问AI · 主办银行制闭环管理，怎样重塑银企关系？
本文转载自微信公众号：中信建投证券研究
8月28日，多个部委密集发布房地产新政。当天密集出台的多项房地产政策涉及商品住房销售制度改革、房地产信贷、房地产各项融资业务、房地产融资制度等多个方面。
此次集中发布多份重磅文件包括住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金融监管总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，国家金融监管总局发布的房地产相关融资管理办法。
中信建投房地产及建筑团队、政策研究团队联合推出【“828”房地产新政解读】：
房地产：五部门同步发声，房地产销售及信贷制度迎来重大调整
政策研究：从"需求刺激"到"制度重构"——“828”房地产新政简评
01 五部门同步发声，房地产销售及信贷制度迎来重大调整
8月28日五部门出台三文件同步发声，同时发布5份信贷配套文件，房地产基础制度迎来重大调整。政策以项目公司制、主办银行制及现房销售制为基石，覆盖土地供给、开发建设、融资体系、销售交易、风险监管全链条，对运行20多年的预售制、高杠杆融资模式进行系统性重构。短期内部分城市可能面临供给收缩，房企可能面临现金流阶段性压力，但中长期将推动房地产从“经济增长引擎”向“民生保障+资产配置”的双重定位回归。
预售制根本性收紧，现房销售成为长期方向。三部门联合发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》作为本次政策包的核心，重构了商品房交易规则：1）预售门槛抬升：商品住房预售单体建筑需完成主体结构封顶，打破过往的高周转基础。2）预售资金强监管：首付款、个人按揭贷款等全部购房资金必须存入监管账户。3）现房销售推进新老划断：新出让土地、未取得建设工程规划许可证的项目优先实行现房销售；已取得规划证的项目鼓励现房销售；已取得规划证实行预售的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。4）首次推行 “现房销售定金制”。5）配套政策同步松绑：土地端允许分期缴纳土地出让价款，金融端要求开发贷款与项目建设周期匹配。6）推行 “交房即交证”，解决历史办证痛点。
打通多元融资渠道，推动从主体信用向项目融资转型。证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确了资本市场服务房地产新模式的方向，融资逻辑从依赖主体信用向基于项目情况转变。同时，由于现房销售及预售条件抬高，为缓解房企资金压力，多元融资工具扩容，重申股权再融资，加大债券融资支持，支持租赁住房、城市更新项目发行 REITs，稳慎推进商业地产 REITs，打通“开发-运营-退出”的资产闭环。此外，意见还完善了风险处置机制。
以主办银行制为核心，重构全周期信贷制度，划分专业化品类，覆盖全业态融资，匹配新模式资金需求。央行与金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，1）开发贷制度调整：实行主办银行制，单个项目对应一家主办银行，对项目资金进行封闭管理、专款专用；同时延长贷款期限，预售项目最长5年，现房项目最长7年，商业地产最长7年。2）个人住房贷款调整：期限从30年延长到40年；延后发放时点，确保“能拿房、再还贷”；资金支付至主办银行账户或预售资金监管账户。同时国家金融监督管理总局印发五个试行管理办法，把“房地产金融”拆分为五个独立赛道，支持范围从住宅开发拓展到商业持有、城市更新、存量运营等领域。
这套政策组合拳出台意味着房企高周转模式终结，行业进入质量竞争时代。现房销售及主办银行封闭管理意味着对开发商自有资金沉淀要求大幅提升，房企核心竞争力将转向产品力、成本管控、运营能力及融资能力的综合实力，高杠杆、弱资质的房企将加速出清，行业将加速向头部企业集中。同时，新房开发周期拉长，开发商拿地决策愈加谨慎，核心城市优质地块价值进一步凸显，土地市场将进一步分化。短期看预售门槛提高将导致新房可售房源阶段性收缩，二手房成交占比提升；中长期看，交付风险的消除将持续释放被压抑的刚需和改善性需求，支撑市场逐步企稳。在“所见即所得”的现房销售制度下，“好房子”成为房企获得产品溢价的核心竞争力。
