就在今天，官方发文，河西北将新增一幅容积率1.35的低密宅地。这幅地块紧挨着地铁7号线地铁口，用地面积只有3186㎡。无独有偶，最近鼓楼、仙林等板块频繁腾挪出小体量低密度住宅用地，传递了什么信号？01
今天，南京市规划和自然资源局官网发布《南京市河西新城区北部地区控制性详细规划》 MCe020-24规划管理单元图则优化（公众意见征询），河西北新增一幅低密宅地。根据规划文件，拟优化地块西至南湖路，东南至江苏省第二中医院，北至地铁7号线南湖·省第二中医院站2号出入口，现状为空地。地块体量非常迷你，只有0.32公顷。周边，以安泰村、金虹花园、沿河二村等老小区为主。距离地块最近的配套，为地铁7号线南湖·省第二中医院站、江苏省第二中医院。地块与金鹰世界、莫愁湖公园等的直线距离，都在1.2公里以上。规划调改前，地块为Rac单身职工公寓用地，容积率≤1.6，建筑密度≤30%，高度控制≤24米，绿地率≥30%。调改后，地块用地性质变更为R2二类居住用地，容积率≤1.35，建筑高度≤27米，建筑密度≤30%、用地面积3186㎡保持不变。大家一定发现了，这块地虽然守着地铁口，但体量实在太迷你了，未来产品设计中，景观、货值等都难有施展空间。这两年，南京的卖地策略是核心板块+小而美+低密度，锐评君印象中，河西供地体量最小的是紧挨着地铁7号线大士茶亭站的南湖明悦府，这块地的出让面积只有4358.26㎡（含仅出让地下空间1673.67㎡），最终规划打造2栋5-8层洋房，只有37套房。今天腾挪出来的地块，出让面积只有3186㎡，且有容积率1.35的密度限制，无异于螺蛳壳里做道场。长远来看，未来项目建成、销售、交付，超级迷你的体量，会为物业管理带来一系列环环相扣的难题。首先面临的，就是小区规模小，能收取的物业费总额很有限，难以覆盖安保、保洁、维修等基本开支，导致物企财务上的入不敷出；其次，小体量难免带来公共区域狭小，公共收益也随之减少，物企更难得到补贴。那么未来地块进入招拍挂市场，拿地房企，可要好好算笔账了。02
最近，南京频频在河西北、鼓楼滨江、仙林等板块腾挪低密宅地。地块指标：面积0.36公顷，容积率≤1.05，建筑高度≤24米，建筑密度≤32%，绿地率≥25%。8月28日，南京市规划和自然资源局公示《南京市鼓楼区滨江片区控制性详细规划修编》MCb030-17规划管理单元图则优化（公众意见征询），将鼓楼滨江板块的一幅商办混合用地一分为二，分别调整为二类居住用地和轨道交通配套商业。这块地紧靠在建9号线白云亭站，属于鼓楼滨江成熟生活圈，原为Bb商办混合用地，总用地面积5113㎡，目前地块现状为空地，地铁四小件（风亭、出入口等配套设施）已基本建成，规划将这幅地块切分为17‑22、17‑32两宗子地块。
17‑22地块：R2二类居住用地，面积3587㎡，容积率≤1.05，建筑密度≤32%，建筑高度≤24米，绿地率≥25%；
17-32地块：S2+B1城市轨道交通 +商业混合用地，用地面积1526㎡，容积率≤1.0，商业地上建筑面积占比≤50%，硬性配套为不少于180㎡非机动车停车区域。
更改后的住宅用地，容积率降低、绿地率提高，24米限高的条件意味着未来大概率打造低密洋房产品。
旁边除了在建地铁白云亭站，还有17‑32城市轨道交通与商业混合用地，根据一体化设计条款，在满足日照、安全、地铁风亭间距，取得地铁集团同意的前提下，居住地块与轨交商业地块可以一体化设计，可不退让地块之间用地边界。
