今年5月，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国城市更新领域首部国家级专项规划，为未来五年城市存量住房改造、人居环境升级划定清晰路线图。
根据规划部署，“十五五”期间全国将新开工改造城镇老旧小区11.5万个，大规模盘活城市存量房产资源。对于手握老房子的普通家庭而言，这并非普通的城建规划，而是老房价值重塑、居住品质升级的全新机遇，老旧住宅的处置与更新逻辑正在迎来根本性转变。
此次国家级规划最大的突破，是首次在顶层设计中明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，并将其纳入“好房子”建设核心内容。彻底告别过去单一的修缮翻新模式，
允许符合条件的老旧楼栋原址拆除、重新建设，从根源上解决老房户型落后、设施老化、安全隐患突出等问题。国家定调后，全国多个城市迅速跟进落地，出台细化试点政策，明确适用范围、改造标准与保障机制，让老房更新从政策概念落地为民生实景。
多地精准落地原拆原建试点，针对性破解老房改造难题。今年7月，武汉发布专项试点通知，将C、D级危房、无独立厨卫的非成套住房、建成超25年的老旧住房全部纳入原拆原建适用范围，覆盖多数老旧小区房源。深圳、哈尔滨、青岛、合肥等城市同步推进试点落地，成果显著。
深圳罗湖区1979年建成的老旧宿舍楼，作为全市首个原拆原建试点项目已顺利开工；哈尔滨主城四区落地16个改造试点，惠及1655户居民；青岛创新政策，明确三类老旧住房可参与试点，且支持使用住房公积金贷款改造，降低居民更新成本；合肥首个多产权危房原拆原建项目，已于今年8月顺利竣工交付。
除原拆原建外，住房“以旧换新”成为城市更新的另一核心路径，在全国大范围普及推进。截至2026年4月，全国已有超130个城市出台以旧换新专项实施细则，政策体系日趋完善。
同时，利好配套政策持续加码，换房个人所得税退税政策延续至2027年底，大幅降低居民换房成本，进一步激活存量住房流通活力。各地因地制宜推出特色方案，苏州城投推出“不限区域、不限套数、不限比例”的置换政策，旧房评估价可全额抵扣新房房款，置换门槛大幅降低；上海聚焦核心城区，在浦东、徐汇、静安三区启动存量二手房收购试点，收购房源用作保障性租赁住房，截至今年5月已累计收购523套，高效盘活城区闲置老房资源。
一系列落地案例，直观印证着城市更新政策的实效。武汉江汉区万松园路一栋1985年建成的D级危房，104户居民自主出资开展原拆原建，今年8月已顺利封顶，老旧危房变身品质新居；青山区21街坊134户居民自发组建改造联合社，以居民自主参与的模式推进危旧房合作化改造，探索出全民共建的更新路径。
宁波住房以旧换新成效亮眼，前两期活动累计收购旧房751套，撬动新房销售额比例达1:2.55，实现存量盘活、楼市稳增、民生改善的多方共赢。
值得注意的是，原拆原建、以旧换新两大路径各有适配场景，并非所有老房都适用同一改造模式。房屋的建成年限、结构安全、地理位置、产权属性，都会决定其最优更新方案。一般而言，房龄超25年、存在安全隐患的危房，更适合原拆原建；地段一般、户型老旧、无改造价值的房源，更适配以旧换新置换。
如今，城市更新已告别大拆大建的粗放模式，进入精细化、市场化、便民化的存量提质新阶段。对于普通购房者和房主来说，及时了解本地最新的城市更新细则、摸清自家房屋适配政策，才能精准把握老房升级、资产盘活的新机遇，让老旧房产跟上城市发展的脚步。