国家加快构建房地产发展新模式态度明确，看好房地产行业板块整体表现。看好布局核心城市的开发商、财务稳健、产品力强的房企及二手中介公司。
风险提示：预售门槛抬高导致拿地到销售周期拉长，如房价下行或恢复不及预期，可能导致房企利润率下滑或出现亏损。同时拿地到销售周期拉长对房企资金沉淀要求大幅提升，部分融资能力较差的房企可能面临现金流阶段性压力，导致局部流动性风险。
预售门槛抬高导致拿地到销售周期拉长，短期内新房供给可能出现阶段性收缩，部分热点城市可能面临供需错配。
需求端有赖于居民购房信心的修复，如宏观经济出现下行，居民收入预期较差，或房地产行业下行或恢复不及预期，导致居民对房价下行担忧提升，购房需求可能放缓或减少，导致房企销售及结转不及预期。
报告来源
证券研究报告名称：《五部门同步发声，房地产销售及信贷制度迎来重大调整》对外发布时间：2026年8月29日报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 本报告分析师： 竺劲 SAC 编号:S1440519120002SFC 编号:BPU491吴梦茹 SAC 编号:S144052506000202 从"需求刺激"到"制度重构"——“828”房地产新政简评“828”房地产新政并非需求端的刺激或救市，而是通过现房销售制、项目公司制、主办银行制以及个人住房贷款制度优化对房地产新发展模式进行了一次系统性制度重构。现房销售从源头规避烂尾风险，项目公司制要求房地产融资从由"主体信用"转向"项目信用"，主办银行制下，资金监管由“部分监管”升级为“全口径封闭管理”， 资金监管由“工程进度节点拨付”升级为“竣工备案才全部解禁”，个人住房贷款方面，延长还款期限，延后放款还款节点，实现“所见即所得”、“拿到房再还贷”。一、“828”房地产新政一览2026年8月28日，住建部、自然资源部、央行、金融监管总局、证监会五大部委在同日密集落地8份房地产文件，构成"3份基础性文件 + 5份配套办法"的完整制度组合。二、边际变化与解读（一）现房销售制：有力有序推行现房销售为了不再出现任何一起“保交楼”事件，政策从房地产运营的基础框架方面进行了一次深层次系统性的重塑，完善了以现房销售制为核心的房地产销售制度，这一变化直接抽离了预售制度的融资功能，从制度根源上终结了“高杠杆、高周转”模式：1、优先现房销售：政策要求，将现房销售从“试点/鼓励”提升为增量项目的“优先选项”，但并未“一刀切”，“有力”的同时也强调“有序”： 一方面，对新老项目分类施策，“老项目老办法，新项目新办法”。通知施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。另一方面，新项目可以现房销售，也可以预售。2、预售门槛提高：政策要求预售门槛由“取得预售许可”抬升至“主体结构封顶”，并配套“交房即交证”。过去预售的条件并没有强制要求主体封顶，只要资金比例达标，拿到四证即可办预售证，即过往预售门槛需同时满足 4 项：①已缴全部土地出让金，取得土地使用权证；②持有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；③按预售楼栋测算，投入开发资金达到工程建设总投资 25% 以上，确定施工进度、竣工交付日期；④完成预售登记，拿到《商品房预售许可证》，方可开盘卖期房。3、预售资金监管趋严；政策明确加强预售资金监管，“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管”。从边际变化来看，原来预售资金可按建设进度分批解禁，现在要求“竣工后解除”，监管明显变严。这样的话，即使房地产企业采取预售制度，回款周期同样显著变慢，销售回款时点显著后置（较传统开盘节点或推迟6-9个月），回款周期拉长、IRR下行是确定的长期趋势。