8月30日，桂林市临桂区万福路159号东方庭院28幢C号房产在司法拍卖平台上以153万元底价成交。 这栋建筑面积385.27平方米的联排别墅，成交单价仅3971元/平方米。
这栋别墅地上三层、地下一层，是一栋边户，带有一个私家花园。 别墅目前为毛坯状态，无人居住过，这类法拍房在交付环节相对顺利。
这并非该别墅首次出现在拍卖市场。 在今年4月的第一次拍卖中，其评估价为289万元，起拍价202.2668万元，折合单价5250元/平方米，但无人报名竞拍。 随后第二次拍卖起拍价降至161.8135万元，仍然流拍。 此次第三次拍卖重新评估后起拍价定为153万元，最终一人报名以底价竞得。
同一个小区里，类似的情况并不少见。 今年2月，东方庭院33幢B号一栋339.57平方米的联排别墅进行第三次拍卖，起拍价142.6195万元，单价仅4189元/平方米，同样无人问津。 该小区此前多栋别墅拍卖也基本以流拍告终。
从二手房市场来看，东方庭院别墅的挂牌均价在7623元至11350元/平方米之间。 此次3971元/平方米的成交价，约为市场均价的四到六成。 临桂区其他别墅小区如麒麟湾二手房均价约8450元/平方米，兴荣郡约9186元/平方米。
这栋别墅所处的位置比较特殊。 小区位于临桂区与象山区交界的万福路南侧，四周群山环绕，只有一条万福路连接外界。 周边除了东方庭院，还有桃花源小区和龙光国际养生谷，几个小区的居住密度都不高。 小区内部配套有3000多平方米的中央水景休闲中心及健身、泳池等设施，但周边缺乏大型商业配套。
从法拍市场整体来看，2026年7月桂林各业态法拍成交均价为3106元/平方米。 住宅类法拍房在当月成交121件，占总成交的78.57%。 而在4月份，桂林法拍房新增上拍210套，同比上涨28.83%，但成交仅46套，同比下跌16.36%，清仓率为7.47%。
同样是8月的法拍市场，七星区东城别墅区一栋237.49平方米的联排别墅吸引了7人报名，经过374次出价，最终以141.12万元成交，溢价率达76.6%。 两栋别墅同月拍卖，市场反应却截然不同——地段和周边配套的差异，在法拍市场中被放大了许多。
385平方米、153万元，从数字上看确实让人动心。 但一栋房子的价值，从来不只是建筑面积乘以单价那么简单。 地段、配套、持有成本、未来转手的可能性，每一项都是需要细细考量的问题。
如果你是这位竞得者，面对这栋四面环山的毛坯别墅，会如何规划它的未来呢？