意味着住宅建筑、地铁出入口、风亭设备、商业配套能够统筹布局，实现站点与建筑深度融合，同时对建筑立面、夜景照明统一管控，塑造热河南路高品质城市界面。
仙林中心 南师大仙林校区南侧地块
地块指标：用地面积约0.74公顷，容积率1.2，建筑高度≤24米，建筑密度≤32%，绿地率≥30%。
8月27日，规划和自然资源局发布了《南京仙林副城仙鹤片区控制性详细规划》EAe020—10规划管理单元图则优化（公众意见征询），将仙林中心的一幅商业用地切分出部分，调整为二类居住用地。
地块位于南师大仙林校区旁，周边生活配套成熟，片区新房长期供应有限，周边暂无新房在售；用地面积仅约0.74公顷，容积率仅为1.2，建筑高度≤24米，是一幅典型的“小而美”宅地，未来极有可能打造纯洋房甚至叠墅类低密产品。
地段上来看，这幅地块几乎集齐了仙林板块核心的城市资源，优势突出。
交通上，地块距离2号线学则路站、仙林中心站不远，出门即可享受轨道交通的便捷；教育上，南师大仙林校区、南外仙林分校等优质教育资源环伺周边。商业上，金鹰湖滨天地、九霄梦天地等大型商业综合体就在附近，日常购物、休闲娱乐一应俱全。作为仙林核心区域，板块新房供应稀缺，地块容积率仅1.2，双重优势叠加，未拍先火已是大概率事件。地块指标：用地面积0.87公顷，容积率≤1.2，建筑高度≤35米，建筑密度≤35%，绿地率≥30%。7月23日，市规划和自然资源局发布《南京市河西新城区北部地区控制性详细规划》MCe020-09规划管理单元图则修改（公众意见征询），将一幅商办混合用地更改为二类居住用地。地块原为南京花卉西市场，紧靠清凉门大街，不远处就是在建地铁9号线、规划13号线交汇的管子桥站，还有江东快速路、汉中门大街等，交通配置完善。向西是南京信泰中心，向南有苏宁广场，周边不仅有成熟小区包围，去年爆火的金基珑樾府也在附近，居住氛围浓厚。更改为住宅用地后，用地面积0.87公顷，容积率≤1.2。地块体量虽不大，但因优质地段+超低容积率，未来大概率打造低密洋房四代宅产品，提前预定豪宅席位。03
有人会担忧，南京会不会无节制调改小而美地块，导致供应过剩？同样在今天，南京市规划和自然资源局官网发布南京市低效用地再开发专项规划（2026-2035年）（公众意见征询）。这份文件的整体基调，是南京将着力推进存量低效用地盘活利用，提升土地资源节约集约利用水平。从2026年至2035年，将分为三个阶段推动南京城市更新。值得注意的是，虽然没有指明具体地块，但总体空间策略中，一心与两带、多片、多点不同，未来江南主城将以低效居住用地、低效产业和低效商服等改造为重点，通过功能升级与空间活化，提升人居环境品质。换句话来说，主城核心区不仅要升级文化、商业，也会盘活低效居住用地，促进人居品质的迭代。但要注意，规划里指明了，打造舒适宜居环境的方向，以持续推动老旧小区改造、鼓励自主更新为主。具体举措，体现在加强老旧小区改造与危旧住房改造，适老适儿化改造、智慧社区建设等联动，完善各类配套设施和公共服务设施，提升居住环境、设施水平和服务功能。分类推动城中村再开发，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生活环境。第一，南京主城核心地段，由商业等性质调改来的宅地还会有，但不会海量无节制，挖潜要考量的各方因素本来就很多。第二，未来，南京主城核心区的城市更新，将以提质为主，而不是大规模拆迁。拿居住品质来说，将不局限于老旧小区的立面翻新，而在于智慧社区、适老适儿化改造等更关注居住体验的改造。