（二）项目公司制：从依赖主体信用向基于项目情况转变《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，“商品住房开发建设实行项目开发公司制”，房地产新发展模式下，房地产融资从由"主体信用"转向"项目信用"，各项配套均围绕“项目公司制”建立完善。前期无论是"十五五"规划还是住建工作会议，均停留在"推行""做实"的方向性、号召性表述；“828”房地产新政是首次在正式规范性文件中以"实行项目开发公司制"的强制性句式将其确立为制度要求，表明项目公司制从"原则倡导"升级为"法定落地"。1、发放贷款看项目：政策明确要求，“贷款人开展商业地产贷款业务，应当以项目为对象开展贷款全流程管理，以项目偿债能力为核心”。房地产企业的信用主体不再是贷款发放的主要考虑因素，更多考察单个房地产项目的财务可持续性。2、资金封闭管理：政策要求，“各项目应当单独建账、单独核算、独立运作、封闭管理，项目间资金不得混同。”房地产企业在项目层面的资金无法在企业层面混用腾挪，一方面能够保障项目建设层面的资金充足，另一方面对企业层面的资金运用提出更高要求。项目公司成为独立融资主体。 "支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资"+"以分户土地使用权集合设定抵押"——为项目公司脱离集团信用、独立融资提供了制度通道和抵押路径。3、放开项目融资渠道。政策支持上市房企定向再融资，允许上市房企使用股份、定向可转债、现金收购涉房资产；发行股份 / 定向可转债购买资产可配套募集资金，用于项目建设、支付重组对价，强化行业并购整合。支持各类所有制房企发行公司债用于合规项目，募集资金规模与项目资金需求匹配；存量房企债券允许滚动续发，缓解到期兑付压力。打破过去股权融资收紧的约束，直接融资资金明确落地到具体项目，不再用于集团无差别偿债。此外，新创设城市更新贷的新品种，更加适配支持十五五期间城市更新业务发展。（三）主办银行制：从主要承贷行升级为项目制资金枢纽《关于完善商品住房销售制度的通知》明确，“房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。”主办银行制下，大型银行可获取项目全周期的开发贷、按揭、预售资金监管、存款结算等综合业务，综合金融服务壁垒提升。1、资金监管由“部分监管”升级为“全口径封闭管理”。 原预售资金监管比例全国层面未有统一标准，实行 “一城一策”： 多数城市重点监管占总预售款15 40%。一二线偏低（15 25%），风险高的三四线可达 40 70%。通常只锁定 “重点监管额度”；超过额度的房款（一般监管资金）开发商可以提前拿走。新规要求"房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部资金"纳入主办银行账户管理，实现全链条资金闭环。2、资金监管由“工程进度节点拨付”升级为“竣工备案才全部解禁”。原预售资金按照工程进度分批拨付，典型节点如取得预售、主体封顶、外立面完工、竣工备案、完成不动产首次登记等，各地政策不一，现全国统一明确为“项目竣工验收、配套达到交付条件之后，整体解除监管”，降低了房地产企业回款速度，拉长回款周期。3、主办银行获得风控责任与知情权。政策文件要求， "项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行"——主办银行从资金提供方转变为项目风险责任主体，堵住过去"多个银行、多部门监管导致资金被套利挪用"的漏洞。（四）个人住房贷款优化：释放购房者潜在杠杆需求个人住房贷款在多个方面进行优化：1、还款期限延长，以“时间换空间”。个人住房贷款的最长期限由30年延长至40年，平均月供下降15%左右，可以有效激发释放购房者的购房需求。从国际比较来看，30年是全球大多数国家的默认水平，比如美国、加拿大、澳大利亚、德国等成熟房贷市场均以 30 年为核心上限，然而一些老龄化国家，比如日本、韩国均允许最长期限为50年的个人住房贷款期限。