住宅开发之外，经营性资产正在变成中海的第二底盘。上半年中海商业板块运营收入35.8亿元，剔除资产处置扰动因素后实现正增长。
出品|中访网
审核|李晓燕
房地产行业深度调整周期里，稳健不再是保守的代名词，反而成为稀缺的竞争壁垒。当多数房企放慢投资脚步，谨慎观望市场走向，中国海外发展抛出一份极具反差感的中期答卷：在十强房企销售普遍承压的环境中实现双位数销售增长，同时定下全年800‑1000亿元的权益拿地计划，用一套“销售快跑、择机加仓、经营性资产打底”的组合打法，书写央企地产的逆周期样本。
8月26日，中海对外披露2026年中期经营数据，营收规模稳步抬升的同时，账面利润出现阶段性回落，这份喜忧交织的成绩单，恰好投射出当下优质房企共同面对的行业现实：规模修复不难，利润修复更慢。
站在行业维度观察，中海最大的亮色来自销售端的韧性。整个上半年，集团合约物业销售突破1300亿元关口，同比增速达到11.8%，也是榜单前十房企当中唯一录得两位数增幅的企业，权益销售规模登顶行业第一。这份成绩并不是全面撒网换来的流量红利，而是高度聚焦高能级城市的战略结果。北上广深以及香港五大市场贡献接近七成销售份额，北京、深圳两座城市单个市场半年销售额突破200亿元量级。香港市场更是交出历史性答卷，上半年销售港币150亿元，创下公司进驻当地以来半年业绩新高。
城市深耕的成效，还体现在市场份额的稳步抬升。半年时间，中海在全国30座城市市场占有率跻身当地前三，19个城市做到市场头名。从华北的天津、沈阳，到华东济南，再到海口等南方热点城市，龙头地位持续加固。锚定核心地段之外，“好房子”产品策略开始兑现溢价。一批新入市改善项目市场定价优于前期研判预期，2.1万套高品质交付房源落地，稳定的交付口碑，持续转化为市场购买力。管理层在业绩沟通会上释放信号，下半年上海安澜等巨型项目陆续推向市场，庞大货值储备有望继续托举整体销售表现。
最引发行业讨论的变量，当属中海下半年提速的土地投资计划。如果把时间轴拉长可以清晰看到中海独特的拿地节奏：上半年保持审慎，新增地块数量不多；跨入7月，投资闸门迅速打开，短短两个月时间，在北京、深圳、香港、宁波、太原多地密集落子，其中北京多个主城地块总价超百亿元。截至8月下旬，年内累计权益购地投入已经超过330亿元。管理层明确对外表态，市场环境保持平稳的前提下，全年权益土地投资区间锁定800‑1000亿元。
外界很容易把大规模拿地解读为激进扩张，但是拆解中海投资逻辑不难发现，整套动作充满分寸感。公司土储结构高度向一线、强二线集中，这一类城市货值占整体土储比重接近86%。除传统公开市场竞拍之外，收并购、城市更新项目成为重要补充渠道，7月落地太原、深圳标的，就属于该类模式，地块权属清晰，能够快速启动开发。中海的策略十分清晰：不追逐每一块热点地块，等待确定性更高的窗口，用充裕现金储备去锁定长期优质资产。这份底气，来自一张几乎无可挑剔的资产负债表。
截至6月末，中海账面可支配资金体量超过1700亿元，其中货币资金1211亿元，净借贷比率仅27.2%，有息负债总量较年初下降百亿元，平均融资成本压至2.76%低位。极低杠杆、充沛流动性、低成本融资，三重优势构筑行业第一梯队的安全垫。董事会依旧维持稳定分红节奏，派发中期每股23港仙股息，同时不排除择机启动回购、大股东增持等市值管理工具，兼顾企业再投资需求与股东回报诉求。
住宅开发之外，经营性资产正在变成中海的第二底盘。上半年中海商业板块运营收入35.8亿元，剔除资产处置扰动因素后实现正增长。购物中心业态活力更强，客流与销售额同步上行，同店经营指标向好；写字楼保持稳定出租水平，一线核心商圈物业抗波动能力突出。业态布局上，中海开始拓宽边界，康养项目落地北京，尝试挖掘银发消费蓝海。资产证券化体系也在持续搭建，公募REITs、Pre‑REITs布局同步推进，打通资产孵化、变现回流资本的闭环。管理层总结企业三大新增长动能：一线城市优质不动产价值释放、重点二线城市结构性机会、存量经营性资产运营增值，这套框架构成中海未来数年的战略主轴。
光鲜数据的另一面，无法回避现实挑战，也是这份半年报留给市场的思考题。最直观的矛盾就是增收不增利。报告期营收规模上涨17.3%，归母净利润下滑18.2%。剔除投资物业公允价值浮亏扰动之后，核心盈利79.3亿元，依旧存在一定压力。行业整体房价预期走弱、存量项目结转毛利率下行、持有型资产估值波动，多重因素叠加，短期压制账面利润表现。
另一重不确定性来自逆势拿地的回报兑现周期。800‑1000亿土地投资，意味着未来两年新增大量开发货值。尽管地块集中在高能级城市，但一线城市土地竞拍热度升温，部分地块获取成本走高，未来市场一旦出现新的调整，新项目利润率存在承压风险。香港市场虽然短期景气上行，当地楼市政策、利率环境波动同样构成变量。
还有一个长期命题，经营性资产板块如何真正成为稳定利润支柱。目前商业收入规模体量和开发销售板块相比差距显著，康养等创新业态尚处在投入培育阶段，短期内很难贡献可观收益。如何把庞大存量物业转化为可持续现金流资产，依旧需要漫长的模式打磨。
在整个地产行业从高速扩张转入存量竞争的关口，中海的路径代表一类央企房企的选择：不赌短期行情暴涨，依靠稳健财务安全边际，在市场低位有序布局核心资产，用产品力和城市深度布局换取长期份额。短期利润承压是行业转型阶段必须付出的代价，而真正的考验在于三五年之后，今天大手笔吃下的土地资源，能不能顺利转化成高质量的交付、销售与盈利。
周期之中没有永远常胜的企业，只有持续校准节奏的经营者。中海已经把筹码押在核心城市不动产，接下来，市场将持续观察这场逆周期布局能否跑出预期回报。