永庆坊的物业出租率是98%，大庸古城翻盘前是2%。 同叫古街，一个满租，一个空转。 2026年8月，广州发改委批复沙面历史文化街区保护与活化项目，估算投资53.36亿元，工期60个月。 同一个月，张家界大庸古城免门票重开满月，客流破100万人次。
全国已开发或在建古城古镇超过2800座，近半数沦为“空城”。 大多数人对老街“活没活”的判断停在“好不好看、人多不多”。 但出租率在说另一件事。
永庆坊2024年客流突破2000万人次，商户从2016年的36家增加到130多家，出租率98%以上，年营业额突破2亿。 永庆坊一期投入8000万，二期10.7亿，加起来11.5亿。 改造前三年累计亏损1.2亿，2021年扭亏。 从2015年启动到2025年二期收尾，整整10年。 2025年国庆假期，永庆坊接待游客87.38万人次。 2018年这个数字是4.8万人次。
大庸古城占地240亩，总投资24.43亿元，2016年6月动工，2021年6月试运营。 2021年亏损0.84亿，2022年1.51亿，2023年2.49亿，2024年5.96亿。 四年累计亏损10.8亿。 2024年上半年，核心演艺项目购票人数仅0.23万人，日均不足20人。 198间商铺只开着4到5间。 2025年全年营收501.81万元，净亏损5.55亿元。 整座城唯一正现金流的，是停车场。
2025年12月，张家界、电广传媒、芒果超媒共同出资设立张家界芒果文旅，注册资本1.8亿元。 2026年7月10日，大庸古城免门票重开。 到8月13日满月，客流突破100万人次，营收超1000万元。 一层商铺出租率100%，二层85%95%。 夜间客流占比80%。
同一批砖瓦、同一座古城，变的只有两件事：门票免了，运营方和玩法换了。
大庸古城翻盘了，但全国还有两千多座古镇没翻盘。
陕西白鹿原民俗村，投资3.5亿元，占地1200亩。 2016年5月试营业，开业当天日客流量12万人次。 2017年新年期间日接待游客量达15万人次。 但第二年客流就开始下滑。 2019年，每天游客不足千人。 2020年3月启动拆除。 从15万到不足千人，不到三年。 一位茶楼经营者回忆：“这地方就是卖点吃的，还不一定有别处的好吃，人家来一两次也就不想来了。 ”
湖南常德桃花源古镇，投资50亿元，占地约1600亩。 2017年5月一期竣工，国庆假期一天涌进两万多人。 2024年5月《中国新闻周刊》实地走访，古镇成“空城”，一些庭院长满齐人深的荒草。 阿里拍卖网上，743套商业和住宅房产打包挂出来，起拍价12.24亿元。 打了八折，无人问津。
永庆坊和沙面站得稳，原因在三个地方。
第一，运营主体统一归集。 永庆坊采用BOT模式，荔湾国资联合万科统一招商运营，一期运营期15年、二期20年。 运营方从一开始就要做长线打算。 沙面全岛由广州安居集团统一归集物业招商运营。 2026年8月，广州市发改委批复沙面项目，对岛内107栋建筑开展修缮提升。 项目资本金比例20%，其余42.68亿元由广州安居集团通过多元化筹资解决。
第二，真古建的地基。 沙面留存150多栋欧洲风格建筑，其中54栋为全国重点文物保护单位。 53亿修107栋真古建。 大庸古城24亿建一座仿古空城。 两笔账的算法完全不同。
第三，原住民的留存。 永庆坊80%的原住民没有离开。 人还在，街坊还在，生活气息就在。 死样本几乎清一色人去楼空大庸古城198间铺只开4间，剩下的只是布景。
死样本里有个比亏损更荒诞的点。 大庸古城投资24.43亿元、四年亏10.8亿元，2025年停车场收了501.81万元。 游客不来、商铺不开，最后靠开车路过的人交停车费勉强止血。 一座古城最体面的盈利点是停车场它已退化为一个交通节点，而非生活场所。
中国旅游研究院《2024中国古镇旅游发展报告》显示，93.4%的受访者游过古镇，51.3%认为古镇之间彼此相似，38.5%感觉缺乏独特之处。 游客一边清楚察觉“都长得一样”，一边照旧往里涌。
大庸古城翻盘翻的是壳，换了运营逻辑和芒果IP。 但暑期旺季本身也“添了一把火”。 一位进驻古城的大学生创业项目店主说：“我们也在观望，暑假过完后还有没有这么多人，这是大部分商家的心态。 ”
永庆坊续的是本来就在的东西粤剧艺术博物馆、李小龙祖宅、西关老字号，都是本地人日常在用的。 改造是让它们在新业态里继续长。 广州还有一家永利饭店，1981年开在中山七路，1997年因拆迁歇业。 2018年，二代梅安利卖掉两套房，在沿江路天字码头重新开起来，专做濒临失传的传统粤菜。 它没靠仿古外壳，靠的是把留存在市民记忆里的味道守住、做下去。
下次再有人说“这条街修得真漂亮”，可以多问一句：天黑关了灯，原来住在这儿的人，还在不在。
