深圳房价连涨五个月，但全国70个城市里，只有5个在涨。 剩下的65个，全在跌。
这句话听起来像分裂，但这就是2026年8月中国楼市的真实样子。
八月十七日，统计部门发了七月份的数据。 一线城市二手房价格，环比整体涨了0.2%。 广州涨了0.4%，上海涨0.3%，深圳涨0.2%，北京没涨没跌。 这已经是一线城市连续第五个月往上走了。
中介们的朋友圈又热闹起来，有人喊“房价要起飞了”。
但把镜头拉远，画风完全不一样。
70个大中城市里，二手房价格环比上涨的，只有五个。 剩下的六十五个，全部在跌。 二线城市跌了0.3%，三线城市跌了0.4%。
2026年的楼市，用一个词说就是“两极分化”。 头部城市有点暖意，大多数城市还在寒风中待着。
深圳这轮回暖，数据撑得住。
八月十号到十六号，全市二手住宅网签了1045套，比前一周涨了8.9%。 机构门店签约量环比涨了两成三，创了近九周的新高。 贝壳的数据显示，八月上半月，二手房签约量比去年同期涨了一成五，创了近六年同期的最高纪录。
带看量和进线数也在涨，市场活跃度确实比之前高了。
谁在买？ 刚需为主。
三百万以下总价的房源，成交占比达到了三成一，创了今年的新高。 五百万以内的房源，占比超过六成二。 六十到九十平米的中小户型，成交占比涨了近四个百分点。 千万以上的豪宅，占比从一成降到了8.7%。
这个市场，呈现的是刚需放量、豪宅降温的态势。 进场的，大多是自住的人。
价格端呢，还是在以价换量。
八月深圳二手住宅成交均价大概五万七千七百元每平米，比上个月降了3.1%。 挂牌均价也微微降了一点。 议价空间继续收窄到8.87%，但也还在近9%的水平上。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进分析，核心城市经过长周期的调整，价格已经进入跌无可跌的阶段。 有些优质学区的次新房，单套总价已经涨了二十万左右。
学位需求是八月升温的一个重要推手。
小一、初一的录取结果出来后，学位购房需求集中释放了。 前期积压的观望情绪，变成了真实的成交。
贝壳研究院的院长肖小平分析，后续看房、签约的链条还会持续，八月中下旬的热度应该能维持住。
政策也在发力。 北京优化了限购，深圳定向松绑了核心区，广州在畅通置换链条。 资源继续往头部城市聚。
但另一组数据，让人冷静下来。
一到七月，全国房地产开发投资四万三千零九亿元，比去年同期降了一成九。 新开工面积降了两成四。 开发商不拿地、不开工，他们比购房者更谨慎。
三四线城市的去化周期达到了三十一个月。 库存够卖两年半。
一线城市筑的底，并不是所有城市的底。
现在能不能买房？ 要看你在哪买、为什么买。
自住刚需，在一线城市核心区，遇到价格合适、配套成熟的房源，可以入场。 连涨五个月加上政策释放，底部的信号比较明确。
投资炒房，要三思。 普涨时代已经结束了，选错板块照样会被套牢。
三四线城市，自住可以按需购买，投资建议观望。
房子是用来住的，这个定位没变。
五个月连涨不代表楼市重回暴涨通道，六十五城下跌也不代表一线城市没有机会。
分化时代，买房越来越考验眼光。 看清楚需求，掂量好钱包，别被中介的话术裹挟，也别被崩盘论吓住。
适合自己的，才是好选择。