黄浦区一套老破小，挂牌价从2021年的10万跌到2025年的7万，业主还在愁卖不掉。 同一时间，静安寺一套次新房，成交价从8万涨回到9万。 这就是2026年上海楼市的真实样子。
2020年那波行情，几乎把上海所有区的房价都推到了高点。 黄浦区挂牌价冲到10万1，静安8万3，徐汇9万5，连远郊的崇明都摸到了2万3。 那时候买房的人，觉得上海没有天花板。
但2022年9月之后，市场开始掉头。 黄浦区从高位回落，2023年上半年有过一轮反弹，主要靠豪宅集中挂牌拉高了均价。 老城厢、老破小其实没怎么涨，真正成交的时候，议价空间很大。
静安区的走势差不多。 老静安、南京西路、苏河湾、大宁的次新房在2022年8月把均价拖到8万3，然后一路下滑，到2025年跌到周期低位。 彭浦、场中路的老公房跌得更惨，想卖出去，得让出不少价格。
徐汇区的情况类似。 2021年9月到顶，之后缓慢回落，到2024年底降到7万7。 2025年全年低位震荡，2026年上半年才出现回升。 回升的主力是核心次新、衡复板块和滨江板块，华泾、南站的老破小涨幅偏弱。
长宁区在2022年8月摸到7万8，然后一路下行，2025年到达底部，2026年温和修复。 古北、新华路、江苏路的品质住宅抗跌性很强，仙霞、北新泾的老公房回调幅度更大。
普陀区的高点在2022年8月，均价6万9。 长风、长寿路、万里的次新拉高了均价，但桃浦、甘泉宜川、曹杨的老公房跌幅更大。 普陀属于内中环，回调幅度大于黄浦、静安。
杨浦区在2022年8月到顶，均价6万9。 新江湾城、东外滩的次新抗跌性强，控江、长白、延吉的老公房回调幅度更大。
虹口区的高点在2022年8月，7万6。 北外滩、瑞虹的次新韧性好，凉城、曲阳的老破小回调幅度更大。
浦东新区的情况最复杂。 全区体量巨大，包含内环、中环、外环、远郊。 2022年8月到顶，均价6万3。 陆家嘴、前滩、联洋、碧云、三林、森兰抗跌性很强，惠南、大团、宣桥等远郊板块回调幅度大，议价空间很高。
闵行区的高点在2021年9月，均价6万1。 金虹桥、古美、龙柏的次新抗跌性强，马桥、老闵行、浦江镇南部回调幅度更大。
宝山区的高点在2021年9月，均价4万7。 大华、南大、共康抗跌性强，罗店、罗泾、淞宝的老公房回调幅度更大。
嘉定区的高点在2021年9月，均价4万。 南翔、江桥的次新抗跌，安亭、嘉定老城跌幅更大。
青浦区的高点在2022年8月，均价3万8。 大虹桥徐泾板块拉高了全区均价，但2025到2026年，青浦的均价在2万6到2万7之间低位震荡，没有明显反弹。
松江区的高点在2021年9月，均价3万9。 九亭、莘闵、松江新城的次新相对抗跌，泗泾、车墩、老城的老公房回调幅度更大。
奉贤区的高点在2022年8月，均价2万6。 南桥次新、西渡地铁房相对抗跌，海湾、奉城老小区回调幅度大。
金山区的高点在2022年8月，均价1万9。 金山新城次新相对抗跌，亭林、吕巷、乡镇老小区回调幅度最大。
崇明区的高点在2021年9月，均价2万3。 2021年10月之后持续下行，到2025到2026年仍在缓慢阴跌，没有明显反弹。 陈家镇东滩次新抗跌性较强，堡镇、老破小跌幅最大。
2026年8月的上海，核心内环的品质次新正在回暖，远郊的老破小还在阴跌。 同一个城市，两个世界。