因此，40年的还款期限，政策意图是“以时间换空间”，属于合理范围之内，但也相对位于全球期限较长的安排，后续短期内进一步延长的可能性不大。2、放宽对其他负债容忍度。月债务/收入比由之前的不高于55%放宽至60%，扩大了购房者的杠杆空间。政策要求关注个人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。与前期政策相比，月房贷支出/收入比保持50%不变，月债务/收入比重放宽5个百分点。从国际审慎监管和银行风控惯例看，个人住房贷款的债务收入比通常有两个口径：一是住房支出（月供）/收入比：一般控制在 28%—35%；二是总债务（含房贷、车贷、信用卡等）/收入比（DTI）：一般控制在 36%—43%。我国 50%/55% 的两档结构延续了 20 年，本轮仅微调了"总债务"口径（+5 个百分点），"月供 50%"红线未动，说明放松的是对既有其他负债的容忍度，而非核心的房贷月供偿付约束。3、放款时点后移：“拿到房再还贷”。个人住房贷款放款时点由之前的主体结构封顶后发放调整为竣工备案后发放，从购房者端看是“拿到房再还贷”的重大利好，这样的话对于购买新房的刚需居民，还款时点大幅延后，与能够实际获取住房的时间大体接近，可以大幅缩短同时偿还贷款和支付租金的时间窗口期，有效解决购房居民的后顾之忧。三、影响分析宏观经济层面，现房销售要求房企"自有资金购地 + 竣工备案后才能放贷 + 全额资金监管"，直接拉长资金沉淀周期、压制拿地意愿；虽然预售安排同步进行，但由于严格的预售资金监管安排，预售安排下房企的现金流安排与现房销售几乎相当，差距仅在客户锁定和销售周期差异上。当前房地产开发投资增速双位数负增长，预计后续仍将维持低位运行。房地产行业层面，由于新增房地产项目的减少，新房产品端的供给或边际减少，在当前房地产市场供求关系发生重大转变的时期，有助于行业整体去库存，从而实现新的供需平衡。2026年上半年，部分城市尤其是高能级城市的房地产价格出现了企稳回暖迹象，随着后续供给侧的边际变化，预计房地产市场在价格层面仍有一段时间的支撑力。此外，行业高周转模式正式宣告终结，行业向"项目精细化运营"转型，集中度或有望进一步提升。金融端层面，主办银行制下，单个项目绑定一家银行，银行可获取开发贷、按揭、预售资金监管、存款结算等项目全周期业务，大型银行直接受益；单项目对应单家主办银行，规避了过去"一个项目多家银行授信、一家抽贷引发风险蔓延"的问题。此外，银行开发贷业务需求增加，开发贷期限有所延长，这部分业务对银行业务形成增量。购房居民层面，整体是受益利好。一方面，从源头防止烂尾，通过现房销售 + 交房即交证实现"所见即所得"，购房者不再为图纸和预期买单，烂尾风险大幅下降。此外，预售房贷款在竣工备案后才发放，购房者不再为未交付的房子提前支付利息，"房财两空"风险被制度性消除。另一方面，购房成本和门槛微降，年限放宽，收入偿债比放宽，对于月收入不高的刚需和改善需求能够释放部分需求。风险提示：（1）既有政策落地效果及后续增量政策出台节奏存在不确定性，政策传导效率仍有待观察。（2）内需修复基础尚不牢固，消费与投资改善可能弱于预期。（3）房地产市场仍处于调整过程中，可能对居民预期、地方财政和金融稳定形成一定影响。（4）地方债务和中小金融机构风险仍需持续化解，局部风险处置进展值得关注。（5）外部环境复杂多变，地缘政治、经贸摩擦波动可能带来扰动。（6）市场预期修复偏慢，微观主体信心提振尚需时间，结构性分化特征仍可能延续。（7）全球大宗商品价格、主要经济体货币政策变化，或将带来一定输入性层面的扰动因素。报告来源证券研究报告名称：《从"需求刺激"到"制度重构"——“828”房地产新政简评》对外发布时间：2026年8月30日报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 本报告分析师： 胡玉玮 SAC编号:S1440522090003SFC编号:BWP409冯天泽 SAC 编号：S1440523100001