在业绩沟通会上，龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平用一句话概括企业当下的选择：行业下半场，比拼的终究是耐力与定力，龙湖坚定走上一条更难却更踏实的路。
出品|中访网
审核|李晓燕
一场长达数年的行业深度洗牌之后，中国房地产正在彻底告别高杠杆、快周转的旧时代。当不少房企仍困在存量项目出清与债务处置的漩涡之中，龙湖集团交出的2026年中期成绩单，展示了一条耗时漫长、过程艰辛，但底盘愈发稳固的转型路径。在业绩沟通会上，龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平用一句话概括企业当下的选择：行业下半场，比拼的终究是耐力与定力，龙湖坚定走上一条更难却更踏实的路。
这份半年报的数据自带矛盾感。整体营收保持稳定，但传统开发板块依旧承受存量结算带来的盈利压力；土地投资保持审慎克制，另一组赛道却跑出持续稳健的增长曲线。市场正在读懂，龙湖所有动作指向同一个目标：用数年时间完成债务结构与收入结构的双重换轨，从依赖卖房的开发型房企，转向开发、运营、服务均衡驱动的空间服务商。
地产开发板块依然是龙湖现阶段营收的基本盘，但整套打法已经焕然一新。面对城市分化加剧、局部市场以价换量的现实环境，龙湖不再追求广域布局，而是把资源高度收敛到高能级城市群。上半年，企业新增拿地仅有4宗，全部落子核心城市，投资标尺由规模扩张切换为安全边际优先。管理层坦言，现阶段土储获取坚持量入为出，比起追逐新增地块，盘活沉淀存量资产优先级更高。
通过投后管理攻坚，龙湖在半年时间盘活11个沉淀项目，释放超130亿元可售货值。截至年中，集团整体土地储备超2000万平方米，平均土地成本维持低位，七成货值集中于一二线城市，为后续项目利润预留缓冲空间。在销售端，近九成签约金额来自核心一二线市场，一盘一策的灵活策略，成为对冲行业整体下行的防护垫。对于行业何时真正触底，龙湖管理层保持审慎，成交量、价格走势、库存结构与市场信心四项指标仅部分出现改善信号，城市之间行情割裂，全面回暖尚需时日。基于此，企业定下清晰的节奏预判：2027年，历史存量项目拖累效应将明显减弱，利润有望迎来拐点。
真正改变龙湖估值逻辑的变量，藏在开发业务之外。2026年上半年，运营与服务板块营收站上137亿元台阶，占整体营收比重提升至34.4%。这一组数据，是龙湖过去多年持续布局多航道业务的阶段性回响，也埋下了2028年该板块收入规模反超开发业务的伏笔。
商业是龙湖经营性资产矩阵里最成熟的一块拼图。线下消费不断遭遇线上分流，购物中心赛道内卷加剧，龙湖给出的解题思路跳出单纯的品牌招商逻辑，转向情绪价值供给。近三年，全国多座天街启动硬件空间改造，持续迭代商户矩阵，部分项目餐饮品牌年度更新比例超过三成。持续的精细化运营收到反馈，上半年龙湖在营商场整体客流与商户营业额双双实现两位数上行，整体出租率稳定维持在97%以上。下半年，杭州、成都、长沙、昆明等地将迎来六座新天街开业，企业给新项目立下严格的回报标尺，第三年租金回报率必须达到6%以上，拒绝不计代价的规模铺张。
资产管理航道正在完成一次自我迭代。几年前，冠寓几乎代表整个资管板块；如今这条赛道已经演化成长租公寓、活力街区、康养公寓、产业办公多元业态的组合。龙湖主动清退一批效益薄弱的长租承租项目，短期带来营收小幅扰动，资产净收益水平反而得到抬升。与此同时，“欢肆”街区、“椿山万树”养老项目加速落地，未来三年十余座康养项目筹备入市，一条面向城市不同群体的资产经营链条逐步成型。
物业服务市场也迎来行业分水岭，不少物企陷入低价内卷，被动退出大量项目。龙湖选择主动换仓，上半年有序剥离七十余个低质项目，同步落地百余个优质新项目，不为单纯规模数字妥协。依托智慧管理平台，龙湖智创生活把增长重心放在大客户拓展与全链条资产服务输出，一批头部企业总部、城市更新项目签约落地。增值服务板块活力释放，房屋租售业务保持双位数增长，构建起区别于传统物业费模式的第二增长曲线。
智慧营造，是龙湖近年跑出的新能力曲线。作为轻资产输出平台，龙湖龙智造把项目成败标准定为“做一成一”。过去半年，团队接手一批久拖未决的疑难项目，参与停工多年楼盘的重整盘活、老旧楼宇城市更新、国企存量资产价值重塑，沉淀一套从策划、建造到营销交付的全流程解决方案。在北京市场，龙湖避开高价拿地竞争，以代建服务切入，多个项目登顶区域销售榜单，证明专业管理输出可以成为一线城市的有效打法。
所有转型动作能够稳步落地，根基来自一套极度保守的财务纪律。四年多时间，龙湖累计压降有息负债超600亿元，未处置任何一块核心经营性资产。截至今年年中，集团有息负债1471亿元，短期债务占比仅一成左右，债务到期曲线被大幅拉平。融资结构发生根本性改变，超过九成贷款来自银行体系，七成负债置换为期限更长的经营性物业贷款与长租公寓贷款，整体平均融资成本下行至3.36%。按照规划，到2027年初，龙湖境内公开信用债将基本清零，债务结构转型迎来重要里程碑。
为了扛过周期底部，龙湖在内部全面推进费用精益管控，营销与行政开支实现双位数下降。集团把正向经营性现金流视作最高优先级考核指标，灵活匹配投资、开工节奏。管理层给出明确预期，2026全年集团含资本开支的经营性现金流有望突破50亿元。这套以现金流安全为锚的经营体系，让龙湖在行业剧烈震荡之中守住信用底线，实现所有公开债券与银行融资按期兑付，守住民营房企稀缺的信用记录。
陈序平在业绩会上复盘过去五年行业巨变，提出两个底层逻辑已经彻底改写：过去房企依靠主体信用融资，如今资产质量决定融资空间；过去开发业务贡献九成以上收入，未来可持续的现金流来自资产运营与专业服务输出。对于龙湖，这场转型不是短期战术调整，而是一场耗时数年的系统性重塑。
当然，这条转型之路注定充满挑战。开发板块存量项目结算压力仍在，商业新项目培育周期漫长，物业服务行业价格博弈持续加剧，多航道能力如何高效协同，都是摆在管理层面前的现实考题。但龙湖已经清晰锚定三年目标：到2028年，运营与服务板块实现340亿元营收，力争形成百亿级利润盘。
在房地产行业新旧秩序交替的路口，每一家企业都要做出自己的选择。一部分人继续追逐短期市场热度，一部分企业被动收缩等待转机。龙湖选择了一条更漫长的路径：主动压低杠杆，沉淀经营性资产，打磨可对外输出的空间运营能力。这条路见效慢、投入重，短期很难制造爆发式业绩，却是穿越一轮又一轮市场波动最坚实的底盘。
市场终会给出评判。当行业告别狂飙突进，长跑的能力，终将比一时的冲刺速度更加珍贵。