观点网 2026年的香港旅游业，像一列加足马力的动车，一路狂飙。上半年访港旅客累计约2670万人次，同比劲增13%；仅6月单月就录得372万人次，增幅达7%。人潮汹涌，自然带旺了零售、餐饮、酒店等行业。
就在这股复苏热浪的烘托下，8月26日晚间，富豪产业信托的中报登场了。
因出售富豪东方酒店的影响，上半年富豪产业信托租金及酒店收入净额为3.42亿港元，与去年同期基本打平，但核心经营利润由盈转亏，录得7180万港元亏损。
不过，硬币总有另一面。甩掉重负之后，债务枷锁明显松动，财务灵活性大幅提升。资产负债比率从上年同期的43.8%降至40.7%，优化了3个百分点，为后续转型腾出了更宽敞的跑道。
总的来说，这份中报像一张清晰的导航图，富豪产业信托正驶过“减负”与“转型”的汇流口。出售资产的短期阵痛尚在回响，但财务结构的改善和经营韧性的重现，已让远方的曙光依稀可见。
香港的旺季还在后头，这家老牌房托能否借势转身，值得拭目以待。
财务基本面
先看收入端，2026年上半年，富豪产业信托实现租金及酒店收入净额为3.415亿港元，较2025年同期的3.428亿港元，波动不足0.4%。但这“稳”字背后，藏着一笔关键减法。2026年4月，富豪东方酒店被出售，此后不再贡献收入。
报告期内，投资物业公平值较2025年底仅减少1.144亿港元，而去年同期这个数字是5.171亿港元，一来一回，差额超过4亿。正是这笔“账面估值波动”的收敛，把不计分派前的综合亏损从5.081亿港元压缩到1.862亿港元，同比减亏高达63.4%。
若剥掉公平值变动这类非现金项目，核心经营表现却从上年的盈利约900万港元，转为亏损7180万港元，经调整亏损为5090万港元。也就是说，亏损数字的改善主要来自账面估值波动的收敛，而非经营性盈利的修复。
可供分派收入最能反映真金白银。本期经调整后亏损为5090万港元，而去年同期尚有1560万港元正数（折合每基金单位约0.0048港元）。基于此，富豪产业信托管理人决定不宣派2026年中期分派。这已是连续第二年中报“零派息”。
资产端同样处于收缩通道。截至6月末，整体物业组合估值降至220.25亿港元，较去年底的237.76亿缩水7.4%。
其中旗舰物业“富豪机场酒店”估值从12.78亿跌至11.63亿，跌幅达9.0%。资产净值亦随之下滑，每单位由3.898港元降至3.844港元。
负债端则交出近年最扎实的一份成绩单，截至2026年6月30日富豪产业信托负债率为40.7%，低于2025年同期的43.8%。尚未偿还贷款总额为92.738亿港元，包括多项不同期限和抵押物的贷款融资。
值得关注的是，在出售富豪东方酒店后，富豪产业信托于2026年8月初与现有银行银团达成一项39亿港元的新再融资贷款，为期四年至2030年7月到期，以三间初步酒店及宝城物业作抵押。在利率环境与债务到期结构压力之下，新贷款提供了约四年的融资窗口。
整体来看，出售资产降杠杆的短期阵痛仍在，但财务费用在减轻，利率环境也趋稳。管理层在报告中释放了一个积极信号：“如无不可预见情况，信托将于2026年下半年实现核心经营盈利。”
学生宿舍新业务初探
出售富豪东方酒店后，富豪产业信托的酒店版图收缩为8间香港物业，形成了两条截然不同的经营线索：一条是租赁线，另一条是的直营线。两条腿走路，走出截然不同的节奏。
其中四间“富豪”品牌初步酒店（富豪机场酒店、富豪香港酒店、富豪九龙酒店、丽豪酒店），全部出租予母公司旗下附属公司，上半年表现平稳，合并平均可出租客房收入及物业收入净额均录得同比增长。
租金收入方面，本期基本租金总额为2.698亿港元，但五间初步酒店（含已出售的东方酒店首四个月）的物业收入净额合计仅2.264亿港元，低于按比例计算的基本租金，因此浮动租金基本颗粒无收。
同样的情况也出现在三间富荟系酒店（富荟上环酒店、富荟炮台山酒店及富荟土瓜湾酒店），基本租金分别为2200万、2100万、2000万港元，而物业收入净额分别只有1930万、1620万、1600万港元，全线无一达标。
租赁模式的好处显而易见，经营波动由承租方扛，信托坐收固定租金，但代价同样直白，行业上行时的超额收益，只能眼看手勿动，收入弹性天然受限。
富荟湾仔是富豪产业信托目前唯一自营的酒店，报告期收入1500万港元，成本及支出830万港元，毛利规模相当有限，反映基金在直营领域仍处于摸索阶段。
传统酒店之外，富豪产业信托悄然开辟了一条新赛道。随着国际及内地学生持续涌港，宿舍需求水涨船高。信托将丽豪酒店及三间富誉酒店的部分客房，纳入酒店管理人推出的“Aspire House志居”学生住宿项目。
这不仅能为相关酒店带来稳定的长期租约收入，更传递出一个信号，在传统商旅之外，富豪产业信托正主动嫁接“教育+住宿”的新场景，试图为收入结构注入更多元的基因。
至此，富豪产业信托上半年业绩的完整轮廓浮现出来。其中，改善面包括资产负债率降至40.7%，39亿港元再融资落地，综合亏损大幅收窄63.4%，财务底盘明显加固。
但收入微降，核心经营由盈转亏，中期分派归零，物业估值下行7.4%……这些数值也指向经营复苏尚未真正传导至利润端。
两者之间的纽带，正是资产出售与规模收缩。“以规模换杠杆”的减法已经做完了，但减负之后的加法怎么做，才是决定后续业绩走向的关键。
管理层已放出预期，下半年有望实现核心经营盈利。减负的泥泞路或将走到尽头，而转型的岔路口，曙光已依稀可见。
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