2019年，临安青山湖地铁口的越秀星汇花园，89㎡三房能卖到230万。2026年7月，同户型法拍66.02万成交，单价7326元/㎡。到处流传的"跌幅76%"，其实经不起细看。
这个76%，是把2021年最高挂牌价2.7万元/㎡，和如今的最低挂牌价6300元/㎡放在一起算出来的。钱江晚报的成交记录显示，2021年那会儿89㎡和117㎡的实际签约价在1.8万-2万元/㎡之间。
杭州贝壳研究院的数据是，2026年上半年星汇花园成交147套，均价7911元/㎡。按成交价算，跌幅在五成上下。
挂牌价是房东的心理数字，法拍价是没人接盘时的底价，成交价才是真金白银。2026年4月，越秀星汇城成交36套，均价7762元/㎡，排在杭州市区小区成交量第一。
跌下来之后，房子反而卖得动了。2025年上半年这个小区只卖了95套，均价9576元/㎡；2026年上半年卖了147套，均价7911元/㎡——均价跌17%，成交量涨55%。
跌幅深的小区，共同点不在"远"，而在买它的人不在本地住。临安2024年末常住人口65.6万，比上一年只增加4000人。
萧山浦阳的融创森与海是同一个逻辑。2019年底首开，精装均价14000元/㎡，中签率14.76%。2026年，三区9幢一套97㎡法拍房以5464元/㎡底价成交，这套房的新房备案价是12778元/㎡。小区距离主城35公里，没有地铁，没有商业。
价格砸到一定位置，接盘的人就出现了。2026年6月，森与海成交均价8582元/㎡，环比上涨9.66%，当月成交17套，进了杭州二手房成交量前五。
学区房是另一条线，但内部已经分岔。耀江文鼎苑对口学军小学紫金港校区，2021年成交均价8.2万元/㎡，2026年4.4万元/㎡，跌46%；50到60㎡的小户型从12.8万/㎡跌到5.2万/㎡。
2025年11月，一套142㎡的一楼毛坯以3.5万元/㎡成交，是2017年以来的最低单价。
同样是学区房，保俶塔申花实验学校对口的西城年华，2026年成交均价59160元/㎡，比2024年、2025年还略高。
区别在房子本身能不能住。杭州贝壳研究院院长上官剑的判断是，学区房正从"只涨不跌"的硬通货回归居住本质。
未来科技城的富力中心，开盘价3.45万元/㎡，中签率3.86%，2026年11月住宅成交价在3万元/㎡上下。 问题不止在市场：118㎡、132㎡只能做三房，隔壁未科三兄弟120方以上能做四房，商业部分长期停摆。
闲林的西溪海，2021年一套89㎡要400多万，2026年8月155万到160万能拿下。
全市的账是这样：2026年上半年，杭州二手住宅成交4.67万套，近五年同期第二高；均价26817元/㎡，同比跌15.2%。总价200万以内的房子占成交量50.7%，一年前这个比例是36.9%。
流传的"二手房挂牌量突破30万套"对不上。杭州贝壳研究院的数据是，截至2026年5月挂牌量18.9万套。易居研究院统计，2026年6月末杭州挂牌量较2025年6月高点下降39%，在8个重点城市里降幅最大。
顶豪走的是另一条路。2026年上半年，杭州总价3000万以上的新房网签量创近十年新高，同期二手豪宅成交明显缩量。 江河鸣翠2026年2月前后解除5年限售，房源才开始陆续进入二手市场。
法拍市场也在分岔。2026年上半年，杭州全域住宅法拍成交1599套，总金额约36.15亿元。核心主城区成交率七成以上，临安、富阳这些远郊以流拍为主。
至于"望江公寓一年从35210元跌到9103元""大关小区从6.8万跌到3.7万"这类数字，在公开成交记录里找不到对应支撑，暂无公开准确信息。
现在买星汇花园的，多是预算有限的刚需。当地中介的说法是，89㎡户型占小区成交七成以上，主要是老业主抛售、早期投资客离场和新刚需捡漏。