下半年，上海楼市可能会有一波下跌，整体幅度在5%左右。 那些前期没跌到位的次新房，比如虹口瑞虹新城、杨浦、徐汇滨江、前滩这些区域，可能是这波下跌的主要贡献者。
我身边有三类人，正在用完全不同的方式应对这个市场。
第一类，是多套房持有者。 一个大学同学上个月把浦东的一套老房子卖了，拿到的钱一半存了大额存单，一半买了点流动性好的东西。 他说：“我以前觉得房子是最稳的，现在我觉得能随时变成钱的东西才稳。 ”他不是恐慌，他是算了一笔账：不动产比例太高了，万一急用钱，房子卖不掉就是死资产。 降比例，换流动性，这是他的逻辑。
第二类，是准备买学区房的家庭。 我表姐本来打算买一套学区房，总价六百万左右。 她算了一笔账：六百万存银行，一年利息大概十五万，而她看中的那个学区，旁边租一套同面积的房子，一年租金才十万。 她用利息付房租，还能剩下五万。 而且租房子，孩子将来上完学，她想换城市就换，不用被一套房子绑死。 她最后放弃了买，改租了。
第三类，是退休老人。 我父亲的一个老同事，七十多岁了，住在静安寺附近一套大房子里。 去年他把大房子卖了，在远郊买了一套新房，手里留了一百多万现金。 他说：“大房子我住不动了，打扫都累。 换个小房子，剩下的钱我用来请护工、看病、旅游，比守着那套大房子强。 ”
这三类人的共同点，是他们都在用“过日子”的逻辑重新安排资产。 不是恐慌，不是赌气，而是实实在在的算账。 算持有成本，算机会成本，算流动性，算生活质量。