看房的时候，销售说“层高3米”，你信几分？
2026年7月15日之后，这个问题有了不一样的答案。
当天，广州市住建局发布了《广州市好房子评价标准（试行）》。 69条控制项、219条得分项，覆盖安全、舒适、绿色、智慧四个维度。
这不是一份“指引”或者“倡议”。 这是一张考卷。
在此之前，广州关于“好房子”的说法，最早出现在2025年10月。 当时市住建局印发了《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，提出了20条具体措施，业内管那叫1.0版。
1.0版说了什么？ 住宅标准层层高不低于3.0米，起居室短边净宽不宜小于3.1米，主卧开间净宽不小于2.8米。
但“不宜小于”和“不低于”，中间隔着一段距离。 那段距离叫执行。
到了2026年7月，2.0版出来了。 同样写层高不低于3.0米，但标准里多了一句话：层高不小于3.1米得2分，不小于3.2米得4分，不小于3.3米得6分。
同样的3.0米，去年是及格线，今年变成了一个能被拉开差距的计分项。
这是一把尺子，不是一条底线。
标准采用了“分项评价+综合定级”的模式，从低到高分成基本级、一星级、二星级、三星级四个等级。 想拿基本级，得满足52条控制项。 想往上冲，安全、舒适、绿色、智慧四个维度分别打分，A级60分，AA级75分，AAA级90分。
三星级的门槛是：四个维度里至少三个拿到AAA级，剩下那个也不能低于AA级。
换句话说，基本级是“你得做到”，星级是“你做到了多少”。
这份标准的主编单位是广州市设计院集团有限公司，参编单位有16家，包括中建四局、华南理工建筑学院、华为技术、保利、中海。
不是闭门造车，是把盖房子的、搞技术的、卖房子的都拉到了一张桌子上。
7月17日，广州市住建局公布了首批4个试点项目：荔湾的聚龙湾·源舍和保利珠江天悦、番禺的鸿璟台、天河的阅璟台。
4个项目的建设方案全部达到了基本级要求。
越秀地产一家占了两个阅璟台和鸿璟台。 阅璟台今年3月首开，上半年累计网签28.6亿元。 鸿璟台上半年卖了11亿元。
市场给了一些反馈。
真正让“好房子”从文件变成购房者能感受到的东西，是两件事。
第一件，是钱。
2026年4月30日，广州住房公积金管理中心出了新政：购买“好房子”，公积金贷款最高额度上浮30%。 在此之前，买一星级绿色建筑上浮10%，二星及以上上浮20%。 “好房子”直接给到30%。
更关键的是，育儿家庭的上浮比例可以和这个叠加。 一个三孩家庭，买“好房子”，一人申请最高能贷180万，两人申请最高360万。
7月24日，首笔“好房子”公积金贷款在越秀·阅璟台放款了。 一户二孩家庭，可贷额度从320万提到了340万。
从7月17日项目被认定为“好房子”，到贷款落地，一共5个工作日。
第二件，是土地。
2026年5月，广州已经把“好房子”建设标准写进了土地出让条件。 白云新城、马场一期、中山八路等7个地块已经落实了这项要求。
8月，南沙挂出了广州第一个“现房销售制”住宅地块，出让条件里明确写着“须按广州市‘好房子’建设的相关规定和标准执行”。
品质管控从规划源头就介入了。 以前主要靠施工图审查和竣工验收来把关，现在前置到了拿地环节。
从土地出让条件到规划许可证附图，从施工图审查到竣工联合验收，层高3米、隔声达标、防水10年这些指标，走完这条路才能交到购房者手里。
防水这件事，标准里写得挺细。
二星级及以上的项目，屋面、外墙、厨卫、地下室全部防水工程统一质保不少于10年。 标准还鼓励房企推出终身防水保修承诺，配套住宅工程质量潜在缺陷保险和“好房子”专项保险双重兜底。
智能家居也有硬性要求。 套内标配智能中控网关、燃气泄漏联动切断装置、卫生间水浸监测报警设备。 小区里要有高空抛物智能追踪、电梯电动自行车识别阻断系统、人脸识别无感通行。
全屋智能家居的基础维保不低于3年。
这些不是销售嘴上说的“我们有”，是写在标准里、算在评分里的。
把时间线拉出来看：2025年10月出了1.0版指引，2026年1月公开征求意见，4月印发了《关于支持高品质住宅建设的若干意见》（穗规划资源字〔2026〕7号），7月正式发布评价标准。
从“指引”到“标准”，从“倡议”到“打分”，花了9个月。
有个数据值得留意。 有机构指出，目前全国符合“好房子”标准的住房不足5%。
这意味着什么？ 意味着市面上95%的房子，如果拿这套标准去套，可能连基本级都过不了。
广州的二手房挂牌量现在大约14万套，大部分是2000年代和2010年代建的。 层高2.8米，隔音一般，防水质保期早就过了。
隔壁新盘层高3米，隔声达标，防水10年。 两条马路之隔，居住体验不在一个维度上。
这不是让存量房贬值，是新房和存量房之间的品质基准线被拉开了。